歐美城（430173）日前發(fā)布公告，宣布將公司全資控股的振業(yè)汽車(chē)服務(wù)有限公司剝離至關(guān)聯(lián)股東。主營(yíng)業(yè)務(wù)變更后，歐美城的資產(chǎn)負(fù)債率將大幅下降，經(jīng)營(yíng)性開(kāi)支將大幅減少，正式“輕裝上陣”由雙主業(yè)聚焦至文化和旅游產(chǎn)業(yè)。

    作為粵東地區(qū)重要文化地標(biāo)項(xiàng)目，汕頭和惠州兩地的歐美城先后被授予“汕頭市市級(jí)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和“惠州市文化（創(chuàng)意）產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)”。地處“大灣區(qū)”城市群核心區(qū)位，納入深圳半小時(shí)交通圈的歐美城，摸索出超越傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)和大型主題公園的商業(yè)模式，已具備快速?gòu)?fù)制基礎(chǔ)。

    城中心跨界主題公園

    國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP超5000美元后，居民休閑娛樂(lè)需求持續(xù)爆發(fā)，主題公園將迎來(lái)較快發(fā)展機(jī)遇。以美國(guó)為例，1971年美國(guó)人均GDP達(dá)到5000美元，當(dāng)年，占地面積達(dá)12228公頃之巨的奧蘭多華特迪士尼世界開(kāi)業(yè)。1972年至1980年，美國(guó)居民出游率從218%增長(zhǎng)到460%，增長(zhǎng)了111%。再以地處東亞的韓國(guó)為例，韓國(guó)1989年人均GDP超5000美元，與此同時(shí)，1989年7月12日，其本土版迪士尼——樂(lè)天世界正式開(kāi)業(yè)。根據(jù)TEA&AECOM聯(lián)合發(fā)布的《2016年全球主題公園及博物館報(bào)告》，中國(guó)三大主題公園運(yùn)營(yíng)商華僑城、華強(qiáng)方特和長(zhǎng)隆在2016年都實(shí)現(xiàn)了游客量的大幅增長(zhǎng)，其中鄭州方特歡樂(lè)世界增長(zhǎng)24.1%，深圳歡樂(lè)谷增長(zhǎng)18.8%。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年中國(guó)國(guó)內(nèi)全年人均GDP為59660元，折合8836美元;廣東省統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，珠三角地區(qū)的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到12.48萬(wàn)元，按年平均匯率折算，為18484美元，接近2014年非經(jīng)合組織高收入國(guó)家。

    AECOM亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)咨詢副總裁吉井貴思認(rèn)為，亞洲地區(qū)的主題公園市場(chǎng)還遠(yuǎn)未飽和，中國(guó)主題公園的整體游客量將會(huì)在2020年前超過(guò)美國(guó)。

    此外，根據(jù)中債資信評(píng)估有限公司2017年年底的研究顯示，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化特征，珠三角地區(qū)得益于較強(qiáng)的人口吸附能力和第三產(chǎn)業(yè)增速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)供給相對(duì)不足，未來(lái)該區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍有較強(qiáng)發(fā)展空間。與此同時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)的零售物業(yè)受到電商沖擊強(qiáng)烈，租金水平持續(xù)下跌。

    如何在商業(yè)地產(chǎn)供給不足的廣東抓住機(jī)遇，避免電商對(duì)零售的沖擊，同時(shí)滿足人均GDP提升后迸發(fā)的巨量主題公園出游需求？歐美城管理團(tuán)隊(duì)作出針對(duì)性布局，揚(yáng)長(zhǎng)避短，并最終形成“歐美城”獨(dú)特模式。

    “經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，歐美城通過(guò)打造互聯(lián)網(wǎng)+體驗(yàn)式服務(wù)，主打假日經(jīng)濟(jì)、活動(dòng)經(jīng)濟(jì)。以線下體驗(yàn)立足，區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)。不僅避開(kāi)電商的鋒芒，還可以從線上導(dǎo)流。”歐美城董事長(zhǎng)吳曉翔表示，“我們不求大而全，也不希望將歐美城設(shè)立在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)。我們的選址就在城市近核心地段，不僅是商業(yè)，更是精品的、觸手可及的城心跨界主題公園。”

    樣板工程惠州歐美城，位于惠州金龍大道主干軸上，占地約20萬(wàn)平方米，集京九鐵路惠州站、莞惠城際惠州北站、城際輕軌及江北客運(yùn)中心站等為一體的綜合交通樞紐，雄踞珠三角深圳、廣州、東莞等多個(gè)發(fā)達(dá)城市交通命脈，地處新規(guī)劃的惠州城市副商業(yè)中心，在深圳半小時(shí)交通圈內(nèi)。這與國(guó)內(nèi)外眾多主題公園的郊外區(qū)位迥然不同。

    “在快節(jié)奏的現(xiàn)代都市生活中，三口之家趕赴主題公園游玩無(wú)異于一次興師動(dòng)眾的長(zhǎng)途旅行。往往要花費(fèi)幾天時(shí)間，且消費(fèi)甚巨，是非常令人疲憊的奢侈出游。”歐美城設(shè)計(jì)合作方多奇國(guó)際鄭俊皇博士表示，“歐美城就在所在城市的核心區(qū)，一個(gè)周末全天的游玩或平日里一場(chǎng)說(shuō)走就走旅行都完全可以勝任，時(shí)間和精力的消耗是可控的，完全可以做到重復(fù)消費(fèi)。而我們依托最新科技設(shè)計(jì)的體驗(yàn)場(chǎng)景，完全不遜色于全尺寸占地上百公頃的郊外主題公園。”

    目前，惠州歐美城已經(jīng)囊括14個(gè)全體驗(yàn)式主業(yè)態(tài)，多個(gè)業(yè)態(tài)為國(guó)內(nèi)首創(chuàng)。

    如與中國(guó)航天（航天文創(chuàng)）攜手合作打造的亞洲第一個(gè)航天體驗(yàn)館;委托多奇國(guó)際聯(lián)合好萊塢專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)共同打造的娛樂(lè)業(yè)態(tài)“數(shù)字樂(lè)園”，以及以VR、AR、3D等打造高科技虛擬世界，內(nèi)容涵蓋刺激戰(zhàn)斗定位吸引年輕人的機(jī)械游戲區(qū)等;獲得奧斯卡金像獎(jiǎng)的電影“少年派奇幻漂流”CG技術(shù)制作團(tuán)隊(duì)協(xié)力打造的當(dāng)前最高科技海洋體驗(yàn)館。

    此外，歐美城體驗(yàn)式業(yè)態(tài)在園林方面亦極具特色。占地5萬(wàn)平方米，由著名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)摩瑪兄弟精心打造五顏六色花的海洋，將成為大灣區(qū)攝影師最為追棒的最佳室外婚紗拍攝基地;兄弟公司格林披治俱樂(lè)部，涵蓋法國(guó)Sodi國(guó)際卡丁車(chē)賽道、游泳池、足球場(chǎng)、健身房及相關(guān)配套服務(wù)項(xiàng)目。而惠州歐美城5000平米勝利宮殿和上萬(wàn)平米的勝利廣場(chǎng)，完全勝任各種大型文化藝術(shù)表演、舞臺(tái)劇、時(shí)尚音樂(lè)會(huì)等。

    因此，歐美城全國(guó)首創(chuàng)“互聯(lián)網(wǎng)+實(shí)體平臺(tái)”新型商業(yè)模式，于2016年度被評(píng)為全國(guó)股轉(zhuǎn)100強(qiáng)企業(yè)、新三板最具成長(zhǎng)性十佳企業(yè)、全國(guó)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型十佳企業(yè)等榮譽(yù)稱號(hào)。受到地方政府的大力支持，成為重點(diǎn)立項(xiàng)扶持的項(xiàng)目，更受省市各主流媒體及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的高度關(guān)注和評(píng)價(jià)，得到全國(guó)各地投資商的重視及青睞。

    資本加持快速?gòu)?fù)制

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，迪士尼主題公園全球占地1.3億平米，從計(jì)劃到項(xiàng)目落地再到開(kāi)園長(zhǎng)達(dá)10年左右，注定是重資產(chǎn)發(fā)展，前期投入巨大。但迪士尼模式的本土化進(jìn)程仍無(wú)法避免意想不到的難題。

    東方證券研究所于2017年初曾引用TalkingData的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)：上海國(guó)際旅游度假區(qū)內(nèi)部客流聚集指數(shù)從高到低分別為主題公園（2.51）、申迪生態(tài)園（1.52）、迪士尼樂(lè)園酒店（1.19）、餐飲旅游區(qū)（0.63，包括奧特萊斯奕歐來(lái)），按照迪士尼樂(lè)園日均2.7萬(wàn)人流量計(jì)算，奕歐來(lái)每日客流量?jī)H6750人，年客流僅250萬(wàn)人，不到唯泰集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的LaValléeVillage的1/6。

    東方證券研究所將此現(xiàn)象稱為“燈下黑現(xiàn)象”，即游客注意力主要放在游玩設(shè)施，購(gòu)物設(shè)施意外受冷落。“燈下黑”現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面與國(guó)內(nèi)外商品價(jià)格較為昂貴有關(guān)，另一方面則是由于我國(guó)游客在度假地進(jìn)行周邊商品消費(fèi)習(xí)慣尚未成熟。

    事實(shí)上，地處城市中心，體量規(guī)模適中的惠州歐美城，其業(yè)態(tài)配置恰恰可以規(guī)避此類(lèi)問(wèn)題，符合中國(guó)消費(fèi)者的習(xí)慣。地處城市核心區(qū)的精品商業(yè)地產(chǎn)，與主題公園的融合，在最大程度上獲取了兩者的精華部分：精致消費(fèi)和極致體驗(yàn)。

    歐美城模式已經(jīng)體現(xiàn)其價(jià)值，以歐式奢華的建筑風(fēng)格為主調(diào)，結(jié)合國(guó)際主流設(shè)計(jì)理念，由國(guó)內(nèi)外專(zhuān)業(yè)婚慶運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)打造并全程定制服務(wù)的一站式大型婚慶基地，早在汕頭試營(yíng)業(yè)6個(gè)月就累計(jì)預(yù)售1萬(wàn)張門(mén)票，占整個(gè)汕頭婚紗攝影市場(chǎng)25%份額。

    歐美城以中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)升級(jí)為主線，迎合新常態(tài)下的消費(fèi)方式，以全面飽和式的體驗(yàn)式服務(wù)改造傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式，在電商時(shí)代“反客為主”；同時(shí)，依托現(xiàn)代科技和精準(zhǔn)定位，將坐落郊野的巨型主題公園體驗(yàn)濃縮于城市核心區(qū)，使得歐美城具備了異地快速?gòu)?fù)制的基礎(chǔ)。

    “惠州歐美城占地20萬(wàn)平方米，而一座迪士尼樂(lè)園最少占地200公頃，是歐美城的10倍。從工期來(lái)看，歐美城模式目前已經(jīng)做出樣板，整體可以控制在2-3年，而迪士尼要花費(fèi)超過(guò)10年時(shí)間。資金投入更是完全不同量級(jí)。”吳曉翔表示，“后期運(yùn)營(yíng)涉及的業(yè)態(tài)、場(chǎng)景的調(diào)整，歐美城也更加靈活。在惠州歐美城完善的服務(wù)業(yè)態(tài)可以很快完成標(biāo)準(zhǔn)化，并復(fù)制到異地。”

    歐美城在2017年年報(bào)披露，將在2018年向銀行、私募基金等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)債權(quán)方式，計(jì)劃融資2-3億元用于惠州歐美城和汕頭歐美城二期工程的項(xiàng)目招商引進(jìn)和擴(kuò)建裝修；同時(shí)計(jì)劃在2018年下半年完成惠州歐美城項(xiàng)目一期正式開(kāi)業(yè)，并在開(kāi)業(yè)后伺機(jī)啟動(dòng)第二次定向增發(fā)方案，為償還既有項(xiàng)目的基建投入并為后續(xù)品牌輸出擴(kuò)張做準(zhǔn)備。