自2003年起，香港房價創造了連續15年上漲的“神話”。嚴重的土地供應不足，再加上內地投資者大量買入，香港房價直線上升。而在內地倡導“大眾創業、萬眾創新”時，香港依然崇尚“專業精英”文化，對香港青年來說，生存、買房是壓在頭頂上的“大山”，創業是可望不可求的事，醫生、財務分析師、會計師、投行等才是更受青睞的職業。

    9月27日凌晨，美聯儲宣布年內第三次加息，隨后香港金管局跟進，上調貼現窗基本利率25個基點至2.50%。

    在此背景下，唱空香港樓市者居多，認為加息會影響樓價，且租金回報率也開始降低。耀才證券創始人葉茂林稱，若貿易局勢緊張，美聯儲持續加息，香港住宅價格或在兩年內大幅下降，跌幅甚至達40%。就連瑞銀也喊出，香港面臨最嚴重的樓市泡沫風險。

    “下跌？不可能下跌的，香港沒有多少地了，嚴重的土地供應不足，香港的房價以前像直線一樣上升，現在可能是盤旋式上升。”美聯物業的地產中介代理商李小姐操著不標準的普通話邊說邊做手勢。

    香港加息

    樓市拐點將至？

    自2003年起，香港房價就像一輛失控的火車，創造了連續15年上漲的“神話”，這是香港歷時最長的房價上漲周期。香港的私人住宅售價指數7月上升至393.5點，連續上升28個月。

    根據咨詢機構Demographia發布的2017年國際房價負擔能力報告顯示，香港連續第八年蟬聯冠軍，屬于“極度負擔不起”之列。供房負擔比例從2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，這意味著如果不貸款的話，香港人需要不吃不喝19.4年才可以買房。

    萊坊國際發布的《財富報告》顯示，截至2017年12月31日，香港豪宅售價連續6年穩居全球第二貴，以100萬美元計，去年在香港只可購買22平方米，僅次于摩納哥。

    李小姐向證券時報記者提供的一組數據也足以證明香港樓市的瘋狂，10月1日至10月7日香港一手樓盤南區左岸、維港頌均價已經達到53萬港元/平方米，敦皓樓盤均價達到89萬港元/平方米，但這并不是香港最貴的樓盤，位于港島東半山一處新樓盤最新一手成交均價137萬港元/平方米，一套450平方米左右的豪宅價值約6億港元。“這個單位也創造了亞洲最貴紀錄。你知道嗎，香港是一個房價總會發生奇跡的地方，這里寸土寸金，每一個建筑設計師都恨不得將房子的每一個角落都變成可利用的空間。”李小姐說。

    然而，美聯儲年內第三次加息如期而至，香港各大銀行也終于開始行動了。9月27日，香港四大銀行匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中銀香港均宣布上調港元最優惠貸款利率（PrimeRate，簡稱P息），這是香港12年來首次上調最優惠利率，代表過去逾10年的超低息環境宣告結束，有分析指出美元加息將直接刺穿香港樓市泡沫，一時間，唱空香港樓市的聲音四起。

    投資銀行里昂證券在研報中指出，香港的房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值等“三座大山”正沖擊著香港樓市，其中房貸利率上漲是令購房需求降溫的一個重要原因。

    葉茂林稱，若貿易局勢進一步緊張，未來美聯儲持續加息，香港住宅價格或在兩年內大幅下跌，跌幅或達40%。花旗估計下半年香港房價能夠下跌7%左右，瑞銀認為香港房價到2019年底最多跌去10%。

    香港豪宅

    70%被內地投資者買走

    房價到底怎么走，應該要看看現在買房的是哪些人群。

    “別妄想唱空樓市，因為就算樓市在未來幾個月下跌，很快就會回升，事實上香港的樓價早已超出了市民的負擔能力，但仍然上升。雖然近月升勢放緩，但樓價指數卻比2017年12月上升13%。還有一個重要原因，那就是流向香港房地產行業的內地資金事實上并沒有放緩。”富裕地產中介林先生向記者表示。

    記者走訪港島西區的一手樓盤，位于北角附近的海璇，8000萬港元以上的大戶型基本售罄，李小姐向記者透露，“目前F座小戶型約26平方米左右的只剩下8套，均價在1400萬港元~1800萬港元左右，這個用來做投資非常好，下面就是購物中心，還有去內地的直達巴士，1分鐘步行到港鐵北角站，8分鐘到達中環國際金融中心（IFC），32分鐘到達香港機場，還帶學位，小學有華仁、北角官立，中學有皇仁書院、瑪利曼中學、庇利羅士女子中學等。”

    香港豪宅成交市場異常火爆，國慶期間單宗交易金額過億港元的豪宅已經有2宗，二季度單宗交易金額過億港元的豪宅達到12宗，累計金額為108億港元，環比激增617.4%。“香港豪宅火爆，跟內地富豪密切相關，70%以上都被內地客買走了。”李小姐笑稱，“現在香港頂級豪宅里面的會所進去都講普通話，連門口的保安普通話都比我講得好。香港的豪宅根本不愁賣不出去，一方面內地投資客有很強的投資需求，另一方面這些樓盤附近有著香港最好的學位。”

    而內地人去香港購置房產，還需要繳納30%的印花稅，一套1000萬港元的房子，印花稅就要上繳300萬港元，折合人民幣267萬元。

    在內地實行嚴格的管制背景下，這些動輒千萬的資金是如何繞道管制出海購置房產的？記者通過暗訪發現，不少香港地產中介代理商會給內地客人一個指定賬戶，并給出匯率，購房者只需要將錢轉入國內指定賬戶，即到香港，還有一些人以單位名義前來香港購置房產。“你只需要準備好錢就行，其他的我們會幫忙安排。”李小姐表示。

    今年6月份位于何文田的一處樓盤天鑄，一個停車位賣到了600萬港元，創全港停車位新高紀錄，截至2018年9月，這個盤的7幢洋房已經賣掉了5幢，其中4幢都是內地投資客用公司名義入市，光交稅就貢獻了2.6634億港元。

    面對香港樓市的瘋狂，港府也開始著手整治，6月29日，香港公布6項房屋政策新措施，最重磅的就是征收空置稅，希望能夠在一定程度上抑制香港樓市炒作。

    李小姐向記者表示，因為香港地少，剛性需求大，而建一幢樓最少4年，所以升值快，很多政策即使出了在短期內對房價有所限制，但是未來還會再度上升，如港銀加息，向銀行借500萬港元一個月也就多供300多港元，影響有限。

    至于香港未來樓價走勢，恒隆地產董事長陳啟宗在2017年年報是這么說的：“我們難以期望香港樓價在可見的將來變得相宜，主要是因為我們許多內地同胞都有意在香港特區購置物業。正如本地許多富人一樣，他們會在倫敦、紐約或東京置業，內地朋友的個人財富不斷增加，便會開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級富豪常會牽頭購買豪宅甚或獨立屋，接著其他的富有一族會跟隨，購買近乎豪宅的單位。鑒于有數以千萬計的內地中產人士希望在香港購置物業，樓價長遠又如何能回落呢？”

    “劏房”也流行

    在寸土寸金的香港，有一種將一間房切割成幾間房出租的，每間房五臟俱全，有床有柜有廁所，再好一點的就是還有個小廚房，但內部極其狹窄和壓抑。這就是所謂的“劏房”。

    地產中介林先生向記者表示，這種房在香港非常常見，深水埗更為集中，一套面積不到80平方米的房子都能分隔出7間房，每間房平均面積在11平方米左右，租金價格在9000港元~12000港元，加起來這套房的租金一個月為73500港元。

    而記者看到的一間被隔出來的面積只有7平方米的房間，廁所和床僅一塊木板間隔，床位于廁所上面，月租金7000港元。

    林先生告訴記者，“沒有辦法，這里土地太貴了，地產商興建的樓宇普通人根本買不起，越來越高的樓價，導致香港租金普遍上漲，香港有近20萬人會選擇住劏房。”

    還有隱藏在街角巷尾的籠屋（鐵籠子，一個床位），也以深水埗居多。籠屋的月租金約1000港元~2000港元，而此前籠屋的租金價格在600港元左右，里面除了床具外，還有各種生活用品，大多數住在籠屋的是已經退休、靠政府每個月救濟而生活的中老年人，而部分青年人會選擇環境相對好一些的床位房。

    阿秀因為想要來香港，5年前花了5萬港元跟一個香港老人結婚，拿到了香港永久居民證，目前在旺角租了一個柜位，賣手機殼、手機貼膜之類的用品。她告訴記者，你看到很多香港老人即使退休也會出來找工作，因為政府每個月的退休金根本不夠生活，他們會去掃街、撿垃圾、發廣告等，就連籠屋他們都覺得貴得離譜。

    香港青年：創業？

    開什么玩笑，我要買房！

    在內地倡導“大眾創業、萬眾創新”的雙創時代，香港年輕人在面對創新與新經濟發展趨勢時顯得更為謹慎與保守。

    高企的房價、求穩的心態，崇尚“專業精英”文化，使創業成了奢侈品，而醫生、會計師、投行、律師等“專業人士”才是他們更為青睞的體面職業，走在中環、金鐘一帶，一眼望去都是西裝革履、打扮精致的金融人士，就連在路上都能隨處聽到關于股市、融資、債券的討論。

    “上樓無望、上流困難、上位無門”，是香港財政司前司長梁錦松對香港青年生存現狀的形容。

    畢業后便進入中環一家金融機構的Leo向記者表示，創業對于香港青年來說不太現實，大學一畢業首先想到的是如何能養活自己，普通香港大學生畢業后每月的薪水大概在1.5萬港元，如果能夠在大型金融機構工作，薪資可達2萬港元~3萬港元，但是去掉租金、交通費、餐費，每個月所剩不多。

    記者走訪位于中環、上環、西營盤一帶的出租房，如果月薪不是在3萬港元以上根本租不起附近的房子，就連沒有電梯逼仄狹窄的唐樓一間不到20平方米的房子租金都要2萬港元左右。

    “如果我有付首付的錢，我干嘛不去炒樓，在香港，年輕人對生存、買樓的渴望遠大于創業夢想，一旦創業失敗不僅背負債務不說，可能一輩子都翻不了身，我們賭不起。”Leo向記者表示。

    所以香港青年人只要手中有錢，就會傾向于購買小戶型房子，湊足首付，等待房價升值換大房。

    根據金管局要求，香港400萬港元以下的房子最多可以貸款九成，401萬港元至600萬港元的房子最多可以貸款八成，601萬港元至1000萬港元的房子最多可以貸款六成，1000萬港元以上的房子最多只能貸五成。所以近幾年香港開發商的新樓都是“納米樓”為多。團結香港基金的數據顯示，實用面積小于215平方尺的“納米樓”落成量出現了明顯放量，將從2014年的64個單位，增加到2019年的1066個單位。

    恒基兆業在西營盤最新推出了藝里坊，單位面積約20平方米~28平方米之間，價格在每平方米29萬港元~33萬港元，所以剛需新房只能一小再小，大家才能買得起。

    香港樓市剛性需求巨大，而樓盤供給少，導致香港樓價在過去幾年錄得驚人漲幅。所以在多數人看來，買股票不如炒房子，香港的樓價依然會上升，不僅是香港本地人，就連外來投資客都持有相同觀點。

    所以從某種程度上來說，香港過度輝煌的地產業和金融業抑制了香港的科技創新。

    當然特區政府也在絞盡腦汁解決土地供應問題，在難以一步到位的情況下推出涵蓋短中長期的房屋措施，允許整棟工廈改作住宅，還有“明日大嶼”計劃。香港特別行政區行政長官林鄭月娥直言，反對填海的人要為香港未來著想，要為27萬正等候置業的家庭著想。如果將眼光放遠一些，看整個珠三角，看粵港澳大灣區，其實大嶼山這個最大的島的位置是非常具有策略性的。