進(jìn)入10月，隨著天氣的轉(zhuǎn)冷，北京樓市也驟然轉(zhuǎn)冷。一方面是新房供應(yīng)繼續(xù)井噴，一方面是市場(chǎng)觀望情緒日漸濃重，再加上國(guó)慶黃金周和公積金新政的影響，樓市整體成交量大幅下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歲末北京樓市依然面臨著迫在眉睫的銷售壓力，并隨著更多限競(jìng)房的上市而持續(xù)加壓，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競(jìng)房有可能開(kāi)始價(jià)格戰(zhàn)。

    供過(guò)于求樓市成交轉(zhuǎn)冷

    10月以來(lái)，北京新房供應(yīng)繼續(xù)井噴。證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)北京市住建委預(yù)售商品房住宅項(xiàng)目公示信息統(tǒng)計(jì)，10月1日至28日，28天時(shí)間里有22個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售證，其中除了大量限競(jìng)房項(xiàng)目和幾個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房外，還有多個(gè)預(yù)售單價(jià)9萬(wàn)元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目，最高單價(jià)達(dá)到11.9萬(wàn)元/平方米。另?yè)?jù)RealData數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月批準(zhǔn)上市的限競(jìng)房項(xiàng)目合計(jì)房源多達(dá)5000余套，環(huán)比增加33%。

    自6月限競(jìng)房開(kāi)始上市以來(lái)，北京新房市場(chǎng)供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，供過(guò)于求的市場(chǎng)特征凸顯。據(jù)合碩機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月，北京新房市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)32510套商品住宅，成交量卻不足兩萬(wàn)套，僅為19118套，市場(chǎng)供需比達(dá)到1.7：1。去化難度加大、庫(kù)存危機(jī)隱現(xiàn)。

    其中，限競(jìng)房的成交情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至日前，北京合計(jì)入市26個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目15982套房源，而網(wǎng)簽累計(jì)只有2581套，累計(jì)網(wǎng)簽比例只有16%。雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，但統(tǒng)計(jì)實(shí)際銷售也只有三成。

    受新房市場(chǎng)限競(jìng)房大量上市的沖擊，北京二手房銷量在10月也滑落至萬(wàn)套邊緣，環(huán)比跌幅達(dá)四成，創(chuàng)今年2月以來(lái)近8個(gè)月銷量新低。

    不僅成交量下跌，二手房成交價(jià)格也有所下跌。RealData數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房市場(chǎng)實(shí)時(shí)成交量環(huán)比減少12.5%，成交絕對(duì)水平降至2017年11月水平；均價(jià)繼續(xù)下跌至61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%。購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)成交節(jié)奏放緩，入市積極性降低。業(yè)主預(yù)期持續(xù)松動(dòng)，調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)占比回落至“3·17調(diào)控”后低位，議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大。

    觀望濃重或掀起促銷熱潮

    10月北京樓市特別是二手房市場(chǎng)成交大幅下降的原因，一方面與國(guó)慶假期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)減少一周有關(guān)，另一方面受9月公積金政策收緊有關(guān)。低溫市場(chǎng)狀態(tài)下，二手房買賣雙方入市積極性回落。

    “9月公積金政策調(diào)整后，市場(chǎng)購(gòu)買力尤其是首置剛需購(gòu)買力被進(jìn)一步削弱，同時(shí)市場(chǎng)預(yù)期受此影響進(jìn)一步回落，客戶入市積極性下降。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出。

    許小樂(lè)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期松動(dòng)，買賣雙方入市積極性不高，又遇限競(jìng)房項(xiàng)目集中入市，將分流部分二手房市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)11月二手房成交量?jī)r(jià)將繼續(xù)低位保持，均價(jià)將在當(dāng)前水平附近波動(dòng)。

    中原地產(chǎn)首先分析師張大偉預(yù)計(jì)，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競(jìng)房有可能開(kāi)始價(jià)格戰(zhàn)。

    “歲末北京樓市依然面臨著迫在眉睫的銷售壓力，并隨著更多限競(jìng)房的上市而持續(xù)加壓。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。

    據(jù)了解，在傳統(tǒng)“雙11”電商購(gòu)物狂歡節(jié)到來(lái)之際，北京地產(chǎn)行業(yè)也掀起了一場(chǎng)房產(chǎn)促銷熱潮——“合碩雙11光盤節(jié)”，包括萬(wàn)科、保利、金地、中鐵、中糧、遠(yuǎn)洋、招商在內(nèi)的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與，優(yōu)惠樓盤數(shù)量達(dá)到50個(gè)，推出150余套特惠房源，優(yōu)惠總金額高達(dá)5000萬(wàn)元。該活動(dòng)由從事房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)務(wù)的北京合碩機(jī)構(gòu)發(fā)起，截至目前，該活動(dòng)已吸引到數(shù)百組意向客戶，150余套優(yōu)惠房源有部分已被認(rèn)購(gòu)。

    不過(guò)，郭毅同時(shí)強(qiáng)調(diào)，上述促銷活動(dòng)并不代表著開(kāi)發(fā)商正在大面積降價(jià)。“其實(shí)看著50個(gè)項(xiàng)目挺多的，實(shí)際總共150套特價(jià)房，平均到一個(gè)項(xiàng)目也就3套，在單個(gè)項(xiàng)目中特惠房源的占比很少。”她說(shuō)。