本報記者 王崢

    在經濟基本面和城市發展的大環境下，北京寫字樓市場需求在過去三年不斷演變。近日，世邦魏理仕針對北京60個甲級寫字樓項目的近3000家入駐企業進行調查，并在行內首次對甲級商務園市場進行租戶普查，總結發布《2019北京甲級寫字樓和商務園區租戶普查報告》。

    報告指出，科技創新驅動租戶結構演變，TMT行業僅次于金融的第二大租戶位置在過去三年得到進一步鞏固；中資企業租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%，成為北京甲級寫字樓租賃需求的主導力量；展望未來，北京甲級寫字樓供應放量將為靈活辦公的品質升級創造機遇。

    科技創新及傳統行業迭代更新

    驅動租戶結構演變

    北京在世邦魏理仕最新的亞太科技城市中排名榜首，其作為“東方硅谷”的集聚優勢日趨明顯。TMT（科技/新媒體/電信通訊）行業在北京甲級寫字樓租賃面積占比達15.2%，其僅次于金融的第二大租戶行業位置在過去三年得到進一步鞏固，這得益于獨角獸的崛起所創造的大量大面積需求。在整體規模擴張的同時，TMT內部各細分產業經歷興衰起落，從而影響寫字樓需求走向。

    另一方面，金融混業經營發展和投資渠道多元化、消費升級和服務消費比例上升、房地產從增量市場向存量市場轉變等各行業的迭代更新趨勢催化寫字樓需求的動能切換，使得證券/基金/期貨/信托/支付、消費服務/文體娛樂、開發商/房地產服務等租戶類別成為過去三年的行業增長亮點。

    中資成為甲級寫字樓

    租賃需求主導力量

    據悉，中資企業在北京甲級寫字樓的租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%，從而取代外資企業成為甲級寫字樓市場的主導力量。中資企業比例在央企總部集中的金融街和東二環等商務區提升尤其明顯。中資企業對望京、奧體等非核心商務區也表現出比外資企業更高的接受度。

    中資企業的壯大也得益于大面積租戶群體的迅速成熟，其中，中資企業5000平方米以上的租戶中，金融和能源兩大行業是主力行業，合計租賃面積占51%。

    同時，過去三年，商務區的行業集聚性和差異化日趨明顯，體現在租戶結構數據上：大部分商務區最大行業租賃面積占比和彼此之間的租戶結構離差都有顯著提升。連通性改善促進租戶在區域間的流動也是租戶得以在特定區域集聚的一大原因。在地鐵網絡的外延覆蓋下，地處城市傳統邊緣地帶的商務園區為寫字樓市場提供廣闊的腹地，有利于整體市場的縱深發展。

    連通性改善也為不同類型租戶按其價值趨向選址創造空間。將各行業租戶按其選址優先考慮因素可劃分為成本、資源和品質導向型三類。對于成本導向型租戶，商務區整體租金高企及非核心商務區租金差縮窄推動該類租戶需求進一步向更多新興商務區以及商務園區外溢。

    資源導向型租戶則傾向堅守或進一步集聚核心區域。以其中的典型金融行業為例，過去三年在各核心商務區租賃面積占比都有不同程度的提高，而該行業的去中心化格局則尚未形成。這與金融市場監管加強下與監管機構溝通的重要性、科技創新發展創造風險投資機會以及企業投融資市場規模的發展等導向集聚的資源因素緊密相關。

    對于品質導向型租戶，北京一直是供不應求的市場，因此其需求具有明顯的“供給驅動”屬性。過去三年，在核心商務區新增供應持續稀缺的情況下，望京、奧體等甲級新增供應量充裕的非核心商務區為品質導向型租戶提供更多選擇。展望未來，中央商務區和麗澤兩大區域高品質寫字樓的入市將帶動該類租戶的租賃需求，為其尋得性價比最優的選址方案提供便利。

    靈活辦公方興未艾

    此外，辦公科技的革新、就業人口結構的轉變所帶動的工作場所需求轉變，租戶對節約固定租賃成本的關注等因素促使大中型企業將靈活辦公納入其核心部門的企業房地產策略中。加上資本的助推，靈活辦公的代表聯合辦公業態在北京的存量面積規模過去三年增長了8倍。

    然而，受可租面積稀缺及租金價格高企制約，靈活辦公在北京甲級寫字樓的租賃面積占比顯著低于上海，過去三年不得不把拓展目標瞄準低品質寫字樓、購物中心等物業。世邦魏理仕方面認為，展望未來，甲級寫字樓供應放量將為靈活辦公的品質升級創造機遇。而靈活辦公的下半場將由行業集中化后形成的頭部運營商，以及推出自有靈活辦公品牌的寫字樓業主共同塑造。

（編輯 上官夢露 策劃 王崢）