10月16日，港交所披露信息顯示，金輝控股已通過上市聆訊，并公布發行價格區間、發行規模及時間表，預期將于10月29日在港股正式掛牌上市。

    金輝控股此次IPO發行價格區間為每股3.50-4.50港元，基礎發行規模6億股，可超額配售不超過0.9億股，最高募集資金31.05億港元。

    近年來，金輝控股銷售規模一直穩居中國房企40強。最新招股書數據表明，金輝控股關鍵財務數據持續優化。實際上，將時間拉長來看，金輝控股在“求發展”和“控風險”的均衡表現上，正在打造一個有金輝特色的高質量發展樣本。

    全國布局、區域聚焦

    以首置、首改剛需定位鞏固行業占位

    最新版招股書顯示，截至8月31日，金輝控股尚未結算的預售房款（合約負債）為713.84億元，較此前更新數據有較大幅度提升，這得益于預售額的有力增長。

    良好的銷售增長表現，只是金輝持續高增長的一個縮影。招股書顯示，2017年、2018年及2019年，金輝控股的年收入分別為人民幣117.77億元、159.71億元及259.63億元，復合年增長率達48.5%，其中2019年度增幅高達62.56%，這一增速遠遠超過不少頭部房企。據金輝集團此前發布的2020年半年報，2020年上半年公司實現營業收入109.72億元。

    地產企業的持續發展，離不開整體戰略和長遠定位。在“房住不炒”大基調下，想要在規模化、行業影響力上的持續提升，對剛性需求市場的準確把控是必經之路。

    金輝控股多年來，在地產行業高手如林的競爭中，能立于不倒，并不斷提升行業地位，其精準的產品規劃和戰略布局功不可沒。招股書及公開資料顯示，金輝控股遵循的是全國布局、區域聚焦、城市領先的全國性大型地產開發商的定位，目前已進入全國16個省份和直轄市、31個城市，擁有160個物業開發項目，這成為金輝控股規模化發展的基礎。

    此外，金輝在具體戰術上，以專注于發展省會二線城市及周邊作為布局核心，并聚焦于為首置、首改客戶提供住宅物業。近年來，一線城市的城市化進程高峰期已過，由于城市開發現狀及政策管控，大城市城區優質土地供應已經很有限，地產開發逐漸向大城市周邊及鄰近區域延伸。與此同時，二線城市城市化速度則不斷提升，重演一線城市的發展過程。聚焦二線省會城市，成為新常態下地產企業尋找增量的一個較為精準的選擇。

    金輝控股招股書顯示，截至今年7月31日，公司總土地儲備為2908.2萬平方米，其中二線城市和核心三線城市土地儲備高達93.3%。目前公司已進駐的地區包括北京、上海、杭州、蘇州、重慶、西安、福州、成都等重點城市。

    占據區位優勢的前提下，金輝控股得力的產品定位策略和產品規劃，又為企業發展給力助推。招股書顯示，金輝控股擁有四大產品系，分別是針對首置客戶的“優步系”產品，針對首改客戶的“云著系”產品，面向大城市高凈值人群的“銘著系”高端住宅，以及城市綜合體“大城系”。其中“優步系”、“云著系”產品占據金輝權益建筑面積約57.8%。

    專注于首置、首改類產品，有力支撐了公司的可持續增長。仲聯量行行業報告顯示，專注首置、首改需求的地產企業將受益于居民收入增加所帶來的需求增加、較小的回款壓力，此外這一市場還在減稅及首付比例方面更易得到政策支持、受到調控政策的影響也較小。

    提升盈利水平

    追求有質量的增長

    從盈利指標來看，金輝控股在盈利能力也有不錯的表現。招股書顯示，2017年至2019年，公司毛利所得分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元，復合年增長率為22.2%。在毛利率上，截至2020年4月30日止四個月，公司毛利率為26.6%，較2019全年的21.8%大幅提升。

    產品布局、土地儲備是房企發展的基礎，但眾所周知，高度金融化的地產行業，無論是融資成本，還是負債結構，是地產企業發展的生死線，把握不好風險的平衡，依然會為未來發展慢下巨大隱患。求發展與控風險的均衡，才是考驗企業內功的核心，金輝控股此方面同樣表現突出。

    優化財務結構

    牢把風險關實現穩健發展

    近年來，金輝控股的債務結構在持續改善中。2017年、2018年、2019年、2020年4月30日，金輝控股扣除合約負債后的資產負債率分別為54.8%、50.7%、47.7%、46.6%，呈逐漸下降趨勢，且負債水平優于行業大多數公司。根據wind數據統計，2019年中期，25家預收款最大的A股上市房企扣除預收款后的資產負債率中位數為51%。

    因為穩健的業績及財務表現，即使不是上市企業，金輝控股也能夠在債券市場以較低的成本獲得融資。其中6月份發行的一筆境內公司債獲得6.95%的票面利率，同期發行的另一筆3.25年長期美元債，最新收益率已降至8%以下。

    良好的公司信譽及穩健的公司發展狀況，是金輝在債券市場融資成本持續降低的保障，這也讓金輝持續獲得評級機構的肯定并上調評級。標普對金輝評級持續穩定，為“B”評級，展望“正面”。10月14日，惠譽上調金輝評級，評級結果為“B”評級，展望由此前的“穩定”調升至“正面”。惠譽表示，此次上調結果反映了金輝的市場地位和財務杠桿的改善，包括低于同行的非控制性權益（約20%）、杠桿率持續優化和債務結構的改善等；主要集中在省會城市及直轄市的土地儲備優質且總建筑面積充足，足以滿足未來長時間的開發需求。

    此前，聯合評級國際有限公司（“聯合國際”）將金輝的國際長期發行人評級上調至‘BB’，展望穩定。聯合國際表示，該發行人評級上調至‘BB’反映了金輝的市場地位和財務杠桿有所改善，還考慮了在預期的IPO之后，公司的透明度和公司治理能力將得到提升。金輝在二線和核心三線城市的持續擴張，或為其增長提供動力。

    隨著IPO進程的順利推進，接下來成功登陸資本市場，將為金輝控股的加速發展，帶來新的契機。

（編輯 張明富）