近日，在向港交所遞交招股書數月后，金融街物業股份有限公司（以下簡稱“金融街物業”）的上市申請獲得通過，將于7月6日開始在港交所主板買賣。這也是自2020年1月1日以來，繼華金國際資本、興業物聯、燁星集團、建業新生活之后，金融街物業即將成為第五只登陸港交所的物業公司。

    據光大證券發布的《物業服務業2020年下半年投資策略》數據顯示，截至2020年5月31日，共有27家物業服務企業上市，其中24家在香港上市，總市值達3579.2億港元；3家企業登錄A股市場，總市值463.6億港元。

    中指研究院指出，預計2020年將有不低于12家物業企業成功上市，未來兩年上市物業企業數量將超過50家，物業企業迎來一波上市熱潮。

    物業行業起步晚、市場空間大、發展快

    我國內地物業管理行業在二十世紀八十年代初發源于深圳，伴隨房地產行業發展壯大。1981年3月10日，中國內地第一家物業管理公司——深圳市物業管理有限公司成立，我國物業管理行業由此誕生。

    2003年以來，我國對住宅物業管理實行的是資質管控和價格管控，由價格主管部門確定基準價和浮動區間，業主和物管企業據此在合同中進行具體約定。2011年后，非保障性住房的物業收費定價逐漸放開，但保障性住房、房改房、老舊住宅小區和前期物業管理服務收費，仍由原部門制定指導價格。第三方物業企業如果通過并購長尾開發商的舊盤項目，則面臨提價困難的問題。而對于老舊項目的整合又需要持續投入，盈利壓力會比較大。目前我國的住宅物管正處于從價格管控向市場化收費的轉型階段。

    目前，我國物業管理主要分為兩種，一種是純住宅管理，一種是公共物業管理。純住宅管理物業公司主要是看房地產母公司未來交房規模，成長性主要來自新建住宅面積，也有少量優質物業管理公司通過市場化拿到其他小區的物業管理業務。而公共物業管理主要通過市場化招標拿業務，不過目前真正市場化招標的公共物業占比還處于較低狀態。

    近年來，物業管理行業集中度提升的趨勢明顯，規模效應及規模訴求不斷增長，行業馬太效應凸顯。截止到2020年5月13日，碧桂園服務成為首家市值超過千億港元的上市物企，碧桂園服務以934.50億元（1021.94億港元）的高市值，位居上市物企榜首。

    據業內人士透露，物業管理行業市場空間大、發展迅速。目前該行業規模是1萬億遠左右，以超過年化7%左右的速度增長，10年后行業規模估計超過2萬億元。且對內地來說，物業管理是新興行業，行業集中度低，龍頭公司有極大成長空間。

    物業公司出現集中赴港上市熱潮

    2014年之前，物業管理行業作為房地產行業的細分領域之一，資本市場卻對其一無所知。2014年6月，彩生活代表物業公司正式叩開了資本市場之門。而后經歷了3年多的發展，大量物業公司登陸資本市場，但受制于上市的規模要求，其中絕大多數的公司都選擇了通過新三板掛牌。2018年，物業公司的資本化序幕拉開。

    據統計，2018年有7家物業公司上市，超過2014年至2017年上市家數之和。2018年南都物業成為首家成功登陸A股市場的物業公司。2019年，濱江服務集團、奧園健康生活集團、和泓服務集團等6家物業企業在港上市，重慶新大正物業集團在深交所掛牌上市，成為國內第二家登陸A股市場的物業服務企業。

    數據顯示，截至2020年5月31日，共有27家物業服務企業上市，其中24家在香港上市，3家企業登錄A股市場。

    此外，截至2020年4月份，新三板累計掛牌數量79家，其中40家物企摘牌，數量過半，其中摘牌的40家物企中有9家物企成功赴港或在A股上市。

    針對物業公司更傾向于選擇港股而非A股上市的原因，東方證券房地產分析師房誠琦曾表示，主要原因是由于：A股對于申請IPO公司的盈利要求較為嚴格；A股對于分拆子公司上市的關聯交易比例的要求是所有地產子公司型物業公司無法繞過的坎；中國證監會對地產子公司型物業公司IPO持審慎態度。

    房誠琦介紹，物業公司集中上市熱潮的出現主要是由于對規模和市占率的訴求，希望借助資本市場進行融資進而擴大管理規模。此外，資本市場逐步認識到物業公司的價值，給予物業公司明顯高于房地產開發商的估值水平，這也給房企拆分其物業子公司單獨上市提供了充足的動力。

    “目前，根據已上市以及已明確公告的擬上市物管公司情況，我們可以大致將物業公司的上市路徑分為直接IPO、將物業公司從母公司分拆后重新搭建VIE構架后在港交所IPO、類借殼上市、不從母公司剝離采用“A控H”模式直接在香港IPO四種方式。其中，獨立第三方物業公司通常采用第一種模式，而地產子公司型的物業公司通常采用第二種模式。”房誠琦說。

    2020年，除了目前已上市的燁星集團，正榮服務、星盛商業、金融街物業、宋都服務、弘陽服務均已遞交上市申請。5月15日建業新生活正式在港交所上市。據不完全統計，目前在港交所等待上市的物業服務企業達6家。此外，2020年世茂集團、金科股份、華潤置地、陽光城、禹洲地產、佳源國際、合景泰富和榮盛發展等企業亦紛紛表示擬分拆物業上市。物業服務企業上市熱情不減，物業管理行業贏得資本市場青睞。