■本報記者 王崢

    近日，國務院辦公廳印發了《完善促進消費體制機制實施方案（2018年-2020年）》，提出要完善促進實物消費結構升級的政策體系。其中也包括要大力發展住房租賃市場，加快出臺城鎮住房保障條例、住房租賃條例和住房銷售管理條例。

    對此，58安居客房產研究院首席分析師張波表示，“從國內房地產發展來看，在‘租購并舉’大背景下，未來的住房市場正向‘三元化’方向發展，即商品住房、共有產權住房和租賃住房，用以滿足不同的住房需求群體在京的居住需求。而從長期來看，租賃人群占比不斷提升是趨勢，尤其是一線和部分新一線城市租賃人群的比例甚至會達到40%以上。長租公寓的發展將不斷提速，未來5年-10年，中國長租公寓市場份額占據租賃市場10%以上比重將是大概率事件，長租公寓萬億元級市場中，龍頭公司市值達到千億元級規模亦值得期待。同時，除了地方性政策外，住房租賃也極有可能上升至國家法律法規層面，以更好保障租賃雙方權益，實現安居宜居目標。”

    租房需求集中于北京

    以京津冀為例，去年10月份，北京出臺規范住房租賃市場的通知，要求多渠道增加租賃住房供應、加大對租賃住房項目的信貸支持力度、承租人可依法申請租金補貼等。天津在去年6月份也出臺培育和發展住房租賃市場的實施意見，鼓勵存量和新建房屋用于租賃、推出稅收優惠等。在政策支持下，北京、天津租房市場日益完善。

    同時，政策利好也激發了住房租賃需求，據58安居客房產研究院《2018京津冀城市群租賃報告》（以下簡稱《報告》）顯示，京津冀城市群中，49.9%的租房需求集中在北京，天津、石家莊的租房需求分別占比14.1%和9.2%。一線城市和直轄市的用工需求旺盛、城市配套和教育資源更集中，在人才吸引等方面的城市競爭優勢也更為明顯。

    《報告》還反映出，京津地區的租房需求呈現出逐年上漲趨勢，今年較去年同期的租房訪問量上漲超三成。業內人士也指出，隨著住房租賃市場政策不斷完善，人們對租房的接受度增加，租房的需求或將繼續處于上升通道。

    張波認為，京津兩地的生活成本、落戶條件等差異依然較大，天津的落戶相比北京要容易很多，生活成本、購房壓力也相對較小。而北京具有金融、文化、互聯網產業優勢，2017年第三產業位居直轄市第一，作為有著獨特的資源優勢的首都，北京依然是眾多人才趨之若鶩的城市。值得關注的是，天津的“海河英才”計劃發布之后，大幅放寬落戶條件，為加快聚集更多的優秀人才，降低了人才落戶門檻，短時間內便吸引了不少在北京工作的人群關注。與此相對應的是北京地區限購不放松導致大量人群轉向租房，從租房用戶的訪問量也可以看出北京的租房需求遠高于天津。

    京津各區租金差異明顯

    根據《報告》數據顯示，今年前8個月，京津冀城市群中租賃房源供應主要集中于北京、天津，兩城租賃房源信息量占城市群的90%，其中，75.5%的租賃房源信息都位于北京。

    據悉，京津冀城市群區域內的租賃房源面積多在90平方米以下，占比高達67.6%；近半數房源整套租金高于4500元/月，大部分位于北京。從租金來看，北京2018年平均月租金為78.2元/平方米，天津平均月租金為32.2元/平方米。

    不過，北京各區的租金差異較大，從市中心向外從高到低擴散，中心城區的平均月租金超過100元/平方米，其中東城區的平均月租金更是超過130元/平方米。簡單計算可知，若單套超過62平方米的房源，單套房月租金就超過了8000元。而延慶、懷柔、密云則在30元/平方米左右，周邊區域燕郊的平均月租金為21.5元/平方米，對于“北漂族”頗具吸引力。與北京相似，天津各區的平均租金也呈現中心高、外圍低的趨勢，和平區月租金為51.6元/平方米，為天津全市最高，而周邊的南開、河西等區月租金在30元/平方米-40元/平方米。

    此外，隨著租賃市場的快速發展，品牌公寓近些年也越來越受到市場認可，尤其是年輕群體。

    58安居客房產研究院數據顯示，北京的品牌公寓平均月租金為86.5元/平方米，略高于城市平均租金。而天津的品牌公寓平均月租金為32.8元/平方米，和城市平均租金相比差別不大。

    “品牌公寓市場作為可以標準化、大規模復制的租房產品，需要大力發展和政策支持，更需要進行規范化管理，以避免惡意搶占房源、違規‘租金貸’、裝修質量參差不齊、甲醛超標等現象發生。”張波表示，租賃企業尤其是長租公寓運營企業近年來處于高速成長期，在資本的助力下長租公寓市場頭部品牌正在形成，為了爭奪頭部優勢各長租公寓品牌在規模上都加大擴張步伐。誠然在長租行業發展過程中的確出現了一些例如“租金貸”、“裝修甲醛超標”等問題。但從長遠來看，長租公寓市場可以說是機遇與挑戰并存，一方面國家層面高度重視保障租房租賃穩步推進，租房的人群和規模都有上漲空間；另一方面如何長期運營并實現盈利是企業需要考慮的問題。