■本報記者 王崢

    12月6日，佳兆業物業正式于香港交易所主板掛牌，成為年內第四家在赴港上市的物業公司，同時也標志著該公司正式邁入國際資本市場。這是繼佳兆業集團控股后，佳兆業自主孵化的又一港股上市平臺。

    據悉，佳兆業物業此次全球公開發售部分獲超過20倍認購額，相比同一天掛牌的創夢天地12.64倍公開發售部分的超額認購比例，佳兆業物業顯然更受國際資本市場認可。

    對此，國信證券分析師徐進指出，“在當前消費升級、存量物業面積持續增長的背景下，物業管理市場正處于快速增長的黃金發展期。尤其是龍頭企業，市場集中度快速提升。”

    佳兆業物業方面也表示，擁抱資本市場后，將有利于公司拓寬資本渠道，為業務跨越發展提供強力支持，助推物業轉型升級，同時也有助于資源的進一步整合。

    募資七成用于并購

    當下，我國城鎮化進程仍在持續，房屋竣工面積不斷增加，這為物業行業發展開拓了廣闊發展空間。“存量房以及老舊住宅區為物業管理行業提供了巨大的市場，根據我們測算存量房中沒有物業管理的面積達105億平方米。預計到2020年，全國物業管理面積達到235億平方米，全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。”國盛證券分析師張俊表示。

    同時，中國的房地產也正逐漸由增量市場進入存量市場，行業必然經歷增量市場為主導到存量市場為主導的轉變，持有型物業的開發運行是致力于永續經營的房地產企業的必然選擇。物業管理服務將成為房企重要的新增長點之一。佳兆業顯然也看到了一點，希望借助資本市場的力量，加速佳兆業物業的發展。

    本次赴港上市，佳兆業物業共發行3500萬股，以發行價9.38港元計算，公司將募集資金約3.28億港元。其中50%資金將用于同類型標的物的并購，20%的資金用于智能家居產業鏈的并購。

    目前，佳兆業物業專注服務中高端物業。截至2018年6月30日，佳兆業物業擁有146家分支機構管理在管物業，覆蓋中國12個省、直轄市和自治區的37個城市，管理建筑面積達到2540萬平方米，過去三年復合增速為14%。其中大部分集中在粵港澳大灣區，占在管面積的42%，及2018上半年收入的58%。此外，公司還為住宅小區內約16萬個物業單位提供物業管理服務。

    值得注意的是，其母公司佳兆業集團擁有2200萬平方米的土儲外，另外還有約2700萬平方米土地面積的舊改項目。其中，大部分集中在深圳地區，占37%的土地面積。其次是廣州及中山，分別占土地面積的22%及26%。“這將為佳兆業物業在粵港澳大灣區發展打下良好基礎。”安信國際分析師黃焯偉指出。

    拓展新型業態

    努力提升再管物業面積的同時，佳兆業也大力發展智能物業拓展新型業態，提升增值服務能力。公司相繼推出“小區管家”“K生活”和“K服務”移動應用程序，提供一站式服務。佳兆業物業方面表示，目前公司已構建起涵蓋物業管理服務、交付前及顧問服務、小區增值服務及智能解決方案服務四大業務板塊，多元聯動拓寬質量增長邊際。

    而根據Frost&Sullivan的數據統計，隨著互聯網應用的進一步推廣以及人均可支配收入的持續增加，增值服務的市場規模預計仍將持續增長。預計2022年增值服務市場的市場規模可達到8468億元，2017年至2022年的復合年增長率為21.6%。

    張俊也表示，物業企業天然具有吸引客戶的根基，同時把守著社區巨大的流量入口，具有很好的變現渠道及方式。增值業務比如公共空間管理、入戶廣告、家庭服務、合同能源管理、社區服務平臺、電商入口等多種方式都可以實現流量變現，增值業務毛利率遠高于基礎物業毛利率，增長潛力巨大。

    此外，非住宅物業方面，佳兆業物業還將服務延伸至商用物業、體育館等其他非住宅物業，分散物業管理組合。截至2018年6月30日，公司管理23個非住宅物業，包括十個表演場地和體育館。