日前，央行召開銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會強調(diào)，嚴(yán)禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。專家表示，房企融資渠道全面收緊，加上下半年將迎來房企債券到期高峰，房企再融資能力將面臨考驗。未來銷售回款將是資金來源的一個主要方面，房企可能更加重視周轉(zhuǎn)率，加速去庫存。

    防范違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)

    談及此次央行座談會，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，考慮到后續(xù)金融環(huán)境可能會有改善，此次會議相當(dāng)于提前打預(yù)防針，防范各類違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，本次會議明確了房貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，也肯定了個人房貸適度增長的模式。后續(xù)政策層面和放貸層面不希望出現(xiàn)大起大落，將以穩(wěn)定為導(dǎo)向。同時，強化對消費貸、理財資金等方面的管控。雖然表面上部分銀行貸款額度較為緊張，但不排除實際過程中仍存在違規(guī)資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場。此外，明確提出對高杠桿經(jīng)營房企的管控，尤其是對有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率等數(shù)據(jù)的管控。預(yù)計下半年部分房企在發(fā)債等方面會比較節(jié)制，同時也會積極進(jìn)行債務(wù)的清償，以降低資金壓力。

    在信貸方面，中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立認(rèn)為，后續(xù)銀行料減少房地產(chǎn)行業(yè)貸款占新增貸款的比例，包括開發(fā)貸款和按揭貸款。為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，預(yù)計會采取規(guī)模及比例控制措施，甚至提高房地產(chǎn)貸款的利率。

    交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，目前房地產(chǎn)在金融資源中占比較高，主要是居民在房地產(chǎn)方面的融資比例快速上升，未來可能會采取比較謹(jǐn)慎的監(jiān)管方式。“但對于良性的、合理的需求，比如剛需，改善性的住房需求，銀行給予支持是合理的。”

    房企償債高峰將至

    近期房企融資政策不斷規(guī)范，除銀行貸款外，5月份以來，監(jiān)管部門對非標(biāo)、美元債、ABS等融資渠道逐一進(jìn)行規(guī)范，抑制違規(guī)融資的行為。

    今年下半年將迎來一波房企債務(wù)高峰，特別是境內(nèi)地產(chǎn)債紛紛到期。據(jù)華泰證券研報統(tǒng)計，2019年8-12月，地產(chǎn)債總計到期量達(dá)2106億元，其中8-10月地產(chǎn)債單月到期金額較大，房企再融資能力將面臨考驗。

    在美元債方面，整體到期壓力不大。野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺表示，今年下半年房地產(chǎn)企業(yè)海外美元債到期規(guī)模會從上半年的210億美元下降到111億美元。從今年三季度到2020年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)平均每個季度海外美元債到期規(guī)模為84億美元。

    在融資渠道收緊的背景下，房企前期不同的融資渠道會導(dǎo)致受到的影響程度不同。華泰證券研報表示，融資行為的規(guī)范將導(dǎo)致房企融資能力分化加劇，前期對于非標(biāo)、美元債、ABS融資的依賴度高的房企面臨的沖擊更大，此時企業(yè)的內(nèi)生現(xiàn)金流和在手資源變得尤為重要。

    加快銷售回款

    7月，粵泰股份、新城控股、泰禾等多家房企發(fā)布公告出售現(xiàn)有項目套現(xiàn)以緩解當(dāng)前公司流動性面臨的困難。多位專家認(rèn)為，多路徑開拓融資渠道是下半年房企的重要任務(wù)。

    某信托公司房地產(chǎn)金融部門負(fù)責(zé)人表示，房企要根據(jù)國家宏觀政策，適時調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，可以采取合作開發(fā)、轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)等方式應(yīng)對發(fā)展困境。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，未來房企在債權(quán)融資方面會相對保守，那些不增加債務(wù)壓力、更偏股權(quán)方面的融資行為相對會增多。

    華泰證券研報指出，自有資金是企業(yè)償債的基礎(chǔ)保障，現(xiàn)金較為充裕的房企資金周轉(zhuǎn)壓力相對更小。提高內(nèi)生性造血能力，加快銷售回款是債務(wù)滾動的關(guān)鍵，特別是對于融資能力較差的房企。

    在刺激銷售加速回款方面，嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企需要強化降價促銷策略。此外，還可以通過積極與分銷渠道加強聯(lián)系，提高傭金比例，實現(xiàn)項目客源的快速聚集。在內(nèi)部繼續(xù)加大考核，尤其是設(shè)定更明確的銷售指標(biāo)，也需要建立更科學(xué)的去庫存策略。