整體增速下滑

    碧桂園尚未公布5月銷售業績。就萬科和中國恒大5月單月的表現來看，兩家房企5月銷售改善明顯。不過，房企整體前5月增速仍較去年同期下降明顯。

    5月份，中國恒大實現合約銷售金額約535.3億元，同比增長28.0%；對應的合約銷售面積約為497.3萬平方米；合約銷售均價為每平方米10760元。今年前5個月，該集團實現合約銷售金額約2315.4億元，同比下滑10%。對比中國恒大2019年一季度銷售同比下滑26%的表現來看，4月、5月銷售強勁，使得公司銷售業績得到改善。目前已經完成全年銷售目標的38%。

    二季度以來，萬科的月銷售增速呈現逐月改善的態勢。5月份，公司實現合同銷售金額579.9億元，同比增長35.2%。2019年1-5月，公司實現合同銷售金額2676.0億元，同比增長12%。該增速較一季度的-3.1%改善明顯。

    中型房企走勢分化。世茂地產、新城控股、中南建設等房企保持較高成長性。其中，世茂地產前5月實現銷售額719.6億元，同比增長39%，新城控股和中南建設前5月分別實現銷售額928.7億元和620.7億元，同比分別增長38.17%和27%。

    區域房企中，建業地產、首創地產和龍光地產增速居前，前5月銷售額同比增速分別為46.8%、57.2%和19.5%。從目前情況看，在上述12家企業中，除中國恒大外中國金茂前5月銷售額同比下降4.1%。

    土地市場火熱

    2018年第四季度以來，房企融資尤其是債務融資環境明顯改善，融資難度和融資成本明顯降低。房企紛紛抓緊這一窗口期發債融資。隨著資金問題逐步緩解，房企開始大舉拿地補貨。此外，中國證券報記者了解到，多家房企今年紛紛調整戰略，“回歸一二線”市場決心堅決。在此背景下，一些熱點區域土地溢價率不斷走高，甚至出現本輪調控周期以來鮮見的“地王”現象。

    中原地產研究中心統計數據顯示，50大城市合計在2019年前5月賣地1.59萬億元，同比增長12.3%。其中，賣地居多的城市分別是杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶，共有9個城市賣地收入超過500億元。賣地超過200億元的城市達30個。

    從熱點城市土地成交情況看，5月住宅類全國單宗地塊價格超過20億元的多達35宗，主要分布在華東區域。其中，杭州再度出現單宗全國地王。在這35宗地塊中，22宗地塊溢價率超過20%，占比達63%。這在2019年以來首次出現。

    房企拿地方面，中原地產研究中心數據顯示，碧桂園、融創中國、新城控股、萬科和綠地控股拿地規模居前。其中，碧桂園和融創中國前5月拿地金額均超過600億元。

    中原地產首席分析師張大偉認為，資金面相對寬松傳遞到樓市，也傳遞到土地市場。相比2018年過于嚴格的土地限制，最近幾個月，各地的土地市場約束條件相對減少，包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房都有所調整。這種情況下，疊加部分城市的限價政策微調，使得開發商拿地積極性提高。

    出現收緊跡象

    由于近期部分區域房地產市場和土地市場升溫，調控政策、融資環境以及信貸政策等方面出現收緊跡象。

    記者不完全統計顯示，5月中央部委和各地政府出臺的房地產調控措施超過40次。雖然調控政策數量少于4月的60次，但近兩個月房地產調控政策發布數量較3月明顯增加。其中，本輪房價上漲明顯的蘇州發布了熱點區域限售和限制房企高價拿地的政策，為市場降溫的意圖明顯。

    不過，這并非意味著所有地區都將面臨收緊。有房企人士指出，在一城一策調控框架下，各地方政府將根據當地房地產市場的情況作出動態調整。近期，南京市高淳區放松了對購房資產的認定。目前，南京市大部分地區仍處于嚴格調控之中，但高淳遠離南京市區，且外來人口較少。房企人士普遍認為，即使放松限購，當地房市仍將平穩運行，本次調整不會影響到南京樓市。

    土地市場方面，張大偉指出，熱點區域優質土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。最近三四線城市依然相對低迷。在這種情況下，房地產企業會把更多資金投入到一二線城市土地市場。但他同時表示，值得注意的是，近期香港地產商恒基港獨家在北京拿下了一塊樓面價7萬/平方米的地塊。這在全國歷史上從來沒有出現過。如果土地市場過熱，不排除政策加碼的可能性。

    融資方面，同策研究院數據顯示，2019年5月，40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較于4月融資總額下降52.07%。該金額創2019年以來月度融資金額新低。其中，公司債發行銳減，環比下滑79.74%。同策研究院研究員朱莉莉認為，5月政策收緊趨勢明顯，進而影響房企境內境外融資的難度。近期有消息指出，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。不排除部分房企此前拿地激進，已經引起監管部門的關注。

    上市房企陸續發布前5月銷售情況。結合目前上市房企公告以及中原地產研究中心數據顯示，目前已經有12家在內地和香港上市的房地產企業發布前5個月銷售業績。總體看，這12家房企前五月合計實現銷售額9660.3億元，同比增長9.8%。從單月情況看，房企尤其是大型房企5月銷售業績同比增速回升較快。不過，房企整體銷售額增速同比放緩明顯。