■本報記者 王麗新

    這似乎是長租公寓最好的時候。

    有數據顯示，2017年，長租公寓企業一度達到了144家。彼時，創業系公司和中介系公司長租公寓業務規模尚未如此壯大，業內將其生意稱為“二房東”模式。究其根本，鑒于融資渠道受限，資本尚未大量涌入。

    但自2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”后，股權融資不再唱“主角”，資產證券化、債券等融資大門打開。據不完全統計，短短幾個月，房企獲批的REITs、CMBS、ABN、公司債等融資規模已達500億元。

    5萬億元市場藍海之下，市場份額得靠“搶”。不難看出，政策加持，地產系公司加入租賃市場等多重因素，加速了長租公寓行業的發展。

    房企“圍獵”長租公寓

    兩年前，“租購并舉”住房制度剛剛祭出時，住宅租賃市場還是創業系、中介系公司的天下。一年前，加快“規模化租賃企業發展”政策加持下，地產系公司開始入局。直至現在，三分之一的房企在搶道布局，多家標桿房企更是將其上升至“主航道”業務的戰略高位。

    有研究機構曾測算，以人口和房價兩個指標為樣本，在人口達500萬以上、商品住房銷售均價排名前30位的城市中，24座屬于一、二線城市，6座三線城市，主要是東南沿海發達城市和內地部分省會城市。這些城市限購嚴格，為租房市場留下相對穩定空間，是長租公寓重點布局城市。

    值得注意的是，這些城市也是全國性房企投資布局的重點城市，其中部分城市更是逐步加大拍賣長租公寓用地的城市。一級市場拿地擴張欲望之下，萬科、龍湖、保利、招商蛇口、碧桂園等房企花重金涌入這一行業。

    在這份“熱情”之下，有的創業系公司開始離開，地產系公司攜帶大量資金強勢入局，以“輕重資產結合”方式定下擴張大計。

    于是，資本扎堆登上了舞臺，房企紛紛為加快長租公寓規模化發展拋出儲備“糧食”計劃。

    據《證券日報》記者觀察，除了外資新派、央企保利和招商蛇口外，民企性質的長租公寓類REITs產品和專項公司債也加入到新型融資渠道中來。不難看出，發展租賃市場，資產證券化、專項公司債等融資渠道的打通，可以說是配套機制，讓原始投資人得到了資金回籠的機會。

    龍湖30億元專項債“落袋”

    近期，北京、上海、成都、武漢等地陸續出臺新一輪住房租賃方面的扶持政策，多家銀行和房企也相繼發布租賃住房業務方面的發展規劃。據市場機構統計，受多方利好影響，將有數千億元資金涌入住房租賃市場。

    花樣融資的背后，資金率先“落袋”者并不多，很多房企動輒數百億元的融資都停留在獲批階段，尚未成功發行，還沒法成為企業擴張和運營長租公寓的資本助力。

    將長租公寓作為主航道業務，并清晰提出三年內成為行業前三名的龍湖地產率先拿到了融資。

    3月21日，作為業內首個將長租公寓提升到戰略級業務的公司，龍湖集團發行第一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率5.6%，這也標志著全國首單住房租賃專項債券的成功發行。

    事實上，早在2017年12月28日，龍湖集團便率先獲得上海證券交易所預審核通過，并獲中國證監會核準授予發行總規模不超過50億元公募住房租賃專項債券。債券分期發行，募集資金將主要用于集團在上海、成都等一、二線城市的長租公寓項目建設。

    據《證券日報》記者了解，此次發行，中誠信證評給予龍湖主體和債券信用評級均為最高評級AAA，展望均為穩定，反映了龍湖集團償還債務的能力極強，違約風險極低，并肯定了龍湖集團領先的區域市場地位、強勁的品牌實力、日益成熟的商業物業以及穩健的財務政策等因素對集團信用質量的支持。

    “冠寓”這一高品質長租公寓品牌是龍湖地產的長租公寓品牌。截至2017年底，龍湖冠寓已進入全國17個一線及領先二線城市，開業房間超過1.5萬間。此外，“冠寓”社區，是依托地產開發、商業運營、物業服務等優勢主業形成的有效聚合力的長租公寓社區，目前冠寓開業超過6個月的項目平均出租率超過90%。

    龍湖集團表示，此次債券發行為住房租賃服務類企業提供了針對性融資解決方案，緩解了住房租賃行業的融資難點，有助于整個長租公寓領域的健康、可持續發展。同時，也令公司的融資管道進一步拓展，助力龍湖“冠寓”加速推進，進一步鞏固其在住房租賃市場上的領先地位。