編者按：

    近日，包括泰禾集團、福晟集團、正榮地產（4.69+0.00%）在內的三家房企分別宣布與信托公司簽署戰略合作協議，合作規模總計達400億元人民幣。

    《每日經濟新聞》記者注意到，近期房企再融資不僅數量攀升，利率也水漲船高，最高年化利率接近14%。而近期國家統計局數據和城市高頻數據均顯示，新房銷售有趨冷跡象：銷售、投資、開工、拿地增速全線回落。

    天風證券研報指出，若新房銷售市場2019年持續低迷，則房企資金面或將面臨三期疊加：占到位資金接近一半的銷售回款2019年或將開始下滑；2019年上半年仍是債券到期高峰，房企借新還舊壓力較大；同時，2019年也是非標到期高峰。

    3房企簽約400億信托協議

    僅僅4天，三家房企便簽約規模達400億元的信托合作協議。

    11月21日，正榮地產與興業國際信托有限公司簽署戰略合作協議，興業信托將為正榮地產提供100億元授信額度。而日前，正榮剛與中山證券舉行戰略合作協議簽約儀式，雙方締結了200億元全方面資本市場金融業務合作協議。

    11月23日，泰禾集團與光大興隴信托有限責任公司在蘭州市簽署戰略合作框架協議，建立全面業務合作關系，總規模200億元。

    11月24日上午，福晟集團與光大信托簽署了100億元戰略合作協議。根據協議，雙方將在房地產開發、建筑、物業等領域開展全面深入合作。

    用益信托首席研究員李旸向《每日經濟新聞》記者表示，上述信托主要是為房企提供金融支持，在當前環境下房地產對融資需求還是很大的。

    億翰統計數據顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規模約8600億元，月均償還額480億元。

    近期多家房企也進行了密集發債，上市房企的融資規模平均每周已超百億元。而且利率也水漲船高，最高年化利率接近14%。在房地產常見的融資渠道如銀行貸款、公司債、股權融資等被收緊后，高負債房企的融資需求缺口更大。在此背景下，盡管成本高，但用途較為靈活的信托資金仍成為房企青睞的融資方式。

    而隨著房地產調控進入深水區，整體上信托貸款的規模亦明顯縮量，同時房地產信托的收益率也不斷抬升。最新統計顯示，今年前三季度，集合信托市場上成立的房地產信托產品的平均收益率分別為7.71%、7.88%和8.07%。進入四季度，截至11月15日，房地產信托產品的平均收益率已達到8.41%。如果從單個產品的收益情況來看，當前市場上甚至不乏收益率超過9%甚至10%的房地產信托產品。

    但也有分析認為，今年是融資渠道緊張導致企業融資成本抬升，比如信貸、非標利率。而如果融資需求萎縮，企業融資利率將開始見頂回落，比如房地產信托等。

    房地產資金或面臨“三期疊加”

    從克而瑞百強房企銷售數據看，今年10月份銷售金額增速繼續回落，絕對值也在走低。總體而言，銷售降溫的趨勢非常明顯。

    天風證券相關研報則指出，若新房銷售市場2019年持續低迷，則房企資金面或將面臨三期疊加：占到位資金接近一半的銷售回款2019年或將開始下滑；2019年上半年仍是債券到期高峰，房企借新還舊壓力較大；同時，2019年也是非標到期高峰。

    市場降溫導致回款難度加大，利用多渠道融資、強調現金高周轉成為房企共識。11月16日，正榮地產集團有限公司發布公告：公司控股股東RoYue將其已發行股本中5.75億股普通股抵押予以一家資產管理公司，占公司已發行股本比例約13.95%，該資產管理公司獨立于本公司及其關連人士；截至公告披露日，RoYue實益擁有本公司已發行股本中的22.79億股股份，相當于本公司已發行股本的約55.26%。

    10月底，福晟國際（0.86+1.18%）的一項融資公告引起市場關注。福晟國際發布公告稱，大業信托與全資子公司湖南正昊訂立融資安排補充協議，主要是大業信托貸款本金額5億元人民幣之還款日期延長。隨后，福晟國際發布公告作出解釋，融資安排期限為48個月（4年）內，故該項補充協議是在該融資安排的存續期內，不存在任何融資款項延期或違約情形。同時公告顯示，延期融資款項于上述延長期限內須按11%的年利率計息。

    而對于本次福晟集團與光大信托的合作，福晟集團內某品牌管理中心人士表示，此次合作協議的融資利率是根據福晟集團的信用評級還有其他因素綜合考量后決定的，具體的合作形式和利率約定目前還沒有定論。

    而融資難、回款難導致企業投資意愿發生轉變，早在三季度中報業績會上，多數企業已經表達了要謹慎拿地的態度。據克而瑞統計，今年1~10月，泰禾集團新增建筑面積165.6萬平方米，新增貨值達171億元。在房企新增貨值TOP100中排名第92位，與其去年全年的銷售業績相比拿地速度大幅放緩。

    上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，除了利用融資渠道“輸血”外，保證銷售回款也將是房企2019年的共同目標。在當前的市場周期下，為保證資金回籠，不排除會有房企繼續打折促銷銷售樓房。