2018年上半年，全國樓市調控大戲頻頻上演，讓人目不暇接。如今，時間的軌跡步入樓市下半場，走向如何？是否是入手最佳時機？身邊真實的購房案例或許給你幾分啟發。

    證券時報記者王一鳴

    2018年已過半，政府對于房地產市場的調控力度未見絲毫放松。

    近期，房地產市場迎來密集整頓潮。在住建部、公安部等七部委宣布自7月至12月在北京、上海、廣州、深圳等全國30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動后，僅7月上旬就有16個省市發布調控政策與執法結果，“反炒房攻堅戰”正式打響。就在上周，上海限購政策再升級——嚴控企業購房，提高了公司購房的準入門檻，也成為繼西安、長沙和杭州暫停企業購房后，首個出臺規范企業購房規定的一線城市。

    以上海樓市為例，在近年來密集調控背景下，影響幾何，有哪些變化？筆者分享身邊一位“頗有頭腦”的友人在滬賣房、置換的故事，以供讀者近距離感受樓市的近況：小周是筆者多年好友，2008年碩士畢業的他獨自來上海打拼。2011年，懷揣著20萬元積蓄以及在父母的幫助下，他在上海中環附近以約120萬元總價購入一套50平的一室一廳老公房，算在上海安了家。

    出于日后成家、接父母一起住等需要，2017年過年期間，工作小有所成、已成為新上海人的小周做了個決定，打算繼續在中環附近置換大面積住房。彼時經歷2016年11月史上最嚴“滬九條”出臺后，上海樓市正在逐步降溫，部分買賣方均步入觀望，但仍有不少人處于慣性思維，認為房價歇一歇還要繼續漲。

    在領會中央“房住不炒”表態后，從事金融工作、思維敏捷的小周當機立斷——降價賣房。2017年2月底，其所在小區同類型的房子掛牌價大多在320萬元以上，小周決定降價至305萬元掛牌出售，并且向房產中介表態價格還有商量余地。一時間，憑借誠意的掛牌價格、裝修整潔，該套房源為多家中介所熱推，在整體樓市成交已開始降溫背景下，上門看房者仍絡繹不絕。兩個月后，小周的一室戶以近300萬的價格成交。當年7月底，上海搖號買房細則出臺，這對于小周來說又多了一個選擇——搖號買房。至9月下旬，出手房源的尾款已悉數匯入他的銀行賬戶，正值炎熱酷夏，此時該小區多數掛牌房源已開始無人問津，類似的情況也出現在上海其他多數地區，小周暗暗慶幸自己的出手時機還算不錯。

    拿到300萬巨款后，身邊不少人均敦促小周應盡快買房“現在不買，明年再一漲怎么辦？”。但小周卻決定先觀望，他認為一般樓市上漲和調整的周期相對其他投資市場要更長，在政策嚴控背景下，應有充足的時間進行選擇和思考。同時，其將所得資金全部轉入短期銀行低風險理財產品，預期年化收益約5%，然后一有空便頻繁走訪預算內的一、二手樓盤。轉眼到了2018年3月，小周的300萬資金已獲得了約7萬元的利息，而原小區同類型的房源最近一筆成交價已低至285萬元。小周更加篤定并認為當初的研判是正確的。

    在這觀望和走訪樓盤的半年時間內，小周的大致感受是，對于購房者而言，目前一二手房都是可以考慮的目標：二手房眼下是買方市場，有一定議價空間，不少樓盤還有筍盤出現。相比不少二手房拎包入住，一手新盤大多是一兩年后交房的期房，受到預售證調控影響，雖然整體開盤價不高，但不是每個樓盤都是一二手明顯倒掛，也有新盤因為定價和二手房相差無幾、抑或地段不佳等因素，去化率尚不理想，所以不應看到新房就覺得是買到便宜，也需要多方對比，酌情選購。

    在今年4月，雖然有些超預算，但小周咬咬牙決定加入了位于浦東前灘地區的某網紅一手樓盤的認籌大軍，這是近半年來他第一次出手，光排隊認籌就用了4個多小時。據了解，該樓盤憑借前灘、學區、相對低價等多重優勢，最后吸引3000余位購房者參與了搖號，而房源僅有400余套。最后，運氣不佳的小周抽到的號碼排到2000開外，無緣本次搖號。但他并未氣餒，繼續等待下一次心儀的新盤或二手房源出現。他相信，樓市寒冬中，給予了他這樣的買家有很多機會。截至目前，經過近10個月的銀行理財，小周購房本金已較最初多了10余萬（除去認籌相關成本），而他的置換之路仍在繼續，樓市的調整也在繼續。

    “熱門的一手房，多數是一二手價格倒掛，不僅吸引了該地段周邊的需求，也對二手房價形成了沖擊，購房者也會以此作為和房東的談判籌碼。”小周分析認為，這樣一來二手房的節奏也被打亂了。就在上周，小周告訴筆者，看中了一套品相不錯的二手房，正在和賣家商談具體成交價，該小區最近一年的成交價格調整了約10%。

    目前的樓市環境對小周這樣手握重金的購房者顯然是有利的。上海鏈家市場分析師趙葆根近日表示，今年上半年，全市共計成交二手住宅8.11萬套，略高于去年同期的7.79萬套，市場在成交量方面，基本保持了與去年相仿的水平。伴隨著越來越多置換型購房者對價格的下調，二手市場將逐漸形成量穩價跌的局面。