本報記者 王麗新

    “大運營是弘陽地產業績快速增長的背后推手。”弘陽地產總裁何捷表示，2019年弘陽的銷售目標是600億元，業績增長幅度在20%至30%之間，這并不是刻意主動去踩剎車，而是根據市場變化和投資布局做出的決策。

    截至2018年底，弘陽地產實現合約銷售金額473.4億元，同比增長84.2%；累計實現銷售面積353萬平方米，同比增長107.8%；實現確認收入92.4億，同比增長50.5%；年度凈利潤13.2億，同比增長10.7%。

    據悉，作為在2021年真正實現“增長黑馬”的開局之年，弘陽地產內部把2019年定義為“從奮斗到艱苦奮斗的關鍵一年”，年度關鍵詞為“經營提升”——進一步優化組織機制，以規模增長為優先目標，重視產品和服務的提升，實現有質量的跨越式增長。

    加快周轉速度

    事實上，2018年對于弘陽地產來說，也是一個轉折點。在這一年，弘陽地產強勢突破“蘇適區”，開啟全國化布局戰略。在弘陽地產2018年報中，“快速周轉能力”這一關鍵詞被提及。

    值得一提的是，房地產行業進入后半場后，“快速周轉能力”已經成為房企必答題，考驗的是房企投資、融資、運營、產品、營銷等綜合能力。

    實際上，行業內對一個項目的投資周期把控有“5912”的說法，即拿地5個月后實現首次開盤，9個月實現回款，12個月現金流回正。但是限價等各種調控政策下，目前有些房企實際的操盤節奏則是“61220”，即拿地6個月后實現首次開盤，12個月實現回款，20個月后股東現金流回正。

    弘陽地產管理層在業績會上則表示，弘陽已梳理總結出“3671”大運營體系打法，即3個月開工、6個月開盤、首開去化率不低于70%、10個月現金流回正，以高效運營模式去保障全國化布局戰略落地。

    在投資與拿地上，弘陽地產管理層表示，公司一般會拿出銷售回款的50%－60%去拿地投資，但會根據市場窗口期調整投資額度。何捷進一步補充道，在拿地方面，弘陽“以收入定支出”，對不同城市也有不同判斷，布局堅持以一、二線城市為主，三、四線城市則以都市圈為主的拿地邏輯。

    據悉，2019年，弘陽確立了“做透大江蘇，深耕長三角，布局都市圈”的區域布局策略，由區域性房企向全國性房企轉變邁出堅實的一步。根據2018年業績報告，弘陽地產土地儲備總建筑面積約1308萬平方米，較2017年的1125萬平方米增加16.28%，平均土地成本為每平方米4300元，為未來發展提供了充足的支持。

    優化財務盤面降低負債

    從江蘇起步，向全國化布局進發，是弘陽地產這兩年的重要發展戰略。規模的提升，加上赴港上市，也導致公司負債率有所升高。不過，通過2018年的財務表現來看，弘陽的負債率得到了有效控制。

    據業績報告顯示，弘陽地產凈負債率從2017年底的87.7%改善至68.3%，財務日趨穩健；同時，手頭現金余額為124.56億，運營資金充裕。

    對此，港股內地房企分析人士指出，弘陽地產在2018年實現上述業績的一個重要因素，是對外合作戰略取得較理想成效。目前，弘陽地產已與旭輝、正榮、藍光、中糧地產、平安不動產、金科等房企達成戰略合伙關系，持續深化與品牌實力強勁、資源豐富的優質企業合作，實現資源優化配置和共贏發展。

    “在宏觀政策和市場環境的疊加作用下，去年以來規模房企之間合作操盤的案例顯著增長，”上述分析人士稱，“合作開發項目的增加可以顯著降低拿地成本和擴張過程中潛在的風險，還可以有效整合項目資源。在此情況下，合作開發、分攤利潤也令不少港股內地房企呈現銷售規模增長高于凈利潤增長的趨勢。”

    而在全國化布局下，弘陽地產在2018年進入資本投入期，若干優質項目土地獲取成本較此前拿地階段有所提高，也導致毛利率增長趨緩，但將成為未來數年弘陽地產業務發展的一大動能。

    地產+商業雙輪驅動

    值得注意的是，弘陽地產之所以能在2018年市場低迷期快速突圍，地產＋商業的雙輪驅動商業模式也為其業績爆發提供了助力。

    事實上，弘陽地產是國內為數不多的以商業起家的房企。1996年，弘陽地產前身企業的“起家”產業，正是家居建材批發。經過23年發展，其在商業板塊沉淀下來的獨特基因，正形成與地產板塊的螺旋互動與協同。南京江北新區橋北地區是弘陽的事業“大本營”，也是洞悉其地產+商業雙輪驅動戰略的樣本。

    在過去超過20年的時間里，這片區域由最初的紅太陽裝飾城不斷迭代升級，蛻變為現如今的弘陽智慧小鎮：涵蓋了住宅、辦公、商業、家居、文旅游樂場、學校和街區七大組合，占地8平方公里，小鎮擁有20萬平方米左右的居民、55萬平方米的商業綜合體。

    與當下大部分從零開始創造而來的小鎮不同，弘陽的小鎮模式是對原有的業態進行升級，通過技術平臺去實現政府治理、社會治理、社區管理和社區商業的融通，建設更加安心、安全、智慧、綠色、健康、生態和便捷的小鎮。

    換言之，弘陽的小鎮模式是結合已有的資源，對存量資產的改造和升級，這是其他做單一純粹住宅產品線的開發商很難實現的。

    據悉，弘陽近日正總結其在商業地產開發運營、多元產業項目開發、智慧城市等領域積累的經驗，明確將城市商業綜合體、智慧小鎮等產城融合類項目作為重點戰略發展方向。而發力的重點區域，為國務院批復規劃的重要城市群和經濟區所轄三線及以上級別城市，以及其他集團準入區域的二線和強三線城市。

    上述港股內地房企分析人士也認為，在消費場景上，弘陽“地產+商業”模式亦有優勢。弘陽商業板塊具有獨特的“雙Mall（商業Mall、家居Mall）+游樂”業務模式，商業Mall未來或可實現在商業Mall引領下的住宅項目溢價；家居Mall亦有望推展針對毛坯住宅項目業主的交叉銷售。

    “大而強，特而優，沒有小而美”，弘陽地產在今年年會上認為，“未來三年，將是行業彎道超車的最后窗口期。”