本報記者 王麗新

    8月30日晚，中駿商管發布2022年上半年業績報告。報告期內，公司2022年上半年實現收入6億元；毛利2.5億元，整體毛利率41.6%；應占溢利1.3億元。在6億元營收中，商業物業管理及運營服務收入2億元，住宅物業管理服務收入4億元。

    在業內分析人士看來，登陸資本市場一年多來，中駿商管朝著區域聚焦、協同共生和數智賦能三大戰略方向，以“商業+住宅”雙輪驅動的發展理念進一步兌現了“可確定性的持續增長”承諾。

    “受房地產市場下行影響，物管市場也遭受一定壓力。在相對艱難的行業格局下，中駿商管能夠做到住宅與商業雙雙穩步上升，成交是較為亮眼的，多項經營指標表現優異也很受資本市場的青睞。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪在接受《證券日報》記者采訪時道。

    毛利率保持韌性

    多元化業務助力穿越周期

    “中駿商管可以說是物管企業中‘小而美’的代表，在管面積規模雖然不大，但盈利能力的表現在行業中是屈指可數的。這主要得益于公司商業+住宅的運營模式，上半年公司毛利率為41.6%，在業內名列前茅，主要是因為公司商業物業管理業務的高毛利。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示。

    從中報數據來看，在商業物業管理及運營服務板塊，中駿商管上半年收入2億元，毛利0.9億元；截至上半年，簽約項目43個，簽約面積達600萬平方米，在管項目16個，在管面積達160萬平方米。

    另一方面，作為公司雙輪驅動戰略的另一輪，盡管受疫情反復影響，中駿商管的住宅物管業務依然呈現出營收、利潤雙增長的良好態勢。

    中報數據顯示，2022年上半年，中駿商管住宅物管業務收入4億元，同比增長35%，毛利1.6億元，同比增長50%；截至2022年上半年，中駿商管住宅物管業務簽約項目221個，簽約面積達4250萬平方米，在管項目140個，在管面積達2240萬平方米。

    在肖云祥看來，商業物業管理業務較易受疫情等不確定性因素的影響。此外，從管理規模來看，因商業物業本身供應量相對小，建設周期長，且受行業下行的影響，因此今年以來，一般企業高毛利業務規模增長幅度是有限的，企業整體規模增長的訴求只能由住宅物業管理業務來擔當。

    “從橫向比較來看，中駿商管的運營模式也體現出多元化業務之間的創造了相互協同的條件和優勢，為公司穿越周期提供動力。”肖云祥如是稱。

    “這一多元化業務模式也反映出企業具有一定活力，涉足領域較廣，也意味著價值增長點較多，能夠拉升整體盈利能力。”關榮雪表示，與后來者布局商管賽道相比，中駿商管的優勢或在于業務范圍廣，面對短期行業波動，收入支撐點相對較多。

    加速聚焦一二線核心城市

    強化差異化運營能力

    2022年，在上市首年后，中駿商管審視當前行業與生態，提出新戰略升級概念：“區域聚焦”“協同共生”“數智賦能”。

    從目前中駿商管的項目分布情況來看，截至上半年，中駿商管旗下已布局32座購物中心，大部分為分布在北京、福州、南昌、合肥等一、二線核心城市的TOD項目。

    同時，今年年底，位于北京的西長安中駿世界城將正式推出，這是繼2009年首次落地北京CBD中駿世界城后，中駿商管再次布局北京。而繼去年12月份張家港中駿世界城和泰州中駿世界城接連亮相后，中駿商管還再次布局華東片區，打造都市奧萊產品線又一力作——花橋中駿世界城。屆時，在華東片區將出現“三城并立”的場面。

    今年初，中駿商管管理層曾表示，未來會配合母公司發展一、二線以及強三線城市，同時通過收并購以及外拓獲取優質以及具有增長潛力的項目，打造中駿世界城標桿。這也意味著中駿商管將進一步集中優勢資源，聚焦核心一、二線城市，打造標桿商業。

    在協同共生方面，中駿商管一直遵循集團“一體兩翼”戰略，與地產開發協同獲取優質地塊，共同開發城市綜合體；同時，與品牌商戶戰略合作共生共贏，與頭部品牌聯動、扶持小品牌，共同實現業績增長。

    據悉，面對上半年疫情的反復，中駿商管迅速迭代線上商城新功能，幫助商戶從不確定的外部環境中尋找到新的銷售增長點。這樣的“利他共贏”原則，也使得中駿商管在疫情期間依然實現業績上漲。

    被中駿商管董事長黃倫視為商業發展變化下一個關鍵詞的數智化也在快速推進中，以技術創新驅動業務創新，以營銷數字化、服務數字化、會員資產運營等打造差異化經營能力。

    今年上半年，中駿商管首次提出“線上線下”24小時不打烊概念，以“7*24H互聯網+一站式消費體驗”+“線下沉浸式服務體驗”的雙平臺模式精準賦能商戶，再次重新定義“人貨場”。數據顯示，截至6月30日，中駿商管會員總數約170萬人，線上已經成為中駿商管“吸粉”的新渠道和業績增長的新籌碼。

    對此，肖云祥表示：“公司明確了加強增值服務及數字化運營管理的方向，是符合行業發展前景的。增值服務未來將是行業內各家企業會深度挖掘的一個領域，對提升公司盈利能力、運營服務能力、品質等都會有積極的推動作用。此外，從提能增效、降低成本的維度來看，數字化的轉型是必然的，能實現科技提升生產力的同時，也能滿足業主獲取服務的體驗感。“

    對此，關榮雪也表示，“中駿商管數智化、差異化的商業模式在行業內獨樹一幟，根據城市量身打造商業內容，既能夠精準捕捉客群需求，實現差異化競爭，填補市場空白，又能強化自身品牌影響力，擴大圈層吸引力，而且也能夠在一定程度上保障自身營收。不過，該種模式下，對企業的項目內容布局的經驗與能力等方面均有一定考驗。”

（編輯 上官夢露）