本報(bào)記者 王麗新

    日前，全球企業(yè)增長咨詢公司沙利文發(fā)布了《中國聯(lián)合辦公行業(yè)研究報(bào)告》（以下簡稱“報(bào)告”）。

    報(bào)告指出，傳統(tǒng)的商業(yè)辦公室租賃市場并不靈活，存在著巨大的剛性，除了不能滿足企業(yè)的靈活辦公需求之外，空置現(xiàn)象也不能徹底解決。聯(lián)合辦公商業(yè)模式針對性地改善了商業(yè)辦公室租賃市場的靈活度。

    此外，聯(lián)合辦公的商業(yè)模式有著明確的市場基礎(chǔ)和需求基礎(chǔ)，對市場的價(jià)值和意義非常明確。

    空間賦能+服務(wù)賦能構(gòu)建完整商業(yè)模式

    基于商業(yè)辦公租賃市場剛性模型，報(bào)告分析認(rèn)為，當(dāng)市場中引入部分靈活辦公面積時(shí)，整體市場的剛性程度就會被降低，空置面積的比例也將會大大下降。從市場總體效率的角度來看，市場的效率因?yàn)殪`活面積的引入得到了明顯的提升。

    報(bào)告指出，目前聯(lián)合辦公行業(yè)的主要商業(yè)模式是聯(lián)合辦公運(yùn)營商通過其對空間的重新設(shè)計(jì)和裝修使得空間的利用率提高，從而賺取由空間改造和運(yùn)營獲得的空間租金的溢價(jià)。而完整的商業(yè)模式還應(yīng)圍繞空間輕資產(chǎn)服務(wù)及為入駐企業(yè)提供各層次服務(wù)實(shí)現(xiàn)更多的變現(xiàn)路徑。

    就空間服務(wù)而言，降低重資產(chǎn)自持自營項(xiàng)目比例，增加輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目比例，可以進(jìn)一步放大聯(lián)合辦公運(yùn)營商的核心能力。為入駐的企業(yè)提供各層次服務(wù)則更加靈活，對聯(lián)合辦公運(yùn)營商而言，最直接的流量變現(xiàn)方式就是為入駐的企業(yè)提供日常的辦公相關(guān)的服務(wù)和企業(yè)級服務(wù)，可以將服務(wù)的范圍擴(kuò)大到生活類、教育類等諸多服務(wù)領(lǐng)域。對于一些規(guī)模較大的聯(lián)合辦公室運(yùn)營商，利用互聯(lián)網(wǎng)流量變現(xiàn)的基礎(chǔ)邏輯，將自己的空間變成精準(zhǔn)廣告投放場地也是一種可行的商業(yè)變現(xiàn)路徑。

    報(bào)告顯示，完整的聯(lián)合辦公商業(yè)模式涉及到兩個(gè)層次的賦能，初級的層次的是針對傳統(tǒng)的商業(yè)辦公室租賃的“空間賦能”，但商業(yè)模式趨于同質(zhì)化。高級的層次是在成功地實(shí)現(xiàn)了“空間賦能”的前提下嘗試“服務(wù)賦能”，從而擺脫對租金的依賴，這一層次的商業(yè)模式趨于多元化。

    多因素驅(qū)動行業(yè)增長空間可期

    對于中國聯(lián)合辦公市場，報(bào)告認(rèn)為，活躍的商業(yè)環(huán)境及源源不斷的商業(yè)創(chuàng)新、高速增長的新注冊企業(yè)數(shù)量、新世代辦公人群進(jìn)入職場、智能辦公興起、城市更新項(xiàng)目增多、企業(yè)對辦公預(yù)算的關(guān)注等驅(qū)動因素使中國聯(lián)合辦公市場未來的發(fā)展面臨諸多機(jī)會，行業(yè)整體仍有不小的增長空間

    根據(jù)報(bào)告的市場調(diào)研和量化建模，中國的聯(lián)合辦公市場最近五年經(jīng)歷了高速的增長，從2013年的11.7億人民幣增長到了2018年的174.1億人民幣，年復(fù)合增長率達(dá)71.7%。過去五年，中國聯(lián)合辦公室市場的增長是以空間面積和工位增長為動力的物理增長，市場主要收入來自于工位的租金收入。但是服務(wù)收入在整體行業(yè)收入比例正在逐步上升，預(yù)期未來五年內(nèi)，中國聯(lián)合辦公市場的服務(wù)收入占比將會有顯著地提高。

    報(bào)告分析，從城市層級看，一線城市客單價(jià)高且整體的寫字樓市場需求旺盛，整體辦公空間緊張，目前中國聯(lián)合辦公市場的收入主要來自于一線城市，但隨著新一線城市市場的逐漸崛起，這一比例預(yù)期將會有所下降。從企業(yè)類型看，目前中國聯(lián)合辦公市場的主要客群依然是中小企業(yè)，但隨著大型企業(yè)對聯(lián)合辦公的接受程度越來越高，其市場貢獻(xiàn)份額預(yù)期將會上升。

    中國特色明顯避免盲目擴(kuò)張

    對比歐美市場，中國的聯(lián)合辦公市場有著非常明顯的中國特色。

    報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2018年中國聯(lián)合辦公市場的服務(wù)收入占比已經(jīng)超過12%，相比之下，同期的美國聯(lián)合辦公市場，行業(yè)服務(wù)收入占比大約為7%。盡管美國市場具有先發(fā)優(yōu)勢，但是在商業(yè)模式的迭代上，其已經(jīng)落后于中國市場。此外，中國的工作文化與歐美市場也有著很大的區(qū)別，導(dǎo)致了中國與歐美的聯(lián)合辦公運(yùn)營商在用戶策略上的差異。

    報(bào)告分析，中國市場和歐美市場更大的差異還在市場的潛力上，歐美市場是典型的存量市場，其存在一定的上限，聯(lián)合辦公在滿足了部分增量需求后開始爭奪傳統(tǒng)的商業(yè)辦公用戶，這在一定程度上會引起寫字樓業(yè)主對行業(yè)的負(fù)面看法。而中國市場的需求是增量需求，其會隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷增長，在中國市場里，聯(lián)合辦公和傳統(tǒng)寫字樓更接近互補(bǔ)的關(guān)系。

    報(bào)告分析顯示，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局及各城市經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，剔除門店類及非案頭工作類行業(yè)雇員人數(shù)，截止到2018年，中國的城市辦公室工作人口大約為9500萬人，基于現(xiàn)有的城市化進(jìn)程，這一數(shù)字預(yù)計(jì)到2023年將會增長至1.1億。

    基于對外部環(huán)境的分析和對行業(yè)商業(yè)模式的剖析，對于中國聯(lián)合辦公行業(yè)運(yùn)營商，報(bào)告提出建議：首先要聚焦行業(yè)本質(zhì)，牢牢抓住空間產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和定位，行業(yè)在運(yùn)營時(shí)要積極關(guān)注出租率、出租溢價(jià)、單門店投資回收周期等重要指標(biāo)。

    其次，積極拓寬收入邊界，對于商業(yè)模式的升級，務(wù)必要在夯實(shí)了初級層次“空間賦能”的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己實(shí)際的核心能力探索高級層次的“服務(wù)賦能”創(chuàng)造收入的機(jī)會，但同時(shí)也要注意這兩個(gè)層次的主次和相互兼容性。

    另外，應(yīng)理性對待規(guī)模效應(yīng)，盲目地?cái)U(kuò)大市場占有率并不能解決競爭和盈利的問題，規(guī)模的擴(kuò)大需要有堅(jiān)實(shí)的盈利基礎(chǔ)，這就要求需要時(shí)刻對市場信息保持關(guān)注，避免逆周期反市場規(guī)律地盲目擴(kuò)張。

（編輯 喬川川）