證券時報記者 張淑賢

    繼深圳和北京后，上海也對住房租賃市場出手了！

    2月4日，上海市住建委等十部門聯合印發《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，建立住房租賃企業資金風險預警機制，堅決遏制“高進低出”和“長收短付”行為，同時嚴控租金貸業務，禁止住房租賃經營機構新增業務，壓降存量。

    “《實施意見》的核心在于給住房租賃市場去‘金融’屬性。”同策研究院研究總監宋紅衛接受證券時報記者采訪時表示，“近年來，我國部分住房租賃企業發展迅速，且帶有明顯的金融投資屬性，‘長收短付’‘租金貸’等進入市場，之前部分長租公寓資金鏈斷裂即是帶有明顯金融屬性且過度擴張造成的。”

    《實施意見》從加強住房租賃市場主體管理、加強房源信息發布管理、加強住房租賃合同網簽備案管理、加強住房租賃交易服務管理、加強住房租賃交易資金監管等9方面作出具體規定，維護上海住房租賃市場秩序。

    在同策研究院資深分析師張吉輝看來，《實施意見》對租金管理的部分濃墨重彩，包括開立資金監管賬戶、嚴格資金收付要求、嚴控租金貸業務等。

    根據《實施意見》，住房租賃經營機構應在上海注冊的商業銀行開立全市唯一的資金監管賬戶，住房租賃經營機構向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監管賬戶支付。承租方支付租金周期在3個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃經營機構。

    “《實施意見》通過對租金的監管和約束，強制性地匹配了住房租賃經營企業現金（租金、押金）流入流出的途徑、目標賬戶、時間節點和資金額度。”張吉輝表示，“在《實施意見》規范下，住房租賃經營企業既不可能對相應資金進行‘時間錯配’，也無法對其進行‘空間騰挪’。”

    《實施意見》的看點還包括嚴控租金貸款業務，未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務，已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應于2021年一季度前向上海市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。

    “住房租賃經營機構的存量‘租金貸/租金’比重不能超過15%，這是住房租賃市場首個壓縮租金貸占比的信貸政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

    證券時報記者注意到，禁止新增“租金貸”業務針對的僅是住房租賃經營機構，金融機構仍可以開展個人“租金貸”業務，不過住房租賃合同需要經過網簽備案，同時對新發生的“租金貸”業務，金融機構經與住房租賃經營機構、承租人協商一致，應當直接放款至監管賬戶。

    “探索建立住房租賃機構資金風險預警機制。”《實施意見》同時指出，“房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過3個月的長周期租金。”

    《實施意見》還要求住房租賃企業依法辦理市場主體登記和開業報告或備案手續；推行房源核驗碼制度，未取得房源核驗碼不得發布房源信息；優化完善住房租賃合同網簽備案制度，不斷提升網簽備案便利化程度，擴大覆蓋面等。

    “春節后通常是租賃市場旺季，在此時間點上出臺相應政策有助于規范住房租賃市場，保護市場各方權益。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。