■本報記者 王麗新

    又是一年業績釋放期，兩年前高價買地的房企已經感受到了市場的壓力，過去依靠賭土地紅利和人口紅利規模的開發商們，開始“學乖”了。

    2019年，房企們不再高喊銷售目標要增長50%以上，目前公布銷售目標的房企，增速多不足30%，甚至包括頭部房企在內的部分開發商已經不再公布銷售目標，因為這個目標要根據市場變化，隨時調整才更“靠譜”。

    “2019年，房企更關心回款指標和現金流狀況，在投資布局上則更傾向于回歸一、二線城市。”同策研究院總監張宏偉接受《證券日報》記者采訪時表示，行業銷售狀況整體下滑，直至今年三季度這一狀況預計都不會改變，因此目前來看，房企定的銷售目標普遍偏向保守。

    《證券日報》記者與多家房企高管交流后獲悉，在銷售規模已經晉級“千億聚樂部”的房企中，頭部房企仍聚焦強化房地產主業，對于不盈利的多元化業務的持續投入則有所收斂；晉升至“千億陣營”的房企則基本放棄了買高價地擴張的模式，轉為“穩中求進”；中小民營房企則多數直接收縮了投資戰線。

    “收斂聚焦”強化地產主業

    有公開數據顯示，包括萬科在內的TOP3的發展商共獲得13%的市場份額，超過1/8；TOP10的發展商是28%的市場份額，超過1/4；TOP20的市場份額為39%，TOP30為54%，TOP50為64%。

    在萬科董事長郁亮看來，這說明頭部的企業越來越重要，50家開發商獲得2/3的市場份額，競爭會越來越激烈，而且是重量級選手之間的相互競爭。郁亮認為，住宅全面短缺時代已經結束，但中國的城市化進程仍在繼續，房地產仍然會維持較大規模。

    鑒于此，郁亮提出，2019年萬科要收斂和聚焦，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。面對高度的不確定性，2019年萬科應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維。

    但對于房地產主業，萬科、恒大和碧桂園等頭部房企還是保持繼續擴張的戰略方向。從今年前兩個月的拿地情況來看，萬科仍拿出了270多億元拿地，且保持了行業第一位。但不得不說，有些房企去年下半年就大幅減少了拿地投資金額，從某種程度上來說，克制擴張欲望成為部分千億元量級房企發展的穩定劑。

    一組數據可以反映出房企對土地投資的新邏輯。2018年全國土地出讓收入6.5萬億元，較2017年同期下降15.7個百分點。進入2019年，熱點城市整體土地市場依然處于相對低迷狀態中。中原地產研究中心統計數據顯示，截至3月18日，全國賣地最多的50大城市合計賣地土地成交金額為5966.9億元，同比減少了20%。其中，35個城市土地出讓溢價率下調。

    時間倒回到三年前，2016年至2017年間，恰恰是這些中型房企為了向1000億元、2000億元、3000億元甚至更高銷售規模進發而搶地，全國一度出現數百宗高價地。彼時，地王層出不窮，有的地塊地王紀錄甚至保持不了一天，就被新的地王所取代。

    而對于2019年的投資邏輯，多家房企都有自己的準則，但“量入為出”幾乎成為共識。

    旭輝控股主席兼執行董事林中日前表示，“我們今年買地堅持兩個原則，第一是量入為出，買地金額的多少跟今年實際的銷售和回款是掛鉤的，基本上是上個月回了多少錢，扣掉開支，下個月就可以買多少錢的土地，2019年買地預算應該會少于回款的45%；第二個原則是看買地的機會，地價便宜時多買一點，如果有些地方比較貴了就買少一點。”

    另一個銷售規模近2000億元的陽光城執行董事長朱榮斌近期也表示，“確實去年下半年因為市場的下行，我們收縮了很大的投資規模，最后董事會也沒有把拿地作為我們的考核指標。”但他同時表示，在形勢敏感的情況下，陽光城把安全運營放在比較高的位置，“如果土地儲備規模跟公司的去化、開發能力不匹配，加上融資成本又這么高，房價不維持高增長的話，土地儲備大了不見得是好事。”

    多元轉型業務投入謹慎

    在房地產行業增量市場天花板來臨之際，焦慮之下，近年來開發商們都在忙著去地產化，從“開發商”變成美好生活服務商是轉型方向，因為這意味著可以圍繞地產主業，發展多元化業務，尋找新的利潤增長點，做“百年老店”。

    但轉型并不容易，不管地產＋互聯網、地產＋文化＋旅游、地產＋養老模式，還是長租公寓、商業地產運營，甚至干脆脫離地產行業，投資農業、新能源汽車等其他業務板塊，這些產業都需要沉淀資金，短期內盈利空間都是模糊的，需要時間給出答案。

    實際上，根據記者與多位房企高管交流的情況來看，在地產業態布局方面，商業、長租公寓、養老和產業地產等持有運營性資產，目前千億元量級房企幾乎均有布局，只不過投資比例有所不同。比如，長租公寓可能是某些房企的主航道業務，但也可能是另一些千億元量級房企的非重點業務。

    總體來看，即使是商業地產，在房企投資預算中，也都是以每年的銷售回款、盈利等多方指標為考核，采取一定比例去投資，謹慎布局擴張。其中，對于創新業務，更是采取試水心態，靈活把握投資動態，一旦勢頭不好，很可能要減少投資預算，甚至叫停。

    正如郁亮所說，行業的轉型絕非易事。找到一個和房地產行業體量和賺錢前景都相當的行業，幾乎沒有可能，萬科做物業、物流的時候，發現每平方米賺的錢都是以了幾角、幾分為單位時，大家便覺得無從下手。但“盡管房地產行業還不錯，不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業務。”

    對于新動能業務發展的不平衡，郁亮表示，“如果摸索三年尚未找到成熟的商業模式，業務就應該暫停，因為我們不知道怎么持續下去。”

    一句話概括，對于當下的房企發展來說，已經從“進中求穩”變為“穩中求進”。這或許是去杠桿大勢下的被動選擇，也可能是房企真的意識到跑得太快會出問題，不如穩下來修煉內功，比如提升產品力，擴大品牌影響力等動作，畢竟，未來的較量是高手之間的競爭。