2018年12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉建設局在網上發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中第六條取消“所購買新建商品住房和二手房取得產權交易交易證書至少滿2年、非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”條款的公布，意味著菏澤的商品房交易不再受交易年限限制，持續一年之久的“限售”成為過去式。

    這條政策出臺后引發的轟動效應，讓當地政府始料未及。對此，山東省住建廳最初表示菏澤的文件“沒有報備，已經要求菏澤住建局盡快進行政策解讀”。隨后，山東省住建廳人士回應指出，在因城施策的措施下，省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策。

    2018年12月19日，菏澤市住房和城鄉建設局發布了《菏澤市取消限制存量住房轉讓限期規定的情況說明》，稱取消相關規定符合房地產市場分類調控、因城施策的要求，是為了滿足部分準備購買存量住房市民的需求，且防止商品住房價格出現較大波動。自此，菏澤市取消限售的政策確定下來。

    隨即廣州、珠海等城市不同程度跟進“松限”政策，菏澤政策的出臺，被認為是全國第一個取消“限售”的城市，也成為撕開松動樓市調控的第一道口子。2018年7月底中央政治局會議表示要堅決遏制房價上漲，解決房地產問題，但在同年10月底和12月中的中央政治局會議中都沒有再提到房地產，讓市場對政策的放松有所期待。

    隨著中央經濟工作會議與全國住房和城鄉建設部工作會議陸續召開，從房住不炒，到穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。中央為調控大環境下的2019年樓市做出了決斷。中央經濟工作會議中的表述略低于市場預期。事實上，從此前不久發改委澄清支持企業債發行對房地產不適用之后，中央對于房地產暫時仍不松口的態度即可見一斑。

    主基調仍是“房住不炒”

    12月21日，中央經濟工作會議用66個字定位了房地產市場：“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”

    在完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制方面，2018年與2017年的提法基本一致，只是語氣更緩和，去掉了“加快建立”這樣的程度副詞。不過，中原地產首席分析師張大偉認為，長效機制關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外，必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。從長效機制的政策預期看，下一步應加快住房、土地供應，房地產稅收及租賃等制度的建設。

    對于此次中央經濟工作會議再次明確“房住不炒”，張大偉認為，這代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的高溫狀態。雖然最近出現了部分城市微調，但是整體看，基本原則依然不會改變。中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。“房住不炒”也代表了未來樓市政策將依然打擊投機，對真實居住保護。未來微調的政策也有利于剛需。

    12月24日，在全國住房和城鄉建設工作會議上，對于明年的十大工作內容中再次明確強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。明年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。

    “這意味著，明年的樓市是以‘穩’為主。”著名經濟學家宋清輝指出，雖然最近一段時間不少城市都傳出樓市“松綁”的消息，但2019年樓市的主基調仍是“房住不炒”。

    張大偉認為，相比中央經濟工作會議中有關房地產的66個字，住建部的會議細化明確了未來房地產調控的政策方向，明確了落地細節，“提及了經濟工作會議中未提及的具體如何分類指導，包括鼓勵租賃市場發展和棚戶區的未來改造方向。”

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次住建部提出了“三穩”的概念，即穩地價、穩房價和穩預期，應該說這即強調了要防范資產泡沫，也要防范各類價格過快下跌，所以也體現了房地產市場調控的一貫思路，即繼續追求市場的穩定發展。后續各地的樓市發展和監管也會沿著此類穩定發展的導向開展。

    或將開啟柔性調控

    對于明年房地產市場調控，中央經濟工作會議用“分類指導”代替“差別化調控”來進行表述。對此，嚴躍進認為，從中可以看出一些微妙的變化。由“分類調控”的提法改為了“分類指導”，這或暗示著單純的直接調控會減少，而是更多基于城市政府主體責任，來進行指導。從這個角度看，也說明房地產的管控主體不在于中央，而在于地方政府，中央扮演了指導的角色，而地方才真正扮演調控的角色，這是“因地制宜”的一個重大突破，這從側面也說明當前菏澤和廣州政策調整是有理有據的。這也是說此次中央經濟工作會議更加強調“調控和指導”的關系。

    對于分類指導，張大偉認為，在房地產發展不同階段城市將有不同的指導，與去年更強調地方執行相比，預計2019年將有更多的中央與住建部的制度性指導性文件。這也意味著調控政策避免“一刀切”。未來，各地房地產調控依然由各城市主導，而分類指導也帶來了更多的監管，未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導為主。

    對于進一步夯實了城市政府主體責任的提法，與市場之前預期中央將進一步落實“因城施策”的想法吻合，這也意味著將給予地方政府更大的空間，正好應證了菏澤、廣州、杭州等地不同程度的松綁。有業內人士預計，隨著新房及二手房價格下調的城市數量和下調幅度加大，部分城市的政策也將逐漸開始調整。張大偉也認為，未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

    住建部談起明年的房地產市場調控表示，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。住建部強調，要繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。這一工作重心是對此前剛剛閉幕的中央經濟工作會議有關房地產調控工作的重申和展開。

    對此，易居研究院副院長楊紅旭解讀稱，相比中央經濟工作會議，關鍵是增加這句“繼續保持調控政策的連續性穩定性”，表明2019年住建部層面不打算明顯放松調控。

    不過，著名經濟學家杜猛卻認為，在堅持落實中央對“房住不炒”基本政策的前提下，只要有利于改善地方經濟環境，進行必要的微調是經濟生態系統的發展需要，市場預期和輿論方面預期壓力也會越來越面對現實，區域差異較大的城市適度靈活運用市場機制作用，進行房地產微調和采用樓市柔性措施更有利于健康發展。

    不僅如此，還要加大房地產市場監管力度，繼續深入開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、治理房地產亂象專項行動。

    此次政策在“城市主體責任”方面，明確了加強市場監測和評價考核的內容。嚴躍進表示，這其實強調了兩個工作。第一是要加強市場監測，第二是要評價考核，所以預計2019年針對各地政府會有更為細化的考核內容，進而影響當前的房地產調控和評價體系。

    針對住房需求，此次分類相對是比較簡單的，主要是提到了合理自住需求和投機炒房需求。在嚴躍進看來，不排除改善型需求也會被納入到此類框架之中。換而言之，到了2019年改善型的購房需求會被界定為合理的自住需求，有助于一些中大戶型的銷售和去化。

    補齊住房租賃短板

    中國房地產未來的出路是什么？建設銀行董事長田國立在出席“第二十屆北大光華新年論壇”發表演講時表示，對于當前面臨的住房結構性問題，住房租賃是非常好的解決途徑。

    然而，對于去年濃墨重彩的租賃業務，此次中央經濟工作會議沒有強調發展方向。嚴躍進認為，此次沒有提及租賃市場，這和去年的重心完全不一樣。這和租賃市場本身已經啟動、開始進入正軌發展的態勢有關。也可以說，在過去一年租賃市場的鼓勵性政策比較多，后續不會有非常直接的新政策刺激。這需要引起租賃企業注意，租賃市場環境正在發生變化：即2018年租賃市場是一個政府支持型的市場，而到了2019年需要主動去探索市場化的模式。

    相比此前中央經濟工作會議內容，此次，住建部會議提及了補齊租賃住房短板，增加租賃供應量，支持租賃市場發展。

    住建部指出，“2019年，要以解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板。人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。在總結試點經驗基礎上，指導大中城市全面培育和發展住房租賃市場。繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作。深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構，加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務效能和管理水平。”

    合碩機構首席分析師郭毅指出：“住建部把推行租賃住房的城市分出了兩類，特大城市與大城市。一些工業用地、很難去化的商辦用地，都有可能出臺針對性的政策進行盤活，將這些存量土地改造成租賃住房。此外，擴大租賃住房的覆蓋面，這意味著，未來住建部會指導大中城市全面培育住房租賃市場，長租公寓類產品，包括開發商自持的租賃用地，可能會向二三線城市推進或下層，即未來會有更多城市跟進發展租售并舉。”

    “同時，繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作，這與這段時間土地管理的制度探索和改革是延續性的政策，有了土地管理新的機制的調整，在此基礎上，才能推進集體土地建設租賃住房試點工作，未來可能針對集體土地建設租賃住房的應用，擴大試點城市的名單。”郭毅補充道。

    嚴躍進指出，在租賃方面，金融政策應該會出幾個大招。第一、政策明確研究建立住宅政策性金融機構，這或暗示住房金融銀行或公積金銀行等建立的節奏將加快，這利好后續公積金的管理和使用。第二、加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度。這句話或暗示，后續公積金貸款會有一部分“勻給”租賃市場，這是租賃市場的一個較大的改革亮點。

    宏觀壓力下的穩增長

    京東數字科技副總裁、首席經濟學家沈建光表示，此次會議仍舊延續“房住不炒”、“構建房地產市場健康發展長效機制”的表述，意味著雖然明年穩增長壓力較大，但決策層并未有放松房地產的跡象，這與市場預期經濟下行之下，前期市場出現的期待房地產政策周期輪回、調控政策即將放松的判斷并不一致。預期2019年房地產市場不會有明顯回暖，房地產投資也仍將延續下滑態勢。

    然而從整體的宏觀情況來看，近期公布的經濟和金融數據均顯示出，當前經濟下行壓力進一步加大。因此，為保障明年經濟穩增長，不少分析認為，明年財政和地產政策有望迎調整，財政政策將持續發力托底經濟，地產調控或將迎來邊際放松。

    國泰君安證券宏觀團隊表示，當經濟下行壓力進一步加大時，房地產放松或從保證剛需和改善型需求入手。為了完成信貸發放指標，部分商業銀行已經開始下調首套房貸利率。雖然為了防止居民杠桿高企，限購限貸限價政策預計不會直接放松。但如果適當放松既認房又認貸政策，以及加大對房地產企業融資支持，房地產的穩增長作用可期。

    中金公司首席經濟學家梁紅也認為，當前財政和地產相關政策亟需調整，以促進廣義信貸擴張、進而提振總需求。考慮到名義增長和企業盈利面臨進一步下行的壓力，如果政策面不果斷調整，不能排除2019年上半年M1增速轉負的可能，而這意味著通脹預期和貨幣流通速度可能有下行壓力。11月貨幣信貸數據凸顯政策協調有待進一步改善，以有效地提振信貸周期。“考慮到企業盈利增速下降會繼續抑制貸款需求，當前時點亟需加快政府債券的發行，同時更為重要的是，亟需盡快調整過緊的地產需求及開發商融資相關政策。”梁紅說。

    中信證券研究所副所長明明稱，穩增長的路徑也非常重要，具體來看分為三種，一是放松地產，二是加大基建，三是減稅。事實上，這三種路徑是存在一定的矛盾的，比如減稅必然導致財政收入減稅抑制基建，比如松地產是否要配合房產稅推出，那么又會一定程度上對沖減稅的效果。我們認為從政策的緊迫性來看，穩基建是最好的選擇，而穩基建需要解決政府債務，那么就要求貨幣寬松加碼，那么市場利率仍有下行的空間，但是短期來看債市交易擁擠，預期過于一致，存在調整的可能；同時基建改善的預期也會對股票市場形成支撐。值得注意的是，銀行在房貸利率方面也出現了松動的跡象。近日，融360發布的報告顯示，11月份全國首套房貸款平均利率為5.71%，環比首次出現持平上月的情況，同比則上升6.53%。這是2017年以來，全國首套房貸利率在連漲了22個月后，首次出現“零漲幅”。

    因此未來地方政府試探性放松限售和限價預計仍將步履不停，但這對提振市場力量有限，更加實質的兩項政策--限貸和限購的調整預計仍將需要等待中央態度的進一步明確。在一二線城市‘放松認房又認貸’以及‘下調首付比例’才是可能有效扭轉當前市場下行趨勢的政策，而對三四線城市城市來說，政策限制較少因此放松空間有限。

    當前地方財政依賴土地出讓金，房地產行業對GDP增長及金融體系穩定等狀況沒有根本性改變前提下，政策層面來看，預計未來調控將會延續，但超預期調控出現可能性降低，政策邊際效應減弱，同時政策精準性提升。不過，各地在因城施策過程中，要全面評估、審慎出臺相關措施及影響。切實推進結構調整、動能轉換，培育和發展新的經濟增長點。