■本報記者 閆晶瀅

    臨近年底，信托又一次成為馳援房企資金鏈中的重要一員。

    有機構統計數據顯示，自11月份以來，已有數十家房企發布境內融資公告，總規模超過千億元。而在房企融資回暖之際，房地產信托的參與度也在不斷提高。據同策研究院監測，2018年11月份，40家典型上市房企信托貸款融資金額達到73.6億元，較10月份環比上漲62.3%。

    據《證券日報》記者了解，目前個別房地產信托項目成本突破15%，信托公司對合作名單的選擇也更加嚴格。

    年底房企忙“找錢”

    信托全方位馳援

    強調控之下，房地產市場的一舉一動令業內高度關注。到了“錢緊”的年底，房企再次相中了信托這一渠道，兩者開始了密切合作。

    據同策研究院監測，2018年11月份，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計505.92億元，環比上漲近三成。除公司債、銀行貸款融資金額有所上調外，信托貸款融資金額達到73.6億元，環比上漲62.30%，增幅明顯。

    以某上市房企為例，其在近期連續發布5份融資及擔保公告。公告顯示，其為旗下4家子公司合計提供32.7億元的擔保，其中主要資金均來自于信托公司，交易對手包括中信信托、百瑞信托等多家大型信托公司。并且，來自銀行的資金也多有信托身影出沒，如通過單一資金信托計劃進行投資等。

    除信托貸款外，該上市房企還與信托公司展開其他融資活動。據公告顯示，其擬與山東信托、融博泰商業保理合作，以公司及下屬子公司項下房地產項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎資產發行相關產品進行融資，總額不超過20億元。與其上述子公司的融資金額合并計算，該上市房企預計獲得資金超過50億元。

    事實上，除實際發生的信托貸款外，多家大型房企紛紛“綁定”信托公司簽訂戰略合作協議，提前做好資金儲備。據不完全統計，自11月下旬以來，已有泰禾集團、正榮地產等多家房企與信托公司簽署戰略合同協議，獲得綜合授信達700億元。

    然而，在“房地產融資放松”背后，融資成本的提升卻是房企不得不面對的事實。上個月，某大型房企子公司發行總額18億美元的優先票據，其中包括年利率13.75%的5.9億美元票據。這一高昂的融資成本令市場驚訝，然而，部分中小房企的信托融資成本更是有過之而無不及。

    “13%的融資成本并不罕見，個別項目15%也是有的，畢竟信托公司本身資金成本較高。這還是能進入融資名單的房企，資質不夠的或者不符合條件的，項目根本不可能過會。”北京某信托公司業務負責人向《證券日報》記者表示，他所在的公司近期再度調整了房企合作的“白名單”，從“百強房企”收縮為前50位。此外還要結合具體項目情況考察，主要集中于一二線城市，對三四線城市項目暫不予考慮。

    業內人士指出，從房地產公司的角度看，房地產業宏觀調控持續，房企的融資渠道收縮，資金鏈緊張，融資成本上升。加上年末市場流動性緊張，房地產企業對于資金需求上升。隨著房地產市場有轉冷的趨勢，信托公司進一步加強了風控、抬升房企融資的門檻。在此背景下，房企融資也將呈現“馬太效應”。

    房地產仍是信托

    “盈利內核”

    在嚴峻的轉型壓力面前，多家信托公司的2018年并不好過。因此，在房地產企業頻頻與信托牽手的背后，既是房企缺錢的直接現實，也是信托公司的主動選擇。

    此前，曾有某大型信托公司業務人員戲稱，“恍惚一年間過去了，掙錢的項目好像還是房地產信托。”而在創新業務方面，無論是消費金融、ABS，還是家族信托、保險金信托，其盈利尚難以支撐公司發展。

    僅以11月份集合資金信托產品數據而言，用益信托數據顯示，上月集合信托產品發行規模為1593.27億元，環比減少6.09%；成立規模為1581.05億元，環比增長43.43%。其中，房地產信托成立規模達到581.35億元，環比增長48.07%，占比超過三成；平均收益8.47%，跑贏平均水平0.18個百分點。

    用益信托指出，信托公司選擇房地產信托作為轉型期間的業績支撐的理由比較明確：房地產市場發展較為成熟，項目風險較易于把控，業務模式比較成熟。信托公司一方面提高房企的融資門檻，信托資金逐步向行業頭部的房企和經濟較為發達地區的項目集中；另一方面房企現階段的融資需求高漲，信托公司大幅提升了房地產類信托的收益。現階段選擇開展房地產類信托既控制風險，又保證了信托業務的總量。

    光大證券研究報告則顯示，房地產及基礎設施為當前存量信托產品的兩個主要投向，而地產的產品規模明顯領先其他板塊。截至2018年11月23日，房地產信托規模為2867.2億元，占比為60%。而在2018年新增且明確注明資金投向的信托產品中，投向為地產和城投的產品，仍然占總新增信托規模95%左右的比例，產品投向較2017年更為集中。

    報告分析指出，自2016年年中起，在限購限貸等房地產調控政策約束下，國內地產企業的融資環境逐漸低迷，而能承擔信托等非標產品高成本的要求的板塊并不多，因而信托產品更向地產板塊傾斜。2018年下半年房地產板塊投向的信托產品發行規模的減少，也伴隨著平均預期收益率的小幅攀升。

    事實上，房地產信托作為房企的重要融資渠道之一，在房地產市場宏觀調控的背景下，一直受到監管的重點關注。

    今年年中，曾有部分信托公司被所屬地方監管部門要求暫停新增房地產信托業務，并對存量項目進行整改自查。此外，中糧信托在整體置入上市公司的過程中，也被監管要求說明存續房地產項目情況及應對行業風險的措施，關注程度可見一斑。