膠著。

    如果要用一個(gè)確切的形容詞去描述中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2018年上半年的整體環(huán)境，那就是膠著。

    在一二線樓市普遍存在“五限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商）的背景下，部分一二線城市一二手房屋價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象日益嚴(yán)重，部分三四線城市卻經(jīng)歷了一波“破萬(wàn)”的狂歡。

    購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)走高，開(kāi)發(fā)商正被收緊的融資環(huán)境所困擾。

    作為高杠桿資金密集型企業(yè)，融資渠道受限對(duì)于房企而言無(wú)疑是雪上加霜，同時(shí)，嚴(yán)峻的融資環(huán)境又會(huì)進(jìn)一步影響房企的拿地情況。

    在下半年的戰(zhàn)場(chǎng)中，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？房企能否獲得一口喘息之機(jī)？房企的拿地趨勢(shì)是否會(huì)變？

    在受訪的多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，下半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)呈膠著之態(tài)。但在這迷霧里，仍有絲絲可循之光，指引著購(gòu)房者、房企去選擇相應(yīng)的戰(zhàn)略，以穿過(guò)下半年的“樓市迷霧”。

    “樓市大穩(wěn)小亂”

    房?jī)r(jià)總是牽動(dòng)著諸多人的心弦。

    在新城控股副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，下半年樓市總體上會(huì)呈現(xiàn)“大穩(wěn)小亂”之態(tài)。

    “所謂大穩(wěn)，即‘房住不炒’政策會(huì)一以貫之，樓市的調(diào)控不會(huì)放松，特別是在一二線城市。但某些地區(qū)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的認(rèn)知偏弱，還會(huì)出現(xiàn)小亂格局——有的放松、有的收緊、有的打壓。”歐陽(yáng)捷對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示。

    在此背景下，一二線城市市場(chǎng)難以繼續(xù)增長(zhǎng)，三四線城市就需要承擔(dān)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的重任。

    蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍指出，此前三四線城市房?jī)r(jià)之所以出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，主要是因?yàn)榕锔膭?chuàng)造的需求較大以及相對(duì)于一二線城市的價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)。

    “但如今三四線城市去庫(kù)存已經(jīng)接近完成，價(jià)格也上漲到一定高位，價(jià)格洼地的優(yōu)勢(shì)將在下半年逐漸消失。”黃志龍說(shuō)。

    是否所有三四線城市的商品住宅市場(chǎng)均會(huì)降溫？

    “這要分開(kāi)來(lái)看。環(huán)一線城市周邊或是東部三大經(jīng)濟(jì)圈（京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角）之內(nèi)的三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)一輪漲幅，需求被透支，外加這些城市在政策調(diào)控的執(zhí)行力度上與一二線城市趨同，所以此類三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)回落，如昆山、太倉(cāng)等。而中西部的三四線城市，會(huì)因市場(chǎng)輪動(dòng)熱度階段不同、棚改進(jìn)度不同，而形成明顯差異。比如仍處于棚改早期階段的三四線城市，其房?jī)r(jià)或在下半年存有上漲空間。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示。

    但克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，“棚改和貨幣化安置是兩回事。”

    6月25日，市場(chǎng)流出“國(guó)開(kāi)行將棚改貸款審批權(quán)收回總行，全國(guó)一刀切暫停棚改”的消息。受此影響，6月26日地產(chǎn)股集體暴跌。7月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，各地要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。

    盡管消息出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，但圍繞著棚改貨幣化政策的話題早已被推到風(fēng)口浪尖。

    “2018年580萬(wàn)套的棚改總量未變，但如若從過(guò)去的貨幣安置轉(zhuǎn)為實(shí)物安置為主，那么對(duì)住宅商品市場(chǎng)的需求端就不會(huì)有增量影響。需求未增，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。”林波表示。

    “喘息之機(jī)”

    目前，雖然部分熱點(diǎn)城市仍存一定的房?jī)r(jià)上漲壓力，但對(duì)于當(dāng)前樓市來(lái)說(shuō)，在“房住不炒”基調(diào)精準(zhǔn)的施策下，各地樓市亂象正在被有效規(guī)制。

    另一方面，在此番調(diào)控大背景下，房企上半年所面臨的融資監(jiān)管環(huán)境也愈發(fā)逼仄。

    上半年的最后兩個(gè)月，包括花樣年、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)（14.82-0.27%）等在內(nèi)的房企，接二連三中止公司債發(fā)行；與此同時(shí)，債務(wù)違約事件也接連曝出。

    據(jù)海通證券（7.83-0.38%）測(cè)算，地產(chǎn)債將在未來(lái)2-3年迎來(lái)到期高峰。存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。

    資金可謂是房企的命門(mén)。

    在上半年被收緊的融資渠道壓得“透不過(guò)氣來(lái)”的房企，下半年能否得一口喘息之機(jī)？

    對(duì)此，黃志龍表示，下半年實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資環(huán)境可能會(huì)有邊際放松的跡象，從最近央行多次降準(zhǔn)、釋放流動(dòng)性，以及貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;保持流動(dòng)性合理充裕”的表述看，貨幣政策和融資環(huán)境持續(xù)偏緊的環(huán)境將不復(fù)存在。

    “但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)是個(gè)例外，房企的融資環(huán)境還將保持收緊狀態(tài)，但進(jìn)一步收緊的可能性也不太大。傳統(tǒng)渠道對(duì)于大型房企和行業(yè)還是有天然的偏愛(ài)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)不良率低、抵押物充足、業(yè)務(wù)模式成熟等優(yōu)勢(shì)非常突出。”黃志龍稱。

    張宏偉認(rèn)為，雖然下半年融資環(huán)境會(huì)使得房企獲得一口喘息的機(jī)會(huì)，但從資金面角度來(lái)看，三季度為民營(yíng)房企資金兌付壓力最大的時(shí)間，不會(huì)因?yàn)?月份的降準(zhǔn)而改變。

    哪里拿地

    融資環(huán)境必然會(huì)對(duì)房企的拿地情況造成影響。

    數(shù)據(jù)顯示，房企上半年拿地日趨理性，拿地總額及成本卻雙雙下降。2018年上半年，20家代表性房企累計(jì)拿地金額6101億元，同比下降12.4%。具體來(lái)看，上半年房企拿地逐季下降。

    分區(qū)域來(lái)看，二線城市仍為房企布局熱點(diǎn)，拿地金額占比為53.4%，一線和三四線城市拿地金額占比分別為12.3%和34.3%。其中三四線占比較2017年上升了8.5個(gè)百分點(diǎn)。

    從數(shù)據(jù)上來(lái)看，上半年三四線城市土地市場(chǎng)熱度不減。

    但林波認(rèn)為，2016年、2017年兩年進(jìn)入三四線城市的風(fēng)潮導(dǎo)致三四線城市土地市場(chǎng)過(guò)熱，也使得一部分本在三四線城市少有布局的房企考慮后續(xù)是否需要進(jìn)入。

    “最近一段時(shí)間，三四線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)流拍，且招拍掛的土地溢價(jià)率也在下降。因此，我認(rèn)為房企下半年在三四線城市拿地的熱情應(yīng)該會(huì)有所減退。”林波稱。

    林波指出，“下半年收并購(gòu)的機(jī)會(huì)會(huì)多一些，因?yàn)橐恍尾蛔〉闹行⌒头科罂赡軙?huì)出售資產(chǎn)。”

    數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，收并購(gòu)總量持續(xù)增長(zhǎng)，且仍集中于一二線城市。多數(shù)房企拿地仍以招拍掛為主，但收并購(gòu)比例持續(xù)增加，并購(gòu)面積占比已超20%。

    隨著市場(chǎng)集中度的快速提升，市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資源逐漸減少，2018年或?qū)⒊蔀榉科笤谝欢€城市收并購(gòu)的最后窗口。