夏宏決定暫緩搖號。

    這位29歲的年輕人籍貫安徽省黟縣，現就職于杭州未來科技城一家互聯網公司，在過去三個月里，他轉戰杭州十余個新待售樓盤參與搖號，但均未中簽。

    暫緩參與搖號，并非“有些心灰意冷”，而是夏宏覺得，“（杭州）樓市可能要涼下來了”。

    在狂熱奔跑了兩年之后，進入8月的杭州樓市微露變臉跡象。自1999年成為國內第一個頒布土地收儲政府規章的城市以來，杭州樓市的一舉一動，牽扯著全國地產行業的神經。

    回顧2008年和2014年的中國樓市，都曾伴隨著杭州地區率先出現的信號。如2014年初，杭州樓市馬年第一降—其邏輯是房屋銷量大幅下降，開發商信貸枯竭，新盤開始降價，房鬧登場—中國樓市隨即顯露疲態，步入拐點。

    2018年杭州樓市的復雜性，遠高于其他城市，分析杭州樓市的樣本，或可一窺全國樓市的多重面貌。

    “運氣怎么這么差”

    2016年G20會議后，杭州凈人口流入源源不斷，基礎設施建設亦不斷加碼，調高了人們對未來的預期，其后樓市風起云涌。

    同是2016年，杭州開啟了全面的舊城改造，城中村成為攻堅重點。據透明售房網的數據顯示，2017年全年，杭州完成整村征遷69個村，征遷59796戶。按照計劃，2018年，杭州還將完成56個整村征遷，征遷住戶4萬戶。

    新增的拆遷戶手中突然有了大筆資金，涌向房地產成為自然的選擇，房價由此水漲船高，2016年10月和2017年11月，杭州兩次被住建部點名為房價上漲過快的熱點城市之一。杭州政府一度試圖通過控制預售證發放來限制房價，以新開樓盤備案價不得高于板塊均價的方式控制預售證發放。

    面臨限價，許多地產商拒絕入市。2017年12月，夏宏曾去阿里巴巴附近的一個新盤踩點，問售樓小姐為什么還不開盤，對方直白地回答，“老板不想開”。在得知夏宏準備按揭買房后，售樓小姐直接告訴他，“我們需要全款，按揭的話，建議你就不用來看了”。

    限購的門越關越緊，不少人想的卻是從門縫里擠進去，就職于浙商證券的陳雪晴正是其中一位。

    36歲的陳雪晴，家里已有一套房產，一二手房價倒掛的現狀，促使她考慮再買一套新房，為了獲得購房資格，2017年底，她花20萬元買了一個新房的號子（開發商確保能夠買到新房）。“花20萬元買一個號子，當然心疼，但也許能賺50萬元甚至更多，咬咬牙覺得也值。”陳雪晴說道。

    面對杭州這種火爆的搶房現象，經濟學家馬光遠曾評價：這不是在搶房，這是在搶錢。“搖號前杭州新樓盤跟號子費、全款、捆綁車位等關鍵詞有關，這些隱形門檻，讓普通購房者很難買到新房。”樓市大腦研究院院長方張接告訴時代周報記者。

    樓市的亂象，促使地方主管部門下決心出臺新的解決辦法。

    4月4日，杭州發布《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》，對商品住房市場出現的炒賣房號、捆綁車位搭售等違規行為，采取公開搖號全程公證的方式，規范市場銷售行為。

    像夏宏這樣的剛需和看不見的投資者，隨即加入了一場搶房的戰役。

    5月初，夏宏注意到，位于未來科技城的新盤華夏四季即將開盤，他迅速準備了搖號需要的征信報告、戶口簿、收入證明等材料。杭州實施搖號政策后，誕生了眾多萬人搖號的場景。火爆搖號現象背后，是一二手房價格的嚴重倒掛。

    以夏宏參與搖號的華夏四季為例，推出的160套房源，均價為2.6萬元，而項目周邊二手房價格約在3.5萬元左右，存在很大的套利空間。

    “搖到就相當于中獎。”夏宏說。與華夏四季同時領出預售證的樓盤，還包括融信瀾天等項目，均因一二手房價的嚴重倒掛而被剛需們廣泛關注。

    5月26日早晨8點多，夏宏來到華夏四季的指定銀行，在排隊近五個小時后辦好了資金凍結，拿到了一張由銀行出示的資金凍結證明，進行網上登記。盡管交資料登記報名耗時耗力，但對于夏宏而言，覺得“辛苦沒什么”，至少有機會搖號了。

    5月31日，華夏四季正式搖號，夏宏還是沒搖中，“運氣怎么這么差，”他有點無奈。

    花式制造搖號資格

    自搖號開始后的一個多月，杭州樓市高溫不下。

    口口相傳的滾雪球效應，極大改變了諸多原本是旁觀者的心態，一些擁有搖號資格的旁觀家庭加入了搖號大軍，沒有資格的則想辦法制造資格。

    38歲的丁松是杭州一家私募公司高管，2010年他買了萬科良渚文化村的房子。2014年，他的妻子和家人又在良渚買了第二套房。按照限購政策，丁松家庭已無購房資格。沒有房票怎么辦？丁松想到的曲線道路，是用他62歲母親的名義去搖號。

    相較于夏宏參與了十余次搖號均未中的尷尬，丁松可謂運氣爆棚。6月底，他第二次參與搖號，就搖中了位于莫干山路的九龍倉瓏璽89平方米的新房，總價在350萬元左右。

    彼時丁松家庭有40萬元現金的存款，搖中后，首付仍不夠。他想到的解決辦法，是抵押第一套房子。一個客觀事實是，樓市配資操作由明轉暗，模式變形，許多貸款中介攬客，幫助客戶對接銀行辦理信用貸款、抵押消費貸款，用來支付購房首付。

    “我的第一套房子市值在500萬元左右，最后向銀行申請了100萬元消費貸款。”為了順利搞定按揭問題，丁松還專門找了杭州某商業銀行的支行行長疏通關系。

    除了借老人名義參與搖號外，杭州市加碼的限購政策，也催生了“結婚率”的提高。

    目前，杭州限購政策其中一項細則是，家庭戶可購買兩套房，而單身青年僅能買一套房，在搖號政策執行后，優先照顧無房家庭，這意味著，無房家庭的中簽率要高于單身青年的中簽率。這變相催熱了結婚潮。以杭州濱江區為例，該區民政局近期披露的數據顯示，4–6月中旬，結婚登記為800多對，而去年同期為600多對，同比增長了33%，漲幅驚人。

    除上述套路外，更多新的玩法出現了—借公司名義買房。

    6月中旬，融信創世紀、萬科西雅圖、九龍倉瓏璽等新盤陸續公布了搖號結果，在中簽名單中，丁松發現了三個歸屬于公司的中簽者—杭州悅樂汽車服務有限公司、杭州宇樂汽車服務有限公司、杭州悅高汽車服務有限公司，上述三家公司注冊于2018年5月，法人代表均為一名叫周然的人。杭州新盤搖號中簽率很低，如融信創世紀，當時推出616套房源，報名的兩萬多人中，包括58家公司，最終有3家公司中簽。

    該中簽事件在本地論壇中迅即引起諸多討論。6月21日，杭州再次出臺樓市新政，緊急叫停了企業購房行為。

    凍資誘發P2P爆雷

    樓市進入搖號階段后，其中一個環節是驗資或凍結資金，特別是動輒百萬元的搖號凍結資金，對資金提出了較高要求。

    以前述“周然事件”為例，除三個中簽樓盤外，周然旗下公司還相繼參加了綠城梧桐郡、萬科西雅圖、匯高·佰悅中心、濱盛金茂府等熱盤的搖號。粗略測算，輪番報名需要用于凍結驗資的資金成本不低于2000萬元，這絕非普通購房者能做到的。

    自杭州搖號新政以來，超過萬人登記搖號的紅盤已有10余個，以搖號人數破兩萬的融信保利創世邸為例，要求無房戶驗資100萬元，二套驗資200萬元，全款驗資300萬元。參與搖號的有7498戶無房家庭，以剩余近1.3萬搖號戶均繳納二套驗資。以此估算，創世邸凍結了超過330億元資金。

    6月25日，杭州三大知名樓盤同時搖號，共計吸引3.6萬戶家庭參與，合計凍結資金超過500億元。巨大的凍結資金，促使部分投資者從P2P平臺撤回現金，隨之而來的是強大的抽水效應，各個中小平臺的資金鏈條被拉到極限緊繃狀態。中金公司（14.06+1.15%）的固收團隊認為，“近期杭州P2P風險集中爆發，因為杭州是房地產市場與P2P緊密相連的典型”。

    杭州一家互聯網金融公司的副總裁告訴時代周報記者，該公司旗下的P2P平臺，在7月初的一周時間內撤走了近三個億的資金，“當時情況很嚴峻”。

    “杭州是全國很有代表性的城市，既是樓市重鎮，又是互聯網金融重鎮。未來樓市抽水太厲害的話，互金公司發展的壓力還會很大。”前述副總裁人士說道。

    降溫跡象

    進入7月，杭州土地市場降溫，新盤不斷領出預售證，樓市涼風初現。

    2017年，杭州土地出讓金突破達2035億元。2018年上半年，40城土地出讓金排名最高的城市同樣是杭州，為1417.6億元，緊隨其后的是北京，2018年土地出讓金為740.4億元。

    盡管去年以來杭州土地供應量巨大，然而真正入市的房源依然沒有完全放開。時代周報記者不完全統計，2017年至今，拿地未開盤項目的總建筑面積已超1000萬平方米，隱性庫存劇增。

    7月以來，杭州進行了6場土拍：4日，杭州空港新城地塊拍賣，用時僅15分鐘，僅6.48%的溢價。郊區下跌，核心區失守。7月26日，杭州臨安青山湖科技城推出宅地，由保億底價撿漏，成交總價約12億元，成交樓面價9400元/平方米，相比年初地價跌幅15%。而半年前，中糧與旭輝聯合體還以11113元/平方米的樓面價在該板塊拿地。“過去的兩年中，杭州幾乎是二線城市中最為堅挺的城市。經濟走勢的不確定性，已經影響到了樓市。”浙報傳媒房產研究院院長丁建剛介紹說。

    伴隨資金流動性趨緊，開發商開閘放量的趨勢隱現。7月6日晚，杭州連發7張預售證，無一樓盤要求凍資，最低35萬元存款證明即可。其中，因限價延期開盤長達半年的碧桂園（12.14-7.47%）·東旭府，突然一次性推出1266套房源，成為杭州搖號以來，單盤推售規模之最。

    這種預期逐漸波及了二手房市場。透明售房網的數據顯示，與6月相比，7月以來二手房成交量持續低迷。7月上旬，杭州二手房成交量為3405套，而6月同期則成交了4727套，環比下降了28%。

    成交量下滑的同時，二手房的掛牌量卻在不斷增加，如7月18日這天，杭州二手房掛牌量創出新高，達1695套。部分房源更是降價出售，時代周報記者在透明售房網上檢索到，有些房源幾天內重新掛牌后價格降了三四十萬元，如一套中海寰宇天下90平方米的房子，7月4日在鏈家的掛牌價為520萬元，7月20日重新掛牌后，價格變成了480萬元。

    頗為戲謔的是，進入7月，杭州甚至出現了樓盤里搖號、樓盤外業主維權的怪異現象，這種現象源于業主發現開發商前期項目在交房后減配。一家在杭的房企高管告訴時代周報記者，由于新房被限價，該公司項目估計會比當初承諾的適當減配，“比如小區綠化的減少，再比如小區電梯會換成便宜的牌子等，減多減少，主要看各家開發商的良心。”這位房企高管稱，“對剛需和普通投資客來說，現在既擔心錯失樓市紅利最后的上車機會，又怕成為最后一棒的接盤俠，這是中國新中產的財富焦慮。”

    夏宏開始隱隱擔憂，明后年，很多精裝修的樓盤將會交付，屆時也許會出現大面積維權現象，現在樓市有降溫跡象，他準備觀望一下，“暫不參與搖號了”。“杭州樓市目前是有些降溫，但說變冷甚至降價還談不上，要知道，過兩年還有亞運會呢。”丁松說。