綠城中國日前公告稱，建議透過全球發售方式分拆集團代建業務，讓綠城管理于聯交所主板獨立上市，厘定保證配額記錄日期將為2020年6月19日。

    獨立上市但并表母公司

    對于分拆綠城管理上市，在2019年度業績發布會上，綠城中國執行總裁郭佳峰表示，綠城管理上市可以確立綠城中國代建業務的龍頭地位，受到資本加持后，融資渠道和資本代建業務也會進一步擴展，可以支持綠城中國規模上的增長。

    2016年至2019年，綠城管理代建業務銷售額分別為181億元、430億元、552億元及664億元，占同期綠城中國總銷售額比例的15.89%、29.39%、35.29%及33%，占比持續增加。

    綠城中國2019年年報披露，2019年公司代建業務規模加速擴展，全年新增項目72個。截至報告期，公司代建項目預計可售金額約為3689億元。綠城中國表示，隨著代建業務規模不斷擴大，盈利能力逐年穩步向上，將持續提升輕資產業務對公司的利潤貢獻。

    相較于房企，輕資產運營模式下的綠城管理負債較低。綠城管理招股書披露，2017年、2018年及截至2019年9月30日，綠城管理的一年內到期銀行及其他借款分別為1000萬元、1000萬元及0元。

    中國證券報記者注意到，根據綠城中國2月28日發布的公告，建議分拆完成后，綠城管理繼續為綠城中國的附屬公司，綠城中國繼續將綠城管理的所有資產、負債和收益表項目合并入賬。

    諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，綠城管理本身具備較高盈利能力。借助板塊分拆上市，在當前房企融資渠道收緊環境下，不失為一條明智選擇。同時，并表對母公司財務狀況也有好處。

    中國最大代建公司

    近年來，綠城中國確立了“輕重并舉”發展導向，推進公司發展動能從重資產“單一引擎”向輕資產、重資產“雙引擎”轉變，綠城管理的代建業務也隨之發展。

    招股書披露，2017年、2018年及2019年1-9月，綠城管理營收分別為10.16億元、14.81億元及15.13億元，凈利潤分別為2.56億元、3.63億元及2.96億元；商業代建為公司主要營收部分，占上述同期總收入的比重分別為79.4%、77.3%及72.6%；綠城管理（自身及透過業務伙伴合作）已新訂約代建項目分別為43、106及59個，新訂約總建筑面積分別為10.6百萬平方米、22.4百萬平方米及14.5百萬平方米。

    中指研究院報告稱，按2016年至2018年累計已訂約總建筑面積、2018年新訂約總建筑面積及2018年總收入計，綠城管理是中國房地產市場最大的代建公司。2018年，綠城管理新訂約總建筑面積約為22.4百萬平方米，占中國代建市場的41.1%。值得一提的是，若綠城管理成功上市，也將是首家上市的代建企業。

    招股書顯示，截至2019年9月30日，綠城管理（自身及透過業務伙伴合作）在中國25個省、直轄市及自治區和柬埔寨一座城市共計擁有262個代建項目，管理總建筑面積68.5百萬平方米。

    雖然綠城管理規模不斷擴大，但其毛利率出現下降。招股書顯示，2017年、2018年及2019年1-9月，綠城管理的毛利率分別為56.8%、50.2%及44.9%。公司解釋稱，毛利率減少是因為向合作伙伴支付的管理費增加所致。

    中指研究院報告稱，2010年至2018年，中國代建市場新訂約項目的總建筑面積以年復合增長率25.1%增長。預計未來五年仍將以23.5%的年復合增長率繼續增長，屆時新訂約總建筑面積估計可達約1.57億平方米。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，代建市場本身具有一定的門檻，如實現上市，就具備更強的融資能力，出現強者恒強局面。同時，代建公司和地方政府、開發商聯系較強。因此，預計未來行業集中度會進一步提高。