11-12月，除蘇州、承德升級(jí)了限購(gòu)政策以外，其他城市房地產(chǎn)調(diào)控基本處于平穩(wěn)之中。相比其他時(shí)期，近段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控顯得有些平靜。2018年以來(lái)，房地產(chǎn)陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策多達(dá)444次，預(yù)計(jì)全年在450次左右，刷新歷史調(diào)控紀(jì)錄。年內(nèi)調(diào)控政策出臺(tái)次數(shù)同比漲幅高達(dá)75%。2018年也成為歷史房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。

    除了收緊約束性政策銳減，12月13日的中央政治局會(huì)議也未提及房地產(chǎn)。諸多傳言令外界對(duì)樓市調(diào)控猜測(cè)漸多。

    兩次中央政治局會(huì)議均未提及房地產(chǎn)，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位甚至放松？新城控股副總裁歐陽(yáng)捷的看法是，當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行無(wú)疑是政策方向最為關(guān)注的。盡管房地產(chǎn)投資、開(kāi)工、成交、房企到位資金仍處于正增長(zhǎng)區(qū)間，但市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)下行信號(hào)，增速整體趨緩，銷售出現(xiàn)明顯壓力。房地產(chǎn)的重心在住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)下行三要素來(lái)自于投機(jī)客全面退潮、首置客無(wú)力購(gòu)房、改善客出現(xiàn)觀望。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資也難以穩(wěn)住，就會(huì)給穩(wěn)中求進(jìn)、保持增長(zhǎng)帶來(lái)更大的壓力。

    因此，歐陽(yáng)捷預(yù)計(jì)，調(diào)控政策會(huì)悄然放松，明年住房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)回溫。歐陽(yáng)捷的看法幾乎代表了業(yè)界絕大部分觀點(diǎn)。然而，果真如此嗎？

    約束性政策銳減

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：11月以來(lái)，樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對(duì)限購(gòu)政策有所升級(jí)。其他城市基本無(wú)收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實(shí)之前政策為主。

    11月15日，江蘇省蘇州相城區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局召集在蘇州的房企開(kāi)會(huì)，并下發(fā)新的限購(gòu)政策，并將在其他區(qū)推廣。據(jù)相關(guān)媒體獲取的會(huì)議材料顯示，相城區(qū)住建局要求，嚴(yán)格購(gòu)房資格審查，包括暫停對(duì)申請(qǐng)人積分小于600分的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房，個(gè)人積分由相城區(qū)積分辦提供，11月19日起執(zhí)行。

    12月10日，河北省承德市人民政府網(wǎng)站顯示，近日，承德市住建局、國(guó)土局制定并發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），在進(jìn)一步加強(qiáng)購(gòu)房資格審查的同時(shí)，明確圍場(chǎng)縣、隆化縣、寬城縣納入調(diào)控范圍。同時(shí)明確嚴(yán)厲打擊規(guī)避調(diào)控政策行為。

    除了蘇州和承德，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控合計(jì)僅6次，疊加上旬的8次，月內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控合計(jì)僅14次。政策內(nèi)容基本是規(guī)范市場(chǎng)。其中，遼寧省還發(fā)布了加快去庫(kù)存政策。再加之，近兩次中央政治局會(huì)議均未提及房地產(chǎn)，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)似乎增添了些許猜測(cè)。

    政策會(huì)否放松？

    歐陽(yáng)捷認(rèn)為，“機(jī)構(gòu)的嗅覺(jué)非常靈敏，各種政策研討會(huì)的信息都會(huì)流傳出來(lái)，雖然大多僅僅是專家意見(jiàn)，但政府官員的調(diào)研方向本身就是最重要的信息。”歐陽(yáng)捷的依據(jù)與業(yè)界不少人士看法一致。“市場(chǎng)下行趨勢(shì)不變、壓力增大已是共識(shí)，預(yù)計(jì)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能在6%-6.3%之間。全球經(jīng)濟(jì)同步收縮，中國(guó)經(jīng)濟(jì)或難以獨(dú)善其身。因此，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)成為重中之重。”

    58安居客首席分析師張波也認(rèn)為，近兩次的政治局會(huì)議均未提及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策有特定原因。主要有兩點(diǎn)，一方面今年以來(lái)的樓市調(diào)控的確取得了明顯的效果，樓市降溫房?jī)r(jià)企穩(wěn)已成定局，并且今年在加大于樓市亂象打擊的過(guò)程中也充分凈化了市場(chǎng)環(huán)境，目前樓市正處于平穩(wěn)和健康發(fā)展之中；另一方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大以及外部風(fēng)險(xiǎn)的不確定性增強(qiáng)則表現(xiàn)得更為明顯，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生影響更不容忽視，表面未提及房地產(chǎn)，實(shí)則和房地產(chǎn)存在重大關(guān)聯(lián)。

    在這種背景之下，歐陽(yáng)捷甚至判斷，政策放松是大趨勢(shì)，嚴(yán)冬不會(huì)來(lái)臨，明年住宅市場(chǎng)將會(huì)回溫。“市場(chǎng)成交量下滑是住宅市場(chǎng)的主要問(wèn)題。限購(gòu)的目的是為了限制投機(jī)，既然投機(jī)客全面退潮，放松限購(gòu)就成為穩(wěn)定提升成交量的政策首選。比如，降低入戶門(mén)檻、降低社保條件、降低人才標(biāo)準(zhǔn)，都會(huì)增加市場(chǎng)成交量。限價(jià)也有放松，一些城市在市場(chǎng)下行時(shí)放松高端盤(pán)價(jià)格，釋放高價(jià)地入市，順勢(shì)解決了高端盤(pán)堰塞湖問(wèn)題。部分一二線城市房貸利率下調(diào)已經(jīng)成為小趨勢(shì)，也會(huì)推動(dòng)住宅市場(chǎng)的回溫。”這是歐陽(yáng)捷的看法。

    不過(guò)，張波認(rèn)為，不提不代表不重視，不提不代表要放松，的確近兩次的政治局會(huì)議均未提及房地產(chǎn)，給了市場(chǎng)較大的想像空間，但單從未提及就揣測(cè)未來(lái)樓市調(diào)控可能會(huì)出現(xiàn)變化未免太過(guò)武斷。他認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)取得明顯的效果，樓市降溫房?jī)r(jià)企穩(wěn)已成定局。住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)方面今年已經(jīng)開(kāi)始加速推進(jìn)和落地，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的制度正在各城市紛紛落地，地方主體責(zé)任的落實(shí)以及差異化的調(diào)控政策體系的建立都已經(jīng)收到一定成效，雖未在近期政治局會(huì)議重申，但依然會(huì)作為重點(diǎn)在后續(xù)的政府相關(guān)報(bào)告中列示。

    就未來(lái)走勢(shì)，各個(gè)利益主體看法不一。不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，調(diào)控政策見(jiàn)底趨勢(shì)明顯。億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為，連續(xù)兩次政治局會(huì)議沒(méi)有提及房地產(chǎn)內(nèi)容，一方面說(shuō)明房地產(chǎn)這種平穩(wěn)態(tài)勢(shì)是被管理層所接受的，另一個(gè)方面來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)不會(huì)有過(guò)多收緊政策。可以明確這是見(jiàn)底態(tài)勢(shì)。至于調(diào)控未來(lái)，張認(rèn)為還是因城施策，城市政策之間的分化可能會(huì)越來(lái)越大。

    調(diào)控政策見(jiàn)底趨勢(shì)明顯，但寬松政策出現(xiàn)可能性不大。10月29日，針對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，新華社發(fā)表署名文章表示，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，決不會(huì)允許調(diào)控前功盡棄。