■本報記者 王麗新

    房地產行業進入下半場后，百強房企分享了六成的市場份額，千億房企已達30家，行業分化和競爭愈演愈烈。在市場的每一個調整期中，投資和回款節奏是否與行業周期曲線同步，關乎房企生存和發展的命數。

    短短幾年間，錯失黃金時代的明星房企掉隊難歸，曾經的低調務實者則超速突圍上位。作為內房股增速最快的房企之一，近三年來，中國奧園集團（以下或簡稱奧園）合同銷售額年復合增長率高達89%。

    規模實現彎道超車之后，對于2019年的銷售目標，中國奧園集團主席郭梓文表示，“在2018年基礎上增長25%。”據此計算，奧園2019年銷售目標為1150億元，即使按照自然發展速度，也將順利晉級“千億俱樂部”。

    完成“千億目標”已成定局

    若用一個關鍵詞概括奧園這幾年的發展，可謂“進中求穩”。

    用三年時間，奧園完成了體量從250億元量級到912.8億元的大跳躍，但其凈負債率仍保持在60%以下，毛利率水平則為約31.1%，過去3年連續得到了三大評級機構一致的調升，財務盤面穩健。

    銷售快速增長的密鑰在于“30×30”的發展策略。據中國奧園集團副總裁陳嘉揚介紹，“取得好成績的基礎與’30×30’的策略是分不開的。”目前奧園形成了30個城市公司，每家公司貢獻年銷售30億元或以上。2019年，奧園將執行“30×40”的戰略，即30個城市公司，每個完成40億元或以上的銷售額。這顯然是為實現“千億目標”定下的發展策略，即聚焦投資布局板塊，穩健深耕發展。

    更重要的是，據奧園管理層透露，2019年公司可售資源為1900億元，去化率60%左右即可完成目標，簽約但未確認的1100億元合約銷售額，也將于未來兩年逐步確認。

    值得一提的是，實現銷售額快速增長之外，奧園的利潤空間并未受到影響。截至2018年12月31日，中國奧園營業額為310.1億元，同比增長62%；毛利潤同比增長88%至96.3億元，毛利率約31.1%；凈利潤為29.4億元，同比增長51%；核心凈利潤為30.7億元，同比增長63%。

    之所以在多數房企降價銷售的市場環境下仍取得高毛利水平，奧園管理層表示，由于大部分項目為收并購獲得，公司平均土地成本約占合同銷售均價的20%-25%，這在很大程度上保證了毛利和凈利空間。

    另一個保持利潤空間的利器則是提升融資能力，降低融資成本。

    拓寬融資渠道降成本

    眾所周知，低成本融資術是房企抓住窗口期投資的殺手锏。在市場調整期內，融資能力關乎房企生死，融資成本的高低也決定了利潤空間是否會遭到侵蝕。

    據奧園方面介紹，公司2018年融資成本較2017年增長了0.2個百分點達到7.2%，主要是由于國內融資成本增加。在融資環境持續收緊的情況下，僅增長0.2個百分點是可控的。

    據記者了解，2018年，奧園通過境外的銀團貸款和美元債融資，總共募集15億美元，平均成本低于7%。2019年，奧園打開了亞洲美元債市場，最新的一筆四年期美元債成本是7.95%。奧園管理層認為，這些美元債可以進一步延長債務期限，有利于降低整體債務成本。

    融資成本可控來自于評級的提升和外界對奧園財務盤面、土地儲備和品牌影響力的認可。而連續四年獲得三大評級機構一致的調升背后，除了凈負債率多年保持在60%以下的行業低位、財務盤面穩健之外，也考慮了奧園的土地儲備和投資買地情況。

    “量入為出式”投資穩中求進

    從目前全國房企排名來看，奧園已經憑借規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任等指標連續5年挺進全國房企TOP30。在剛剛出爐的“2019中國房地產百強企業”評選中，奧園晉級第26位。

    在規模和綜合實力不斷提升的驅動下，奧園正在加緊修煉內功，同時堅持在投資策略上保持“量入為出式”擴張，穩中求進。

    奧園管理層表示，“我們每年會拿出合同銷售金額的30%-40%來購地，去年比例是29%。今年拿地的預算大概400億元，約占合同銷售的33%。今年拿地會以一、二線城市為主，其中大灣區為重中之重。”

    資料顯示，2018年，奧園共新增64個項目，新增可售貨值約1645億元，平均土地成本約每平方米2418元，確保合理的土地成本及穩定的利潤率。截至2018年底，奧園擁有198個項目，分布在70個境內外的城市，土儲面積達到3410萬平方米，權益占比為80%，總貨值為3650億元，在大灣區及其他地區擁有16個主要城市更新項目，預計可售資源約1452億元。

    對于2019年的市場走勢，奧園管理層表示，“2018年政策推出的頻率和嚴厲程度達到歷史之最，相信未來房地產會保持健康穩定發展。2019年，部分地方政府已經開始釋放一些有利于房地產銷售的政策，我們有信心在2019年完成合約銷售增長25%的目標，核心利潤率也會有比較好的提升空間。”