一周之內，全國三個城市菏澤、廣州、珠海相繼迎來房地產調控松綁。更具體來說，菏澤、廣州明文出臺，而珠海暫無條例，可謂實存名不存。2019年，房地產調控是否將迎來更大范圍放松？各城市如何因地制宜？頗為市場關注。

    “關于放松限購方面，你要等我們官方消息，我們會有官方發布的。”珠海市住建局辦公室工作人員12月21日上午告訴投資者網研究員。當問及具體什么時候發布以及現在市場中是否存在可以按一年社保買房的情況，該辦公室人士拒絕對此回應。

    從時間上來看，山東菏澤明確放松房地產調控是本輪第一城。在此之后，廣東省珠海與廣州并駕而驅，幾乎是同一時間傳出放松消息。

    珠海放松限購

    據悉，珠海市斗門、金灣兩區已放松購房門檻，非本市戶籍居民購房，從此前的需連續繳納5年社保改為只需繳納1年。

    2017年4月，珠海發布樓市調控通知，全市范圍內的所有戶型住房，全部納入限購范圍。根據該政策，非本市戶籍居民，在珠海購房，需連續繳納5年社保。

    一位不愿具名的珠海斗門區地產中介人士告訴投資者網研究員：“實際購房中，外地人購房確實已經有所調整，是需要繳納1年社保。雖然政策上細則還沒有出臺，但現實中確實存在。”

    在珠海生活多年的房地產業內資深觀察家白瑞軒也對此好奇：“為什么還不發文呢？”他對投資者網研究員說，“不排除由于經濟和樓市下調的壓力，珠海會放松限購，但也很難說，因為港珠澳大橋開通前后，這么大的利好，但珠海中介卻并沒有大力度宣傳利好樓市，當時很可能是相關部門要求嚴格執行政策要求。”

    白瑞軒談到，斗門、金灣兩區并不屬于珠海核心區域，當地曾經被稱為“西區”，這兩個區下面有多個鎮，有些較為分散，房價這兩年一直下滑。

    “整個珠海，不管一手房還是二手房，去年至今都在下滑，比如處于珠海行政核心區的香洲區，有個著名樓盤華發國際海岸項目，去年不帶裝修開盤價是每平米35000元，現在二期帶裝修價格才到28000-30000元。可以說，下半年之后，遍地都是促銷優惠。”白瑞軒詳細告訴投資者網研究員。

    房地產市場的下滑，引發調控放松或者說因地制宜，這在此前多輪調控中都是普遍現象。星展銀行中國房地產業分析主管王丹也向投資者網研究員表示，過去幾輪都是這樣，時不時地方政府就會試探一下，有些會被叫停，有些隨后就可能放松。

    王丹表示，珠海當地人口很少，如果外來人口還不給買房的話，其實對當地的經濟和人才流入都會有影響。珠海之前用一些知名大學分校去吸引人才，外來人口所占比例是非常大，如果這些人不能買房的話，會對當地經濟和人才體系建設都不太健康。

    廣州松綁公寓

    相比菏澤和廣州，珠海是目前唯一一個實際松綁但還沒有發布樓市政策調整的城市。菏澤的說法是：根據房地產市場分類調控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定。

    廣州方面，12月19日晚，廣州市住建委在官方網站發布《廣州市住房和城鄉建設委員會關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》（以下簡稱《意見》）。

    《意見》要求，2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準）房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

    2017年3月30日，廣州市政府辦公廳出臺了《關于進一步加強房地產市場調控的通知》。文件表示，公寓產品銷售對象應當是法人單位，即只有企業才有資格購買公寓。而在此前購買的公寓，要取得不動產證滿2年后才可轉手給個人或企業。

    很顯然，這無疑對公寓銷售是直接利好。廣東知名地產專家、原合富地產研究院首席市場分析師、廣州市國土房管局房地產信息中心主任黎文江曾參加過多次關于該政策調整前的座談會。

    黎文江告訴投資者網研究員，以前法人代表買公寓，至少要買300平方，這多少顯得不算合理。現在調整后是，去年3月30日之前開發商已經拿了地的，這一年時間建好的、竣工的、在建的、預售的都可以讓個人買，目前估計有70多個樓盤是屬于這種類型。

    黎文江認為，廣州這邊并不算擴大房地產放松調控。

    2019年調控全國性放松？

    王丹也表示，廣州的公寓松綁屬于正常現象，本來公寓產品就不是很好賣，之前再這樣限制確實不合理。如果看庫存的話，商業部分的庫存較大，住宅相對較低。所以，這些商業用途項目原本就不該調控。“可以理解成松綁，但對住宅方面幾乎沒什么影響。”

    整體上，2019年全國范圍內房地產調控是否將迎來更多城市調整或變化？王丹對此持肯定意見。她指出，松肯定是要松，只是什么時候松，還能堅持多久的問題。黎文江也強調，各地方因地制宜調控樓市，外界有時候會過度解讀，市場信心始終還是要維持。

    與此同時，是否擔心放松調控之后的暴漲？王丹給出的解決方案是：最直接是降價，現在政府希望看到的是價格不漲，但量還是有的，限價限了這么久，量跌的話，政府又會擔心對經濟不好。其實，最好的方式是量維持增長，價格不動，或者輕微波動。