日前，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)信息網(wǎng)發(fā)布《珠海市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（簡(jiǎn)稱《辦法》），對(duì)商品房預(yù)售資金使用進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。除珠海外，近期，石家莊、烏魯木齊、合肥、武漢等多個(gè)地區(qū)都加強(qiáng)了商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度。業(yè)內(nèi)人士分析，加強(qiáng)預(yù)售資金管理，有助于降低房企杠桿率，防止資金濫用和爛尾樓的出現(xiàn)。

    加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

    《辦法》規(guī)定，自2018年7月15日起3年內(nèi)，珠海市要求房企在商品房預(yù)售交易過(guò)程中，不得將商品房預(yù)售資金存入非監(jiān)管賬戶，而應(yīng)由預(yù)購(gòu)人按合同約定的付款時(shí)間，在申請(qǐng)預(yù)售許可證前，將預(yù)售資金直接存入專用監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定繳存、使用預(yù)售資金的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令期限改正；情節(jié)嚴(yán)重或逾期仍不改正的，建設(shè)主管部門(mén)可暫停該房企在珠海市所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售，并記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

    《辦法》明確，房企在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)該遵循“一個(gè)《商品房預(yù)售許可證》對(duì)應(yīng)一套賬戶”的原則，在商業(yè)銀行設(shè)立商品房屋預(yù)售資金專用監(jiān)管賬戶，并與主管部門(mén)、監(jiān)管銀行等簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》。在商品房預(yù)售后，各銀行發(fā)放的按揭貸款，必須直接劃入該商品房屋預(yù)售資金專用監(jiān)管賬戶內(nèi)，不得直接劃扣給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或挪作他用。同時(shí)，各銀行必須嚴(yán)格按照主管部門(mén)核準(zhǔn)的內(nèi)容、金額撥付預(yù)售資金專用監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金，不得支付現(xiàn)金。

    此外，商品房預(yù)售資金專用監(jiān)管賬戶內(nèi)累計(jì)進(jìn)賬總金額按10%預(yù)留，90%撥付，并按照建設(shè)工程進(jìn)度，實(shí)行分步解除監(jiān)管：第一步，完成封頂，留存封頂預(yù)留額度，其余金額給予解除；第二步，完成《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》手續(xù)后，留存竣工備案預(yù)留額度，其余金額給予解除；第三步，完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，解除對(duì)監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

    有利于房企降低杠桿率

    除珠海外，中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期石家莊、烏魯木齊、合肥、武漢等多個(gè)地區(qū)都加強(qiáng)了商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度。以烏魯木齊為例，6月27日，烏魯木齊正式實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施，防止出現(xiàn)爛尾樓。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)期房的房款需打入開(kāi)發(fā)商資金監(jiān)管賬戶。房產(chǎn)部門(mén)可在線監(jiān)管預(yù)售資金的存入、使用情況，確保專款專用。

    對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，加強(qiáng)預(yù)售資金管理，可以在一定程度上降低房企杠桿率。按照監(jiān)管新規(guī)，企業(yè)無(wú)法使用預(yù)售金進(jìn)行新項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)，資金周轉(zhuǎn)受到一定限制。但隨著杠桿率下降，房企發(fā)展更為穩(wěn)健，可有效防范爛尾工程，保護(hù)購(gòu)房者利益，防止房地產(chǎn)金融詐騙事件。

    “上述地區(qū)對(duì)預(yù)售資金按照建設(shè)工程進(jìn)度，實(shí)行分布解除監(jiān)管。開(kāi)發(fā)商若想加快資金周轉(zhuǎn)，就只能加快建設(shè)速度，這樣就避免部分開(kāi)發(fā)商故意拖延工程進(jìn)度，加快商品房上市的速度。”陳雷進(jìn)一步表示。