主持人孫華：11月份以來，全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等。今日本報就讀者關心的房地產公司融資情況以及房地產房貸利率的變化進行解讀。

    ■本報記者 沈明

    還有不到40天，2018年就將過去。各行各業在年底對資金的需求都非常大，房地產業也不能幸免。

    記者查閱公告發現，僅11月份以來，就有27家房地產公司發布了境內外融資公告，既有行業龍頭也包括民營企業，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規模超過800億元。

    27家公司分別為：富力地產、隆基泰、智慧能源、華遠地產、陽光城、陸家嘴、建發股份、濱江集團、華夏幸福、中海地產、嘉禾集團、光明地產、豫園股份、龍湖企業拓展集團、雅居樂集團控股有限公司、合景泰富集團控股有限公司、萬科A、中國恒大、美的置業、時代中國控股、龍光地產、花樣年中國、中國恒大福州公司、新世界中國、碧桂園、新城控股、浦東金橋。

    其中，11月15日，龍湖企業拓展集團連續兩日提交了兩宗發債申請計劃，分別為55億元的第三期公司債券以及50億元規模的住房租賃專項債券。雅居樂集團控股有限公司發布公告稱，建議發行美元計值的優先票據。合景泰富集團控股有限公司發布公告稱，其將平價發行本金總額4億美元優先票據，年利率9.85%。萬科A公告稱2018年度第二期中期票據發行已完成，金額為20億元。

    11月20日，時代中國控股發布公告稱，發行2020年到期的3億美元優先票據，票面利率10.95%。龍光地產宣布發行首期境內債券，發行規模為24.9億元，票面年利率為5.98%。花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監會核準向合格投資者公開發行面值總額不超過29億元的公司債券。

    11月21日，中國恒大福州公司12億元規模ABS獲準發行。新世界發展旗下新世界中國宣布將發行以20億美元為上限的中期票據。

    11月22日，碧桂園公告稱其全資附屬公司卓見國際有限公司擬發行78.3億港元可換股債券。新城控股公告12億元公司債將于23日掛牌上交所。

    整體來看，融資顯示兩大特點，一是利率上行，比如時代中國融資發行票據或債券的年息從年初的6.25%升至7.85%再升至8.4%，11月份的3億美元優先票據的年息升至了10.95%。二是一年內多次融資，且融資方式多樣。富力地產今年已發行七期超短期融資債券，在上交所擬發行的三期資產支持證券——ABS也已獲反饋，11月份又采取了增發的形式來降低公司資產負債率。

    據廣發證券統計，2018年、2019年樣本房企債務兌付數量是未來幾年的高點，兌付規模將分別高達3375億元、4474億元。大型房企憑借更強的銷售回款能力以及更加穩健的財務水平，在融資方面將更具備優勢。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風險。

    招商證券則指出，房地產資金鏈水平2017年以來趨勢性收緊，2018年上半年有所改善，但8月份以來因資金來源回落較投資更快，又呈收緊，但仍位于安全水平，遠高于警戒線；當前房企整體資金鏈水平可控，行業整體性風險或不大。