近期香港樓市成交清淡。中國證券報記者實地探訪發現，一些中介成交量銳減九成，部分開發商銷售壓力猛增，推出種種“銷售奇招”，甚至連一成首付也再度出現。業內人士對香港樓市將繼續下行的判斷比較一致，但在下跌幅度上則出現分歧。

    開發商應對

    2008年國際金融危機過后，香港樓市迎來一輪長達近十年的上漲行情，“一茬茬”的房產中介門店應運而生，數量之多不亞于隨處可見的外幣兌換店。然而，近期香港樓市利空消息頻出。11月21日，記者在香港走訪多個房地產中介，發現交投非常冷清，用香港中原地產某門店工作人員嚴翠（化名）的話來說，就是已經“冰封”了。

    嚴翠告訴記者：“以九龍塘和何文田的校網區為例，去年每個月的二手房成交量在200單左右。從今年9月開始，每個月只有10-20單成交，降幅高達近九成。”從嚴翠展示的工作群聊天信息可以看到，10月份有多天一手房或二手房的成交量均為0，偶爾會有一單成交，連簽租約的都非常少。“除非業主愿意自動減價20%-30%，否則比較難成交。”她說，一手房方面，開發商也開始主動降價，降價20%左右。“很多開發商不開價，都是以招標形式發售。”

    記者走訪發現，開發商為緩解回款壓力，“銷售奇招”層出不窮。嚴翠指出，一手房最吸引購房客的不僅在于新，還有開發商開出的“首付低至一成”“延長成交期”等條件。嚴翠透露，在首付方面，很多新盤的首付在20%-30%之間，甚至開發商找指定的財務公司做一按（首次按揭）。

    “最近還有一個更瘋狂的，只要你有錢交兩成首付，不用做壓力測試都可以買。”嚴翠說道，“買完之后你可以先住進去，3年之內免管理費、免差餉、免利息。”這就是嚴翠所說的“拖長交易期”，3年之后，購房者可以選擇做按揭供房或者將房子賣出。

    Q房網中介王麗告訴記者，除此之外，開發商還有一個妙招是代繳印花稅，即開發商出錢幫購房者代繳印花稅，緩解其短期現金流壓力，但這部分印花稅還是算在房價里。

    此外，開發商會給出較高的傭金。“正常來說，二手房成交時，給中介的傭金是買賣雙方各出1%，一手房則是開發商出2%。但是現在行情非常淡，只要你能賣出去，開發商給的傭金上不封頂。”王麗表示。

    成交清淡

    中原地產數據顯示，截至11月14日，11月份樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商鋪物業）1605宗，預計全月將登記4000宗。成交宗數將創2016年3月3154宗后的32個月新低，金額則創2017年1月以來的22個月新低。由于多個新盤集中于10月份登記，加上開發商減慢推盤，因此11月份一手登記明顯回落。二手私人住宅方面，交投也持續清淡。

    中原地產首席分析師張大偉表示，樓價持續調整，市民普遍持觀望態度，以致整體樓宇買賣持續清淡，加上開發商減慢發售新盤，拖累整體登記下跌。

    價格方面，萊坊大中華區研究及咨詢部主管紀言迅指出，10月份香港樓價環比下跌1.4%，9月則環比下跌0.9%。對于近期香港房價下跌的原因，紀言迅表示，近期的樓市下跌可以理解為松動。“之前樓價高主要是因為業主報價太高，如今市場預計下調，部分業主隨之下調報價。”

    近期，房地產服務機構仲量聯行發布報告指出，預計至2019年年底，香港住宅樓價將至少下跌15%。

    野村香港房地產股票分析師認為，雖然下半年就會看到香港樓價回調，但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。

    回歸理性

    一些受訪人士表示，香港再經歷一次如2008年一樣的樓市大跌可能性不大。

    “雖然近期樓市價格出現調整，但是整體而言，香港樓市供應短缺的事實并沒有較大變化。我們預期到明年年底，香港樓市最多跌10%。”紀言迅表示。

    紀言迅指出，當前樓市下行與2008年在大環境與政策上有較大區別。首先，2008年時貸款利率較高，供房一族還款壓力較大，而當前利率水平處于低位；其次，近兩年的購房族需要通過較為嚴格的壓力測試，即購房者杠桿率較低；此外，當前香港經濟環境尚可，接近全民就業狀態，出現大面積斷供的可能性不大。

    在深圳某金融機構供職的趙升（化名）告訴記者：“2008年那次樓市下跌讓所有在香港買房的人都刻骨銘心，正是因為經歷過那樣的瘋狂，所以現在香港樓市慢慢回歸理性。”

    中原地產創辦人施永青則表示，在不確定性增加的情況下，投資者決策速度變慢，導致市場交投量下跌。而市場上總有人要套現，若長時間成交不了，就會出現降價。在有風險的情況下，買房應該保守一點，即減少貸款比例、少借錢。