11月28日，新鴻基地產以創紀錄的422億港元投得香港西九龍站上蓋商用地塊，拿下香港近年來面積最大的商業用地。

    回溯到內地，這家香港地產巨頭近兩年亦動作頻繁，自2018及2019年陸續投得廣州南沙慶盛樞紐區塊兩幅商用地塊，總樓面面積約30.7萬平方米，是自《粵港澳大灣區發展規劃綱要》于今年2月20日公布后，第一個在大灣區取得大型綜合商業用地的香港發展商。

    今年8月，新鴻基地產時隔十年再度出手杭州，與平安不動產聯手豪擲132.6億元拿下杭州最新高價地——江河匯。

    日前，新鴻基地產（中國）有限公司執行董事劉德揚接受21世紀經濟報道記者專訪，分析了新鴻基地產在內地發展商業地產的策略：在城市選擇上遵循一線城市、省會城市以及經濟發展較快城市的原則。

    據業內人士分析，相比北京、上海等一線城市，作為強二線城市的杭州，其商業地產發展稍顯落后，此前的嘉里中心經歷10年蟄伏期，在運營上近兩年稍有起色；杭州本土的商業品牌則開始沒落。

    隨著G20峰會和亞運會等國際盛事先后在杭州舉辦，杭州城市地位一直在提升，而商業地產起步晚的杭州，也需要有國際視野的開發商參與城市建設。

    在重要地塊上，杭州市政府有意識引入國際化企業，國內房企簡單的開發-出售模式，缺乏經營能力，與杭州想做“城市封面”作品的想法多有差距，而港資開發商的模式則不一樣，這也是港資開始關注杭州的原因。近一年來，港資房企在杭州投資超過400億，目前除了新鴻基地產，還有新世界、恒隆地產等進駐。

    不過，杭州目前的消費能力還有待提高，杭州高品質地標式大型城市綜合體尚欠缺。已逐漸進入商業綜合體開發周期的杭州，正在填補城市空白。新鴻基地產所拿江河匯地塊是非常特殊的，地塊總建筑面積約83.6萬平方米，位于錢塘江與京杭大運河交匯處，被運河一分為二。如果說萬象城是錢江新城1.0時代的地標，那么這塊地或是錢江新城2.0時代的一個節點。

    新一輪城市發展契機

    江河匯是否為新鴻基地產在內地投資的標志性事件？劉德揚坦承，新鴻基地產對杭州關注已久，并非首入杭州。2005年，新鴻基地產與華潤集團合作杭州萬象城，項目開業后營業額持續攀升，堅定了新鴻基地產進一步入杭的決心。而杭州近幾年利好不斷，G20峰會在這里舉辦，亞運會也即將在2020年舉辦。杭州的城市框架也隨著這兩個國際事件而逐漸打開。

    劉德揚表示，新鴻基地產不想錯過杭州新一輪城市發展契機，與此同時，新鴻基地產投資團隊也繼續在各地看項目，包括北京、南京、成都、深圳等城市。由于內地城市很多大型項目，從地方政府規劃到地塊正式推出，需要2-3年時間，因此新鴻基地產的投資團隊看市場也以2-3年為一個周期。劉德揚指出，在項目獲取時間這方面，開發商往往需要根據城市規劃發展的節奏而做出投資調整。

    過去兩年，新鴻基地產都在杭州積極看地，最后將目光落在了錢江新城。政府希望做出一件有分量的作品，因此交給設計理念、經營能力等均比較強的企業，希望這個項目將來是持續性的地標，而不是那種短平快的項目。

    而最為杭州政府看重的，或許是新鴻基地產在內地開發的商業項目中，商業部分均為自持，這對項目發展而言有可持續性。一個大背景是，國家在刺激內需、鼓勵消費。新鴻基地產也抓住了這一發展契機：在香港開發了包括維港門廊在內多個世紀地標綜合體項目的新鴻基地產，在內地也打造了多個知名綜合體，其所擅長的綜合體項目里集合了經營、出租模式，也集合了購物中心、酒店和酒店式公寓、寫字樓等業態，這與消費大環境是相匹配的。

    劉德揚指出，江河匯雖然是新鴻基地產在內地規模最大的綜合體項目之一，但并不存在運營方面的挑戰，因為新鴻基地產在內地幾乎所有大型綜合體項目已經進入理想（盈利）的運營階段（上海徐家匯繁華地段的ITC項目要到2023年整體完工）。

    據透露，目前江河匯尚處于概念設計方案的優化階段。新鴻基地產商場運營團隊一直都在研究，新零售對線下實體經濟的發展和影響，在這個項目里，會通過很多新的科技手段，如燈光、數碼科技等來加強客戶的商業體驗。

    江河匯項目規模龐大，對于新鴻基地產中短期在國內的投資會否有影響？劉德揚指出，每個市場都有周期，開發商在這個周期里尋求投資機會，新鴻基地產也不例外。

    投資放眼城市群

    劉德揚指出，城市條件和客觀的大環境政策，加上中國經濟一直都是穩步增長，集團對內地市場持續看好。

    內地城市化進程穩步推進，已經從個別城市發展到城市群建設。團隊的投資目光不是放在一個城市，而是放眼城市群，因此新鴻基地產在大灣區、長三角均投以極大關注。劉德揚認為，近期有關部門出臺的城市群發展政策，是在鼓勵企業去參與。

    “中國內地市場巨大。”劉德揚指出，在內地投資，特別要看政策走向，要看一個大的政策落實到什么地方，每個地方的速度不一樣，都有自己的經濟、營商環境。所以在這么大的環境里，企業要去判斷政策落實到不同地方時，主要看會產生什么效應。目前新鴻基地產在長三角重點城市上海、杭州、蘇州、南京，粵港澳大灣區的廣州南沙等重點城市均有布局。

    劉德揚以杭州為例，這是一個省會城市，也是一個旅游城市，本身具有很強的消費力。此外，城市以互聯網等新興行業為主，吸引很多年輕族群在這里生活、工作，聚集了很多潮流前沿的元素，還有交通、文化等樞紐效應，因此新鴻基地產在做項目時要綜合考量。

    而上海又是一個不同的城市，它與東京、紐約等大都會齊名，國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心“五個中心”建設正在深度推進，這個城市的商業綜合體覆蓋面非常大，需要體現城市的多功能與多元化。集團在上海的核心地段布局了5個商業綜合體，這與城市的發展規模和需求是匹配的。

    在城市中心、核心地段拿地越來越難的同時，互聯網、新商業、新零售的興起又對城市綜合體運營提出新的要求，包括線上線下聯動、利用公共空間打造更多場景體驗等。

    新鴻基地產在做投資時會衡量總投資額，進行風險把控。動輒100、200億的拿地金額對開發商而言，融資能力是首要的。當前面臨經濟下行，全球經濟也存在不穩定因素，但逆向思考，這也是機會。比如，過去幾年國內GDP增長維持6%的增速，產業從十年前的普通的輕工業來料加工，到現在高新科技、電商、AI等新興產業的崛起，實現了產業升級。

    新鴻基地產看重的是長期持有的回報，因此一個國家、地區的營商環境和政策穩定性，是開發商最為關鍵的投資要素。

    劉德揚指出，從市場營商的穩定性來說，中國明顯優于其他國家。“國內營商環境穩定是相當關鍵的投資要素。在全球市場不景氣的時候，我們相對其他國家更有競爭力。因為我們的產業基礎、生產制造基礎很好，與此同時，對企業的競爭力要求更高。”劉德揚認為，全球經濟不好的時候，中國的競爭力反而體現出來了。

    10月23日，世界銀行發布《全球營商環境報告2020》。報告顯示，由于大力推進各項改革議程，中國已連續兩年躋身全球營商環境改善幅度最大的十個經濟體之一，在滿分100分中得分77.9分，比去年提高4.26分；排名躍居全球第31位，比去年提升15位。

    劉德揚表示，新鴻基地產會持續關注市場變化，并結合集團自身的發展策略與能力可持續、創新地發展項目。整體業務資源投放，需要全盤來看。劉德揚強調，不論是在香港市場還是在內地市場投資，這個過程是不斷變化調整的。