在春節時期，東北、華北的不少中國人正在上演著候鳥遷徙般的場景，從北邊到南邊，從東北到海南，長度達4600公里，最大溫差相差50度。對于東北人來說，在海南有一套房就和冬天必須穿上貂一樣，是一種人生信仰。海南的旅游地產投資也因此興旺發達，島內候鳥式的置業人群，據統計在45-50萬之間，而整個三亞市的常住人口僅80萬左右。

    這種傳統的旅游地產投資狀態，也在過去的旅游地產投資中帶來許多讓人哭笑不得的場景。

    候鳥式的置業，沒有“回家率”

    潮汐般涌入的外地人群，不僅會讓當地物價翻倍上漲，往往還會面臨黃金周大堵車的盛況，看到自己的房子，卻堵車無法回家。“看到屋，走到哭”。去年春節，海南出島三大港口還出現堵車長達10公里的慘狀。

    作為旅游地產投資標桿的海南，第二個典型場景是不少樓盤距離市中心路程遙遠，交通不便，配套稀少，置業者基本是外地的候鳥式人群，導致一到晚上亮燈的房子沒幾間。地產開發非常成熟的三亞市，海景樓盤平時的空置率超過95%。

    2018年春節期間和6月底，三亞市房地產交易管理所市場部隨機從三亞五個片區已銷售80%以上且已交付使用的近300個項目中，抽樣調查23個項目的入住情況。調查顯示，在7333個抽樣樣本中，6月底平均空置率為84．75%，大東海和海坡片區的空置率分別為94．26%和96．26%；即使在海南旅游度假旺季的春節期間，平均空置率也達62．99%，海坡片區更是高達87．25%。

    第三個常見的場景，是中國人在海外旅游購買力逐年上升，而在國內的旅游不但是打卡旅游，在本地的消費意愿也越來越低，而且一到黃金周就會出現各種天價旅游糾紛。定位為國際旅游島的海南，對于國際游客的吸引力并不高，2017年接待游客6745萬人次，入境游客（含過夜）人次占總游客人數的比例只有1.66%。

    把自然資源占了，把房子蓋好就開始賣樓，只能吸引候鳥式置業的傳統文旅地產項目，越來越無法滿足現代人不同的個性化生活場景需求，對于置業者來說，這種第二居所的房子不是家，沒有“想家率”和“回家率”，自然也就陷入社區運營發展的惡性循環。

    住假地產營造的新生活場景

    在海南限購之后，越來越多的頭部玩家正在著力打造文旅地產IP。東南沿海的旅游勝地廈門，豐富的海岸線資源，讓泰禾明昇·廈門灣，成為旅居地產成功轉型升級的代表之一。

    以“院子系”和“大院系”重塑了中國人傳統居住生活場景的泰禾集團，在2017年完成了泰禾+的布局，確立了醫療、教育、商業、文化院線、酒店、文旅、養老七大優勢板塊的運營能力后，開始傾集團之力，打造泰禾+全體產業完整落地的第一個項目——泰禾明昇·廈門灣。

    風起于青萍之末，2018年，根據國務院機構改革方案，國家旅游局和文化部合并，成立文化和旅游部。文化是內容，旅游是場景，地產是投資，三者結合就是文化旅游地產。這表明，文旅融合觀念和文旅運營思維已經成為國家層面的戰略思維。

    對于泰禾所服務的人群來說，他們在其工作生活的城市，至少有一套以上的房產，其中很多人已經實現了中級改善需求。但是，他們還有另外一類非常特別的置業需求-詩和遠方，這種需求在北京、上海等這樣的一線城市尤其明顯。

    一切商業地產、旅游地產都離不開的本質——是空間。

    房子需要有適宜生活的配套，空間需要打造成能承載美好生活的社區，才能把旅游地產中的地產運營做好，重塑新時代的美好生活場景。

    基于此，泰禾提出了“住假”的概念。

    住假地產就是為居住和度假尋找到一個完美的支撐點，泰禾在打造之初，就明確了它極為嚴苛的產品系標準。第一，必須具備一線城市核心資源，要有核心的城市資源屬性。第二，必須要有優質獨特的自然資源配置，或者是城市人文生活資源。第三，社區必須自帶豐盛而齊全的生活設施，如酒店、溫泉、醫療、教育、商業等配套，從容地享受“生活就是在度假”。

    作為新一線城市的廈門，地均GDP可以達到全國第五，金磚會議的落位也讓廈門未來有了更多騰飛的動力，城市人口的年齡結構很年輕，高鐵與航空所吸聚的人群基于事業藍圖與生活需求的考慮，也不會只把這里當做一個第二居所，而是心靈上的第一居所。

    泰禾以資本、產品原創和文化為驅動力，在新一線城市廈門的可媲美夏威夷的4公里中國黃金海灘，傾力打造現代中國“住假”生活方式。這個占地規劃近萬畝的大盤，會提供集一線城市的居住與高水準的度假于一體的，包含了房地產、商業、旅游、文化等多產業融合的新生活場景。

泰禾·廈門灣實景航拍

    這里僅配備了20%的住宅，剩下的80%將成為“泰禾+”落地的載體，泰禾將在這里打造七個維度的度假矩陣，包括生活主題的鄉水灣文化主題街區、閩南文化小鎮；教育主題的15年制北大培文學校；醫養主題的漳州泰禾醫院；文化主題的土樓酒店等酒店群、月港小鎮、泰禾院線；生態資源主題的火山溫泉度假酒店、火山地質公園；奢華主題的泰禾酒店、云帆酒店；娛樂主題的水上娛樂項目等。自10月伊始，廈門灣已陸續開放建成多項配套，古火山地質公園、濱海沙灘休閑區、無邊際泳池、箱子客酒店、火山溫泉體驗中心……等七維住假生活新場景正一一兌現。

    泰禾·廈門灣溫泉體驗中心，已開放

    泰禾·廈門2460萬年火山地質公園，已開放

泰禾·廈門月港小鎮

    2018年，是廈門灣誕生的第一年，也是作為一種“超級現象“而爆紅的一年。從8月26日，廈門灣北京、上海、廈門三地同開，萬人爭搶，30秒，3000套告磬；到金山嶺、山嶼海、望云海等組團每次開售都萬人空巷，產品被一搶而空。

泰禾·廈門灣海灘實拍

    泰禾廈門灣還有更大的潛力在于，泰禾+的配套及服務體系，在逐步落地后帶來的信賴感，將形成更多增值服務閉環，從社區到社群再到影響所在城市的未來產業結構與城市面貌，形成更大的高知高凈值人群的集聚效應。

    傳統旅游地產只能提供單一場景，容易受地域投資趨勢和國家政策影響波動。而住假地產卻解決了資源單一、配套單一、生活場景單一的問題，海、陸、空多維的交通出行方式，不斷擴大人們的生活半徑，國家文旅部成立打開產業發展大格局的背景下，從新的時代視角、以新的謀篇布局，賦予城市新的生命，為其增添色彩。作為“未來城市運營商”，泰禾為那些充滿想象、創意的未來城市生活，增添更多具有時代美感與創意的新場景。（-CIS-）