■本報(bào)記者 趙琳

    伴隨著調(diào)控、去杠桿等政策的出臺(tái)，中小房企因負(fù)債高、融資難、現(xiàn)金流吃緊，生存承壓。

    面對(duì)困局，中小房企為了能夠“活下去”，不得不另辟蹊徑——依靠加快上市進(jìn)度、出售旗下項(xiàng)目“割肉求生”。如果說，過去中小房企通過超常規(guī)發(fā)展、彎道超車還存有一絲追趕的機(jī)會(huì)，那么現(xiàn)在其更多思考的則是如何能夠躲過一劫，度過寒冬。

    加快赴港上市步伐

    自2018年四季度開始，中國香港資本市場(chǎng)迎來一批內(nèi)地房企。10月11日，美的置業(yè)和大發(fā)地產(chǎn)上市。前者是2017年中國地產(chǎn)39強(qiáng)，2017年銷售金額507億元；后者則是成立于1996年、深耕長三角區(qū)域的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，2017年?duì)I收近46億元。

    資本即機(jī)遇。以大發(fā)地產(chǎn)為例，上市前的2015年至2017年公司收益分別為6.89億元、7.05億元和45.7億元；凈利潤從5341萬元增至1.44億元。但三年間，公司的凈現(xiàn)金流從-7.92億元降至-23.93億元、凈資產(chǎn)負(fù)債率從196.5%升至270.8%。2017年純利率僅為3.2%。

    經(jīng)營性現(xiàn)金流不容樂觀、負(fù)債水平高企對(duì)大發(fā)地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)張發(fā)展形成桎梏。而隨著在港交所上市，公司募集資金8.1億元，其中約60%用于開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目，約30%用于償還借貸，約10%用作一般營運(yùn)資金。為公司帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。

    此后，區(qū)域性房企開始發(fā)力赴港上市。2018年11月份和12月份，總部位于河南許昌的恒達(dá)集團(tuán)控股和總部位于惠州的萬城控股相繼登陸中國香港資本市場(chǎng)。

    資料顯示，恒達(dá)集團(tuán)控股是一家立足于河南本土的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2017年收入15.5億元。截至2018年7月31日，旗下21個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均在河南當(dāng)?shù)?。?005年首次有意通過借殼登陸A股以來，其四次沖擊上市終于如愿。招股書披露，恒達(dá)集團(tuán)2015年-2017年的資產(chǎn)負(fù)債率分別92.82%、92.88%和90.24%。

    與恒達(dá)集團(tuán)控股相似，萬城控股也是一家“蠅量級(jí)選手”，2017年其收入僅9.73億元，溢利7677.7萬元。截至2018年9月30日，萬城控股共有17個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備89.7萬平方米，總建筑面積約210萬平方米。雖屬“迷你型”房企，但萬城控股的資金壓力同樣不小。2015年-2017年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-3.03億元、2.77億元和-2.25億元，資產(chǎn)負(fù)債率均超85%。

    2019年以來，截至目前，已有德信中國、銀城國際控股、中梁控股等陸續(xù)在港上市。這些房企中，除中梁控股在房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單中排在第29名外，其他都是小房企。在上市前也都或多或少存在著負(fù)債率較高、融資利率高企等現(xiàn)象。另據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前在港交所排隊(duì)的房企還有海倫堡、萬創(chuàng)國際、奧山控股、銀城國際和新力控股等7家。

    德勤中國全國上市業(yè)務(wù)組聯(lián)席主管合伙人歐振興對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“從去年四季度以來到今年8月底，共有8家內(nèi)房股在中國香港主板上市。通過在港上市，房企可以迅速獲得融資，進(jìn)行項(xiàng)目布局，有利于公司發(fā)展。”其同時(shí)表示，“如果市場(chǎng)環(huán)境配合，目前排隊(duì)的7家房企中，預(yù)計(jì)一半有望于今年年底登陸中國香港資本市場(chǎng)”。

    通過“賣子”求生

    上市即上岸。對(duì)于已經(jīng)上市的房企來說，面對(duì)巨大的資金壓力，也只能通過出讓項(xiàng)目，回籠資金緊急“補(bǔ)血”，以求安然度過“寒冬”。

    今年6月份，廣州本土的老牌房企粵泰股份，將旗下包括廣州嘉盛項(xiàng)目、廣州天鵝灣二期項(xiàng)目、淮南恒升天鵝灣80%股權(quán)、淮南粵泰天鵝灣20%股權(quán)和深圳中浩豐20%股權(quán)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以63.97億元的價(jià)格打包出售給世茂房地產(chǎn)。出售明星產(chǎn)品線，是粵泰股份不得已而為之。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，粵泰股份短期借款37.2億元，長期借款16.86億元，貨幣資金僅3.91億元，逾期本息31.98億元，持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性。

    展開“自救”的還有陽光100中國。4月2日，陽光100以13.34億元作價(jià)出售重慶陽光壹佰70%股權(quán)給融創(chuàng)中國；4月14日，其將卓星集團(tuán)100%股權(quán)及債權(quán)以46.6億元出售給佳兆業(yè)；8月2日，以5.13億元出售位于東莞市松山湖的一幅產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地。據(jù)陽光100一位高層此前表示，“今年還將出售100億元的資產(chǎn)。”

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，近一年來，已有中華企業(yè)、云南城投、新城控股、新湖中寶、泰禾集團(tuán)等多家房企出售旗下項(xiàng)目。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企需要賣項(xiàng)目“回血”，說明其內(nèi)部資金壓力還是比較大的。目前看來，這些公司的規(guī)模都不大，大多是因?yàn)槠鋬?nèi)部管理層意見不統(tǒng)一，導(dǎo)致近年發(fā)展滯后。當(dāng)市場(chǎng)趨緊時(shí)，這類企業(yè)就會(huì)感到很大的壓力，雖然可以通過賣項(xiàng)目緩解短期的資金壓力，但后續(xù)想要活下去，還是需要及時(shí)糾偏，注意投資方向的選擇。

    壓力重重前景難料

    無論是通過上市融資，還是出售旗下項(xiàng)目，房企最終的目的無疑是獲得資金，緩解壓力。然而，并非所有的努力都能圓滿的解決問題。

    恒達(dá)集團(tuán)控股雖然于去年年底成功登陸港交所，但其公布的2019年半年報(bào)顯示，上半年集團(tuán)收入約3.6億元，同比下降4%;毛利約1.07億元，同比下滑20%；利潤約2346.7萬元，同比下滑7.6%。

    于今年3月份登陸港交所的銀城國際控股半年報(bào)顯示，今年上半年，其總營收達(dá)37.39億元，同比增3341.78%，但公司凈利潤僅4848.7萬元，較去年同期的2.44億元下降超八成。同時(shí)，公司毛利率僅12.03%，同比減少41.5%。

    除業(yè)績不盡人意外，由于高負(fù)債壓頂，赴港上市的中小房企估值也都偏低，新股破發(fā)頻現(xiàn)。歐振興告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“由于受政策影響較大，投資者對(duì)內(nèi)房股都比較謹(jǐn)慎，估值不會(huì)給到太高，一般在10倍左右或以下。”

    此外，《證券日?qǐng)?bào)》記者通過對(duì)32家主流房企融資綜合成本統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，房企市值在1000億元以上的7家房企，上半年平均融資成本率為5.42%；市值在200億元以內(nèi)的10家房企，上半年平均融資成本率為6.91%。

    鵬華基金國際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理尤柏年對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“不同地產(chǎn)公司之間有不同的融資成本，最主要的原因在于各家地產(chǎn)公司之間的償債能力有較大差異。”其認(rèn)為，“在目前的市場(chǎng)環(huán)境中，未來房企的信用風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有較明顯分化，對(duì)于小的地產(chǎn)公司而言，信用風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大；但對(duì)于國內(nèi)排名靠前的大型地產(chǎn)公司而言，其融資渠道多樣化，因此受到的負(fù)面影響有限，甚至局部地區(qū)可能會(huì)因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的減弱而更利好大型地產(chǎn)公司在當(dāng)?shù)氐臉I(yè)務(wù)。”