■本報記者 王麗新

    一日看盡12塊地花落別家，這或許是多數長期盤踞北京樓市的民營房企前日的內心感慨。望而卻步的背后是，未來兩年的北京樓市，共有產權房和限競房等政策性住房將繼續唱主角。

    11月26日，北京一天出讓12宗經營性用地，一日賣地收入達316.46億元，創下單日成交地塊數量的新紀錄。這一看似熱鬧的土地盛況之下，卻意味著北京累計供應的限競房土地合計已達80塊。

    據中原地產研究中心統計數據顯示，按照“70∕90”產品占大部分計算，北京已經出讓成交的土地將形成超過7萬套限競房。而2017年全年，北京新建商品房成交不足6萬套。不難看出，想在北京發展，已繞不開限競房。

    或許，這才是龍頭房企未積極參與這一拍地盛宴的原因。正如合碩機構首席分析師郭毅所示，碧桂園、恒大在北京虛晃一槍后重回三、四線城市市場，融創、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴，華潤以聯合體方式參與白盆窯地塊、萬科參與北七家地塊，最終顆粒無收。

    “共有保證金”護航

    復盤2018年全國各地的土地拍賣情況可知，今年上半年，北京曾遭遇多次流拍；下半年，全國土地市場頻繁出現流拍現象，土地溢價率亦一路走低。今年年初，房企集中搶三、四線城市土地的現象已經不再。

    在這種市場背景下，11月26日，北京順義區北小營鎮地塊在掛牌階段無人報名，當天拍賣時臨時摘牌停止出讓。而其余12塊土地，遍布順義、房山、昌平、豐臺、大興、延慶、密云7大區域，其中1宗為商業用地，要求競得人100%自持20年，3宗為共有產權住房用地，其余9宗均為“限競房”地塊。

    需要注意的是，四環至五環位置共推出兩宗地塊，地塊均位于豐臺區白盆窯。這兩宗地塊曾規劃為共有產權用地推出，并于今年年初雙雙流拍。

    郭毅表示，此次規土委將地塊的產品性質修改為限競房再次推出，限售價格由此前的43000元/平方米提高至均價67702元/平方米，最高不超過71087元/平方米，而起始樓面價僅由31000元/平方米提高至35000元/平方米，為房企預留了一定的利潤空間，且相比共有產權房，限競房雖然售價大幅提升，但對購房者資質要求較為寬松，產品局限性也更小，且產品和定價與四環的城市地段更為匹配，因此市場定位相對清晰，去化壓力較小，加之利潤合理，因此得以順利出讓。

    值得關注的是，在以往的土拍活動中，一般情況下參與一宗土地的拍賣就要交一次保證金。而在此次土拍中，競買人只要交納規定金額的共用保證金即可參與組內所有地塊競拍活動。

    共享保證金的制度，相當于用原本只夠報名一宗地的資金，現在可用于報名競買兩宗地甚至三宗地，增加了土地拍賣的企業數，無疑資金本就緊張的房企多了一次參拍機會。

    有業內人士稱，這或許是現場30余家房企參與土地拍賣的原因，其中不乏萬科、華潤等房企參與，也有首開、金地、華發、住總等企業。

    中鐵系花129億元重倉京城

    以往的“招拍掛”大戶萬科、華潤雖然都參與了此次的土拍盛宴，但最終結果是出價意愿并不強，最終均未摘得心儀地塊。而與TOP10房企冷對北京土拍不同的是，闊別北京已久的富力、佳兆業回歸，謀求千億元的華發、新城現身土地二級市場，抄底北京的意圖顯露無遺。

    但最終的贏家，是中鐵。據媒體統計，繼中鐵諾德70.2億元總價摘得豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊后，中鐵置業以58.4億元摘得豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L011地塊。

    而北京中鐵諾德房地產開發有限公司是中鐵建工集團的全資子公司，中鐵建工是中國中鐵股份有限公司的全資公司。中鐵置業集團北京有限公司則為中鐵置業的全資子公司，中鐵置業同為中國中鐵的全資子公司。

    如此算來，中鐵諾德與中鐵置業同為中鐵系子公司。這意味著中鐵系斥資128.6億元競得豐臺區兩宗地塊，新增土地儲備10.19萬平方米，可謂是大手筆。

    值得一提的是，相對于民營龍頭房企的缺席和望而卻步，住總、北京城建等其他國資背景的房企則均有收獲。

    實際上，從北京目前限競房的供應和成交情況來看，北京年內累計入市限競房項目合計31個項目39期，供應限競房套數為18580套，面積為216.5萬平方米，網簽銷售套數為3391套，簽約比例只有18.3%。按照最近入市的節奏看，預計2018年，限競房將積壓庫存超過1000億元。

    而據《證券日報》記者了解，不少限競房面臨著還沒入市就開始降價的局面，這或許是一些房企不得不縮減對北京市場投資的原因。因為，利潤低，擠壓時間比預期長，周轉速度慢。

    對此，郭毅表示，TOP10房企去年在土地市場斬獲頗豐，但同時也背負了沉重的庫存壓力。但從長遠來看，北京房地產市場的需求依然堅實，抓住有利時機，進軍核心城市，有利于在市場逐漸見頂的白銀時代贏得更大的成長機會。