曾幾何時(shí)，房子、房價(jià)與樓市這些字眼甚至都不會(huì)出現(xiàn)在貴陽人茶余飯后的談話中。貴陽的樓盤均價(jià)在很長的一段時(shí)間內(nèi)維持在5000元以下。

    情況從2017年年中開始起了變化：棚改推進(jìn)、高鐵開通使得大量外部資金涌入這個(gè)原先沒有太多存在感的省會(huì)城市，貴陽房價(jià)隨之水漲船高。吉屋網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，貴陽的新房均價(jià)為11172元/平方米，而去年同期僅為7377元/平方米，一年時(shí)間內(nèi)漲幅超過50%。

    不過，發(fā)力上漲僅過去一年，貴陽的樓市就隱現(xiàn)下行的壓力。

    2018年10月，一次退房行動(dòng)被很多貴陽當(dāng)?shù)厝艘曌魇菢鞘修D(zhuǎn)向信號(hào)。“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪貴陽樓市發(fā)現(xiàn)，有不少樓盤價(jià)格確有小幅回調(diào)。

    一些熟悉貴陽樓市的業(yè)界人士認(rèn)為，貴陽房價(jià)上漲的勢頭在幾個(gè)月前就已劃上休止符。那些曾經(jīng)短期內(nèi)推高貴陽房價(jià)的外部因素，在貴陽被住建部約談以及“731調(diào)控升級(jí)”后已經(jīng)漸次退場。

    站在十字路口的貴陽樓市，又將何去何從？

    海量供應(yīng)曾壓低貴陽房價(jià)

    “在貴陽，幾乎每一個(gè)人都會(huì)與花果園發(fā)生聯(lián)系。”

    啟程前往貴陽調(diào)查采訪樓市之前，一名貴陽當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)研究人士向記者如此描述花果園在貴陽的地位。

    花果園是由貴州本土開發(fā)商宏立城開發(fā)的項(xiàng)目，其前身是彭家灣、五里沖兩大棚戶改造區(qū)，被稱作“中國第一神盤”。

    根據(jù)公開資料，花果園項(xiàng)目總規(guī)劃面積10平方公里，總拆遷戶數(shù)20000余戶，涉及拆遷人口10多萬人。宏立城官方發(fā)布的資料顯示，2018年，花果園常住人口已經(jīng)達(dá)到40萬，達(dá)到縣級(jí)規(guī)模，日均人口流量達(dá)到100萬人次。

    根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞此前報(bào)道，花果園2012年在售項(xiàng)目的起價(jià)接近4000元/平方米，均價(jià)在4300元/平方米左右。

    “說起來，也是在花果園大開發(fā)的時(shí)期，我們家才能夠在貴陽買得起商品房的。”當(dāng)?shù)厝诵≡S對(duì)記者表示。

    在貴陽，類似的超級(jí)大盤還有世紀(jì)城、中天未來方舟等。小許向記者回憶，作為開發(fā)較早的大盤，世紀(jì)城起初并不受貴陽人歡迎。“當(dāng)時(shí)世紀(jì)城向一些單位推出定向促銷的團(tuán)購房，一平米1500元都沒人要，那位置太偏了。”

    毋庸置疑的是，這些“超級(jí)大盤”為貴陽增加了天量的供給，是平抑貴陽房價(jià)的“穩(wěn)定器”。

    “很少有貴陽人沒房的。”一名房產(chǎn)中介指出。

    從數(shù)據(jù)剖析，貴陽的住房自有率的確處在較高水平。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年貴陽市城鎮(zhèn)居民擁有自有住房的住戶占全部住戶的比例達(dá)到79.6%，農(nóng)村居民自建住房的住戶占全部住戶的比例達(dá)到92.5%。

    上述房產(chǎn)研究人士還指出：“從炒房的角度來看，把一手房收到手之后，你的對(duì)手盤是這些超級(jí)大盤，要跟海量的二手房去做競爭。這些二手房都是2013到2014年買進(jìn)的，成本非常低。”

    去年迎來猛漲

    從經(jīng)濟(jì)面看，貴陽這一輪房價(jià)上漲并非沒有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。貴陽近年來經(jīng)濟(jì)一直保持快速發(fā)展，2017年全國省會(huì)城市GDP增速的排名中，貴陽以11.3%的實(shí)際增速排全國第一，且為唯一達(dá)到兩位數(shù)增長的城市。

    貴陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)也是有目共睹的，其中大數(shù)據(jù)行業(yè)的發(fā)展吸引眼球。2017年，貴陽大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園達(dá)到16個(gè)，大數(shù)據(jù)企業(yè)達(dá)到1200戶，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入817億元，納稅110億元。

    但多名貴陽的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)上行并不能夠完全解釋貴陽去年房價(jià)飆漲。“如果考慮這個(gè)因素，2015年貴陽就應(yīng)該迎來一波上漲了。當(dāng)時(shí)貴陽舉辦了數(shù)博會(huì)，可以說是第一次被全國這么關(guān)注。”

    更多的貴陽人認(rèn)為，貴陽樓市的高歌猛進(jìn)是因?yàn)?ldquo;炒房族”和“拆遷戶”。在記者實(shí)地走訪貴陽樓盤以及與貴陽當(dāng)?shù)厝嗽L談的過程中，這兩個(gè)因素被頻繁提起。

    “炒房”客觀存在的基礎(chǔ)是，貴陽的“超級(jí)大盤”的銷售去年開始接近尾聲。一名房地產(chǎn)顧問指出，“有這些大盤存在，投資客是很難撼動(dòng)（貴陽樓市）基本面的。”

    中國證券報(bào)曾報(bào)道，2016年6月，一個(gè)炒房團(tuán)來到貴陽，選擇了地鐵交匯處且流通盤較小的社區(qū)，計(jì)劃一把吃掉那里所有的小戶型住宅。小戶型炒作成本低，而且容易出手，可以達(dá)到抬高房價(jià)的目的。

    與此同時(shí)，棚改的進(jìn)程也幾乎與貴陽房價(jià)上漲的曲線保持同步。2016年12月16日，貴陽市集中啟動(dòng)涉及33000余戶的棚戶區(qū)改造工作。此次棚戶區(qū)改造范圍涉及十個(gè)區(qū)（市、縣），兩個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，兩個(gè)市級(jí)平臺(tái)公司。

    “無論是棚改還是炒房，都是資金的涌入。”一名熟悉貴陽樓市的業(yè)內(nèi)人士向“鎂刻地產(chǎn)”記者指出。

    在多種因素的作用下，貴陽房價(jià)開啟狂奔模式。吉屋網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，貴陽的新房均價(jià)為11172元/平方米，而去年同期僅為7377元/平方米，一年時(shí)間內(nèi)漲幅超過50%。

    2018年貴陽房價(jià)走勢

    猛漲之后貴陽樓市體會(huì)寒意

    2018年6月份，《央視財(cái)經(jīng)》曾經(jīng)探訪貴陽，那時(shí)候貴陽的樓市還十分火熱。

    “位于貴陽市白云區(qū)云環(huán)中路附近的一家樓盤的售樓中心，雖然不是周末，但是上午十點(diǎn)左右，這里早已聚集了不少買房的人，到處是一派熱鬧繁忙的景象。”

    數(shù)個(gè)月過去，貴陽樓市與之前相比，已經(jīng)能夠感受到明顯的寒意。“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪貴陽多個(gè)樓盤時(shí)所見到的景象都十分冷清。很多樓盤的銷售現(xiàn)場，都僅能見到零星兩三組客戶，即使新樓盤也是如此。

    在觀山湖區(qū)一個(gè)即將開盤的樓盤現(xiàn)場，只有四、五組前來咨詢的意向客戶。一名銷售表示，樓盤目前的收籌量持平于推盤數(shù)量，“總共推兩棟，六百多套。從8月開始認(rèn)籌，現(xiàn)在認(rèn)籌的客戶差不多也是600組。”

    已經(jīng)推盤數(shù)月的樓盤，去化率大多也不理想。在一個(gè)已經(jīng)開盤一個(gè)月左右的樓盤現(xiàn)場，記者以購房者身份了解到，項(xiàng)目本期所推出的四棟住宅，去化率在七成左右，大戶型的去化率則更低。

    除此以外，一些樓盤在價(jià)格上已經(jīng)有小幅的回調(diào)。觀山湖區(qū)的一個(gè)樓盤銷售指出，之前這個(gè)盤均價(jià)在13500元/平方米，但最近“為了年底沖業(yè)績”，大概有幾百塊的優(yōu)惠，均價(jià)在12800-13200元/平方米之間。

    一些為樓盤帶客的渠道銷售，感受則更為真切。一名行銷人員指出，近兩個(gè)月貴陽的市場已經(jīng)有所降溫了。“去年市場就很好，行情好的時(shí)候，我一天能夠帶十組客戶。最近雖然也不差，但一般也就三四組，今天到現(xiàn)在（下午兩點(diǎn)），我就帶了你這一組。”

    與此同時(shí)，貴陽土拍也在退潮。據(jù)貴陽市公共資源交易網(wǎng)的公開數(shù)據(jù)，2018年10月，貴陽市成交土地32宗，總成交面積164.4萬平方米，環(huán)比下跌38.66%；該月貴陽市掛牌土地16宗，總掛牌面積43.3萬平方米，環(huán)比下降72.81%。

    另據(jù)貴陽鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年迄今為止，貴陽土拍市場流掛、流拍及出讓終止的地塊共計(jì)23宗，總面積逾90萬平方米。

    貴陽樓市回歸理性

    多名房地產(chǎn)銷售將碧桂園花溪項(xiàng)目的退房事件視作市場出現(xiàn)變化的信號(hào)。“都是那個(gè)降價(jià)的樓盤，搞得我們現(xiàn)在生意都不太好做了。雖然那個(gè)盤位置不太好，但一說到降價(jià)，很多人就開始觀望了。”一名龍頭房企的銷售說道。

    但事實(shí)上，降溫的苗頭在更早之前就已顯現(xiàn)。2018年5月，住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題先后約談了多座熱點(diǎn)城市，貴陽位列其中。

    隨后貴陽出臺(tái)了調(diào)控新政。2018年5月14日，貴陽市人民政府發(fā)布《市人民政府辦公廳關(guān)于切實(shí)做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)工作的通知》。通知中明確要求做好土地供應(yīng)，完善住房供給結(jié)構(gòu)，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，嚴(yán)格限制投機(jī)炒房，購買新房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

    棚改貨幣化政策的收緊也為貴陽的樓市帶來變數(shù)。今年6月25日，國開行發(fā)布消息稱，將收回各地PSL（抵押補(bǔ)充貸款）的審批權(quán)。因此有機(jī)構(gòu)預(yù)測，棚改貨幣化補(bǔ)償也將會(huì)逐步淡出，棚改將改為實(shí)物安置為主。

    一些省市已經(jīng)降低實(shí)物安置的比例，貴陽目前對(duì)于棚改安置政策尚未出現(xiàn)最新的表述，不過貴陽官方已經(jīng)開始關(guān)注到棚改資金的缺口問題。

    據(jù)貴陽晚報(bào)報(bào)道，在貴陽市第十四屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議第二次全體會(huì)議上，貴陽市人大常委會(huì)對(duì)貴陽市棚戶區(qū)城中村改造工作進(jìn)行評(píng)議時(shí)指出，“2018至2020年貴陽市棚戶區(qū)城中村改造2231萬平方米的目標(biāo)，僅房屋征拆資金就需約1550億元，資金缺口較大。”

    截至2018年8月底，貴陽通過棚改政策獲得銀行授信審批828.86億元；爭取上級(jí)各類棚改補(bǔ)助資金14.25億元。

    被貴陽人認(rèn)為是“房價(jià)推手”的投資客們，也已經(jīng)漸次離場。“今年6月份之后，被約談后，我預(yù)判到市場可能會(huì)出現(xiàn)變化，也讓身邊的人快點(diǎn)跑。731新政提到‘抑制房價(jià)上漲’，我就知道沒戲了，都不能漲了還能干啥？那時(shí)候其實(shí)都跑得差不多了。”一名貴陽當(dāng)?shù)氐耐顿Y客告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者。

    “房價(jià)一漲沒房在售的會(huì)比較急切買，但現(xiàn)在就會(huì)對(duì)比房子的位置、質(zhì)量，還有以后的升值空間等，會(huì)觀望一下。”一名意向購房者表示。

    上述投資客認(rèn)為，從基本面來看，貴陽仍有吸引力：近幾年產(chǎn)業(yè)升級(jí)，“貴漂”變多了，這部分人群會(huì)帶來一些需求。此外，貴陽好產(chǎn)品不多，改善性需求仍然旺盛，會(huì)有一批置換的客戶存在。“但是短期內(nèi)，應(yīng)該是沒什么機(jī)會(huì)了，不能說漲，也不能說跌。”