本報記者 王麗新

    剛剛過去的2018年，雖然北京房地產市場整體偏冷，但寫字樓市場交易卻相對活躍，甲級寫字樓需求堅實，租金穩中微升。

    甲級寫字樓物業市場需求堅實

    據高力國際研究報告顯示，2018年，兩個位于麗澤金融商務區新項目的竣工標志著該區域正式亮相北京甲級寫字樓市場。回顧全年，六個共計約55萬平方米的新項目完工入市，全市總存量因此同比上升8.6%至約691萬平方米。2018年北京甲級寫字樓市場需求總體堅實，年內入市的大量高品質新項目亦對租賃需求產生刺激作用，全市全年總凈吸納量達到38.2萬平方米，同比增長12.0%。其中新興子市場表現活躍，望京與亞奧合計貢獻北京市全年凈吸納量的87.1%。

    依行業劃分，科技與金融類租戶仍為需求的主要推動力，靈活辦公行業亦展現出強勁的擴張勢頭。盡管如此，充足的新增供應仍于2018年末將全市整體空置率同比推升1.7個百分點至10.0%。租金方面，新入市項目普遍低于全市平均租金水平，發展較早及新增供應充足的子市場亦因激烈的競爭租金受到一定沖擊，因此2018年全市平均租金同比下調1.4%至人民幣327.1元每月每平方米。與此同時，在租賃情況良好以及需求穩定、供應有限的子市場，我們仍觀察到租金的持續上揚。

    展望2019年，十個共計約84萬平方米的新項目計劃入市，其中84.4%將位于CBD核心區與麗澤金融商務區。然而，CBD核心區新項目屆時將實際入市的可租賃面積目前仍存在不確定性，且其業主已普遍放緩租賃進程，再考慮到麗澤區域商務氛圍與相關配套設施仍有待完善，我們預計在供應高峰到來的大背景下，全市2019年的凈吸納面積將不會產生相應的大幅度增長，北京甲級寫字樓市場的整體空置率也將被推升約6.0個百分點至16.0%。雖然我們預計堅實的需求仍將保障供應有限子市場的租金繼續上調，但加劇的競爭或將使全市平均租金于2019年末同比小幅下降0.4%至人民幣325.7元每月每平方米。

    租金穩中微升

    據高力國際研究報告顯示，2018年全年，北京優質商鋪物業市場共有四個購物中心入市，總存量同比增長5.7%至約593萬平方米。消費升級的趨勢不斷強化，消費者逐漸從“價格敏感”向“品質敏感”轉變，業主不斷優化租戶結構，使得2018年末整體空置率同比下降1個百分點至2.1%。富有場景感的大眾化設計師品牌及國內外潮牌為最活躍的業態；新式茶飲、咖啡及中西式簡餐市場亦迅速增長；智能化和黑科技的利用成為各業態爭寵的新手段。激烈競爭和強勁需求使得零售市場租戶調整頻繁，2018年全年北京優質商鋪物業首層平均固定租金同比上漲1.3%至826.8元每月每平方米。其中核心區域租金同比增長0.8%，新興區域租金同比增長1%。全年錄得六筆知名項目的大宗交易，其中包括三宗資產包交易。

    預計2019年將會有接近50萬平方米的新增供應入市，并將整體空置率小幅拉高0.8個百分點。富場景化、主題化的體驗型購物中心將更受消費者青睞。無界零售、個性化主題空間、跨界復合店將成為新的零售增長點。與此同時，業態細分化趨勢加深，在激烈的競爭中發掘消費者更深層次的需求。由于消費需求仍保持旺盛，且新增供給中四分之一位于核心區域，盡管供給量較大，2019年租金或將微升0.3%。

    投資市場成交金額創新高

    據高力國際研究報告顯示，2018年全年錄得32宗整售交易，與去年基本持平，但總成交面積達到163萬平方米，同比增加35%，總成交金額為人民幣555億元，同比增加27%。成交業態有多元化發展的趨勢，但辦公樓類物業仍占主導，寫字樓及商務園成交金額占比約為45%，包括盈科中心交易在內的綜合體成交金額占比約為30%。零售物業也錄得較多交易，成交金額占比約13%，知名交易包括領展收購通州羅斯福廣場等。從地理位置來看，成交以新興區域項目為主，核心區域錄得成交稀少，麗澤、通州等區域錄得多宗成交。內資投資機構仍占市場主導，內資買家收購的物業金額超過80%，但下半年更多外資機構積極關注北京市場。

    預計2019年國內外機構投資者繼續對北京市場保持濃厚興趣，內資機構投資者持續積極尋找可投資項目，隨著更多外資投資者重新開始積極關注北京市場，有望進一步推高投資交易。融資環境不容樂觀使得部分項目持有者考慮出售資產以增加資金儲備用于業務發展，因此可供交易資產數量有望增加。隨著《北京城市總體規劃》實施的不斷深入，新興區域將更多吸引投資者興趣，但核心區域仍是投資者持續關注的焦點。寫字樓、商業和長租公寓仍是投資熱點，政策的限制會使得投資者更為謹慎地投資，有穩定現金流的改造型物業仍是最受歡迎的投資標的。