編者按：地產(chǎn)銷售不景氣給房企資金鏈帶來(lái)壓力，為擺脫資金困境，房企紛紛發(fā)債融資。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1月份—10月份，房企信用債發(fā)行規(guī)模已超4200億元，超過(guò)去年全年。房企如何輾轉(zhuǎn)騰挪化解資金饑渴，值得持續(xù)關(guān)注。

    ■本報(bào)記者 王崢

    隨著龍頭房企們相繼公布了前10個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)，各家房企的拿地情況也被同步披露出來(lái)。

    “伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，規(guī)模化成為撇不開(kāi)的情結(jié)，房企在業(yè)績(jī)競(jìng)賽中加速奔跑，與此同時(shí)，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響越來(lái)越大”。有業(yè)內(nèi)人士指出。

    而在花費(fèi)真金白銀拿地的同時(shí)，房企們也加緊了融資的步伐，以確保資金安全。

    據(jù)悉，2018年以來(lái)，隨著融資政策持續(xù)收緊，開(kāi)拓多元化融資渠道補(bǔ)充資金對(duì)房企而言尤為重要。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份—10月份，房企信用債發(fā)行規(guī)模已超4200億元，遠(yuǎn)超去年全年房企信用債發(fā)行規(guī)模；進(jìn)入四季度，房企再度紛紛發(fā)債應(yīng)對(duì)融資困境，10月份房企國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)325億元，同比增幅超90%。

    “當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，實(shí)際上也是行業(yè)內(nèi)兼并重組的好時(shí)機(jī)，能夠獲取足夠資金的企業(yè)，市場(chǎng)占有率的提升速度也將大大提升。”有分析人士指出。

    房企分散運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

    聯(lián)合拿地已成趨勢(shì)

    根據(jù)中指院的最新數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，碧桂園、萬(wàn)科、保利繼續(xù)位列拿地金額榜單的前三位。其中，碧桂園以1197億元的拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬(wàn)科以1162億元穩(wěn)居第二位，保利以888億元穩(wěn)居第三位，三家房企的拿地金額均超過(guò)800億元，碧桂園和萬(wàn)科更是以超1100億元拿地金額領(lǐng)先行業(yè)。

    同時(shí)，TOP10房企前10個(gè)月拿地總金額達(dá)7215億元，占TOP50企業(yè)的44.3%，較前9個(gè)月占比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，龍頭房企在土地市場(chǎng)仍是優(yōu)勢(shì)凸顯，土地資源集中度加速提升。例如，目前限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來(lái)一定壓力，且對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求，中小房企很難獲取這樣的土地。

    從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角仍是房企重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，中西部關(guān)注度逐漸提升。長(zhǎng)三角作為一個(gè)多核心發(fā)展的區(qū)域，其領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)水平、發(fā)達(dá)的交通以及完善的配套設(shè)施吸引著大量?jī)?yōu)秀人才，再加上長(zhǎng)三角城市群推出土地的城市數(shù)量較多，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，一直被視作房企重點(diǎn)投資的區(qū)域。同時(shí)，隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中西部地區(qū)土地市場(chǎng)熱度升溫。

    2018年前10個(gè)月，長(zhǎng)三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總額達(dá)2833億元，位列首位；中西部和珠三角2366億元和1754億元分列第二、第三位；環(huán)渤海地區(qū)拿地總額位居第四位，為1180億元。

    此外，從城市群拿地企業(yè)來(lái)看，龍頭房企繼續(xù)堅(jiān)持廣布局策略，中小房企則聚焦區(qū)域深耕發(fā)展戰(zhàn)略。如碧桂園、萬(wàn)科在4個(gè)區(qū)域榜單中均有上榜，其中碧桂園在中西部榜單中以385億元位列榜首，在長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)榜單中位列第二，環(huán)渤海地區(qū)榜單中均位列前三，萬(wàn)科在長(zhǎng)三角區(qū)域以441億元位居首位，在環(huán)渤海和中西部區(qū)域均位居第二；中海在環(huán)渤海和中西部榜單中均有上榜，并以214億元拿地總金額位居環(huán)渤海榜首；保利則在珠三角和中西部區(qū)域榜單上榜，且以434億元位列珠三角區(qū)域榜單首位；華潤(rùn)在各城市群榜單中出現(xiàn)三次，金隅、福晟等中小房企則出現(xiàn)一次，拿地相對(duì)較為集中。

    值得注意是，從10月份全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10的拿地房企來(lái)看，國(guó)有企業(yè)和大型房企拿地積極，其中，包括中海、金茂、金隅等國(guó)有企業(yè)拿下榜中7宗地塊。另外，部分房企為分散運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)合作共贏，紛紛采用聯(lián)合體方式拿地，在榜單中有7宗地塊是以聯(lián)合體方式競(jìng)得。

    房企加緊融資

    成本持續(xù)上漲

    實(shí)際上，聯(lián)合拿地的大范圍出現(xiàn)，已體現(xiàn)出房企們對(duì)后市的擔(dān)憂，而只有手中持有足夠的現(xiàn)金，才能幫助企業(yè)度過(guò)當(dāng)下的市場(chǎng)低谷。

    10月30日，中國(guó)恒大發(fā)布公告，成功發(fā)行2年期-5年期3筆合共18億美元優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)中國(guó)企業(yè)今年以來(lái)最大規(guī)模的美元債紀(jì)錄。

    上述三筆美元優(yōu)先票據(jù)中，2023年到期的5.90億美元優(yōu)先票據(jù)，利率最高為13.75%；另一筆2020年到期的5.6億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為11%；而2022年到期的6.45億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為13%。其中，許家印及其本人全資擁有的XinXin（BVI）Limited各自認(rèn)購(gòu)共計(jì)10億美元的票據(jù)，以示對(duì)公司的支持及信心。

    同時(shí)，包括中海、萬(wàn)科、招商蛇口也在近期以公司債券、短期融資券、中期票據(jù)等方式，向市場(chǎng)融資。綜合來(lái)看，在當(dāng)前美元進(jìn)入加息周期的背景下，行業(yè)融資成本持續(xù)上漲，但大型房企仍具備一定的融資優(yōu)勢(shì)，中小房企獲得資金難度則更大。

    “在樓市及金融‘雙調(diào)控’背景下，房企對(duì)資金的需求迫切，而布局廣泛、發(fā)展穩(wěn)健、資本市場(chǎng)評(píng)級(jí)較高的大型企業(yè)相對(duì)易于獲得優(yōu)質(zhì)資金支持，進(jìn)而持續(xù)優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)；部分房企融資難度較大，同時(shí)銷售受阻，企業(yè)存在資金難以覆蓋債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。未來(lái)，房企應(yīng)高度重視現(xiàn)金流安全，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，將加快銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)作為穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐。”上述分析人士指出。