■本報(bào)記者 王麗新

    4年前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹醞釀SOHO中國(guó)的第二次轉(zhuǎn)型。為了這次轉(zhuǎn)型，潘石屹花了一年多時(shí)間拜訪了30家多全球知名的互聯(lián)網(wǎng)公司，試圖探尋互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)結(jié)合的商業(yè)模式。

    而在潘石屹拜訪的這30多家公司中，有WeWork。彼時(shí)，WeWork或許還沒有進(jìn)入中國(guó)的想法。

    全球拜訪歸來(lái)，2015年初，潘石屹拿出了聯(lián)合辦公空間產(chǎn)品SOHO3Q。當(dāng)時(shí)，潘石屹稱，這是SOHO中國(guó)的第二次轉(zhuǎn)型。彼時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶還沒殺入這一領(lǐng)域，昔日潘石屹的營(yíng)銷副總裁王勝江也還沒創(chuàng)辦洪泰創(chuàng)新空間。不得不說(shuō)，潘石屹算是第一個(gè)把共享辦公空間概念帶入中國(guó)的人。

    啟動(dòng)二次轉(zhuǎn)型之初，潘石屹曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，SOHO中國(guó)要做全球最大的共享辦公空間服務(wù)商。言猶在耳，經(jīng)過(guò)3年多的發(fā)展，在潘石屹看來(lái)，SOHO3Q運(yùn)營(yíng)模式和盈利模式已然清晰。

    6月20日，潘石屹透露，SOHO3Q計(jì)劃將于明年上市。

    搶位第一梯隊(duì)

    經(jīng)過(guò)3年多的發(fā)酵，共享辦公空間在中國(guó)的發(fā)展可謂迅猛。

    據(jù)VCSaaS數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國(guó)共享辦公空間運(yùn)營(yíng)商的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到3459家，預(yù)計(jì)在2020年將會(huì)超過(guò)5000家。目前看來(lái)，SOHO3Q、優(yōu)客工場(chǎng)、納什空間、夢(mèng)想加、氪空間等頭部企業(yè)正在搶位第一梯隊(duì)。

    在這條賽道上，從2015年開始為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)的商業(yè)模式正不斷被豐富和迭代，基于共享辦公空間賦予空間的服務(wù)理念和專業(yè)化程度。

    優(yōu)客工場(chǎng)CFO閆凌陽(yáng)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者專訪時(shí)曾表示，未來(lái)在辦公空間領(lǐng)域可能出現(xiàn)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商專業(yè)化分工的現(xiàn)象。隨著空間增量開發(fā)不斷放緩，共享辦公空間運(yùn)營(yíng)商有望成為所有空間服務(wù)商的主導(dǎo)者。

    事實(shí)上，SOHO3Q入市之初，即是為創(chuàng)業(yè)期企業(yè)和中小企業(yè)服務(wù)，但隨著創(chuàng)業(yè)企業(yè)的“畢業(yè)”和成長(zhǎng)，以及存量辦公空間的升級(jí)改造等需求，如今的SOHO3Q的客群則擴(kuò)展至所有公司，甚至可以提供定制化服務(wù)，目標(biāo)則是成為中國(guó)最大的辦公樓綜合服務(wù)商。

    SOHO中國(guó)方面表示，服務(wù)內(nèi)容包括滿足企業(yè)辦公室裝修、設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)信號(hào)等全套辦公需求，目前已有多家意向客戶在洽談中。在潘石屹看來(lái)，首先，企業(yè)定制化辦公轉(zhuǎn)換率低；其次，員工的流動(dòng)問(wèn)題由企業(yè)內(nèi)部解決，不再需要SOHO3Q去考慮出租率的問(wèn)題。也就是說(shuō)，對(duì)于SOHO3Q而言，定制化的辦公服務(wù)具有更好的運(yùn)營(yíng)效率，節(jié)省成本。

    截至目前，SOHO3Q已在全國(guó)多個(gè)核心城市落子，中心數(shù)達(dá)到30個(gè)，工位數(shù)超過(guò)3萬(wàn)個(gè)座位，預(yù)計(jì)今年年底將達(dá)到5萬(wàn)個(gè)座位，其租戶來(lái)自各行各業(yè)，擁有包括小紅書、特贊、首汽租車、新浪、芭莎能量、美團(tuán)點(diǎn)評(píng)等代表性租戶。

    盈利比規(guī)模重要

    但相比規(guī)模而言，潘石屹更在意盈利。在潘石屹的生意經(jīng)里，盈利一直是排在第一位的，因此潘石屹對(duì)看不準(zhǔn)的行業(yè)，從來(lái)不燒錢投資，這也是他做辦公空間之初，即使有眾多創(chuàng)業(yè)企業(yè)在他的空間辦公，但是他從來(lái)不投錢孵化的重要原因。

    “我覺得做生意的時(shí)候盈利是第一位的，規(guī)模是第二位的。大象也是生命，螞蟻也是生命，健康就好。公司最大的健康就是要盈利。

    SOHO中國(guó)發(fā)展這20多年的時(shí)間，一直是把盈利放在第一位，對(duì)內(nèi)部的考核也是把盈利放在第一位。”潘石屹稱，燒錢的生意就像從院子里面撿了一束花回來(lái)，沒有根，插到瓶子里面過(guò)一段時(shí)間就會(huì)蔫的。

    他進(jìn)一步透露稱，在SOHO中國(guó)落地的項(xiàng)目中，80%的項(xiàng)目屬于盈利項(xiàng)目，20%的小型項(xiàng)目不盈利。在拓展的新項(xiàng)目中，盈利為其考核的唯一目標(biāo)。事實(shí)上，和毛大慶一樣，潘石屹也收到不少經(jīng)營(yíng)不善的共享辦公企業(yè)的并購(gòu)合作邀約，也曾經(jīng)想過(guò)是否要做貼牌輸出，但潘石屹最終選擇做直營(yíng)，不靠收購(gòu)項(xiàng)目做大規(guī)模，也更側(cè)重與能為SOHO3Q運(yùn)營(yíng)提供更好服務(wù)的企業(yè)合作。

    值得一提的是，談及上市前的融資事宜，實(shí)際上潘石屹一度是考慮過(guò)融資的。2017年7月份，潘石屹曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，將會(huì)把17個(gè)SOHO3Q整合后去融資，實(shí)現(xiàn)其品牌價(jià)值，但他后來(lái)擱置了融資計(jì)劃。2018年初，他曾向記者私下透露，“我覺得暫時(shí)還不用啟動(dòng)融資，現(xiàn)在融來(lái)的資金價(jià)格都很貴，要求回報(bào)比較高。”另外，“現(xiàn)在SOHO中國(guó)不缺錢，資產(chǎn)負(fù)債狀況很好，負(fù)債率很低。”