本報記者 劉會玲

    近日，上坤地產集團有限公司（以下簡稱“上坤地產”）在港交所網站更新了通過聆訊后的招股書，于10月31開始招股，計劃11月17日上市。

    據更新的招股書，今年前4月，上坤地產實現毛利率51.6%，高于去年同期的49.8%，盈利指標整體良好。

    與偏安一隅后搬至上海的很多房企不同，資料顯示，上坤地產起家于上海，深耕聚焦一、二線核心及強三線重點城市，自2016年開啟全國化進程后，現已布局上海、浙江、江蘇、湖北、安徽、廣東、江西、河南八個省份和直轄市，圍繞城市群內重點都市圈進行布局，形成以中心城市及省會城市為管理核心，向周邊三、四線城市輻射的戰略核心經濟圈。

    精準拿地疊加資源整合

    投資策略更加審慎有效

    上坤的成長與中國的城市化進程息息相關，城市對于空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。但是，市場單邊快速上漲的時代已經結束了，拿地風險就凸顯出來了。一旦拿錯地，就有可能拖累現金流。

    在投資策略的精準度上，上坤地產自成立以來便擁有洞察市場潛力的能力和抵制誘惑的定力。成立于2010年的上坤地產，在剛開始的五年就選擇了夯實基礎、深耕上海，也因此拒絕了很多城市布局的機會。上坤地產的創始人朱靜曾表示，“做不到上海30強，絕不走出上海”，2016年上坤地產榮獲當年度上海房企銷售金額排名前30強，進而，上坤地產走出上海，開始全國化的布局。

    進入2020年，上坤地產已經進駐了更多戰略型城市，在企業規模發展的不斷突破下，上坤將業務拓展并深耕于長三角經濟區，戰略性地將業務拓展至珠三角經濟區以及布局長江中游經濟區。未來將堅持投資定力，對既有已進入區域深化城市深耕策略。

    招股書顯示，截至2020年7月底，上坤地產擁有投資權益的物業組合項目為49個，總土儲約為412.93萬平方米，足以供其2至3年的開發，其物業項目的質量和戰略定位將為上坤地產的長期可持續增長奠定良好的基礎和支撐。

    除了拿地策略上踏準周期精準布局，上坤地產還指出，未來土地資源獲取形式多元化及成本優勢是發展的基礎和關鍵，公司正努力打造一流的資源整合平臺，在地產開發、資金對接、同行合作等方面實現資源的協同效應，推動投資效能的提高。

    比如，上坤先后與多家大中型全國商業銀行、地方性商業銀行、資產管理公司、地產私募基金等金融機構建立并保持著良好合作關系，為企業長期發展提供強有力的金融服務支持

    作為一家成立十余年便穩居中國房企百強的上海企業，上坤地產在運營戰略、投資戰略和資源整上提出了自己的獨到見解，并取得了一定的成果。隨著招股進行，上坤地產的赴港上市再次推進，后續上市進程值得關注。

    降杠桿成果顯著

    財務穩健協同效應凸顯

    之所以謹慎拿地，拒絕“機會型”城市的誘惑，背后是房企拿地條件的嚴苛和融資環境的收緊。作為一家將“杜邦分析法”作為企業運營圣經的公司，上坤的拿地與成本算賬，投入產出，回報測算都密切相關。

    得益于對公司負債結構、資產狀況的足夠重視，上坤地產在規模發展，走向全國的過程中，資本結構也得到顯著優化。

    更新后的招股書顯示，2018年至2019年，上坤地產的凈負債率分別為325.9%和118.8%，去杠桿成果顯著；截至今年4月，凈負債率進一步降至73.8%，滿足“三道紅線”對凈負債率的監管要求，負債結構更加合理穩健。

    此外，上坤地產還密切監控借款的到期情況和提高管理流動資金水平，以確保擁有充足的現金流滿足償還債務和業務拓展的現金需求。

    據最新招股書，截至2020年4月末，上坤地產的現金短債比為1.4倍，現金及現金等價物能有效覆蓋短期負債，短期償債能力明顯提升，充分的現金流量將為公司未來債務償還和業務開展提供支撐。上坤通過運營效率提升、精準投資布局、區域深耕戰略，以及高效執行，全面兌現經營業績，實現有質量的增長。同時，形成管理成熟、戰略清晰、效率優先的企業經營團隊。

（編輯 喬川川）