■本報記者 王禁

    “眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了”，這句話或許能形象的描述四線城市景德鎮樓市現狀。2017年9月份，國內某龍頭開發商以9.9億元高價拿下了景德鎮市新“地王”，最終成交價則高出起拍價2.81億元。彼時景德鎮棚戶區改造力度頗大，拿著補償金的拆遷戶蜂擁而至售樓處，景德鎮房價短短一年間翻倍，還無房可賣。

    2018年4月18日，上述高地價項目開盤，均價為9800元/平方米，還有不少人是以過萬元的單價購入。隨后席卷全國的棚戶區改造政策收緊，部分地區暫停了貨幣補償方式，直接令景德鎮房價“啞火”，當年國慶期間，上述項目讓利到每平方米7000多元。

    據景德鎮當地人告訴《證券日報》記者，為了安撫這些業務，開發商給每位買高價房的業主送了車位。而記者也在2018年12月份得知，該項目再次推出6800元/平方米特價房，需一次性付清全款，很快便被搶光，一個月后樓盤單價恢復到8000元/平方米。

    與此相鄰的另一家大型房企的項目，2017年年底也一度賣到了1萬元/平方米，可隨后同樣受到棚戶區改造政策調整影響。2019年1月底購買該樓盤的張先生（化名）告訴記者，他是以7500元/平方米買的這個項目。

    據接近當地房地產行業人士表示，往年隨著春節的臨近，景德鎮房價都有一波上漲的行情，可今年就是漲不動，需求太少了。記者年前也相繼走訪了陶緣山莊等多個樓盤，發現現場人氣明顯不足，看房者與簽約者寥寥。

    棚戶區改造政策收緊

    2018年6月份，棚戶區改造政策收緊，貨幣補償方式在部分地區暫停。2018年7月份，景德鎮當地媒體報道稱，“根據景德鎮市現階段商品房庫存量及省住建廳的相關要求，2018年我市棚改安置以實物安置為主”。

    從政府的角度看，貨幣補償能縮短安置周期、節省過渡安置費用；而從被拆遷人的角度看，貨幣補償能夠滿足多樣化居住需求；從市場的角度看，貨幣補償可以消化住房庫存，這一點在景德鎮樓市上體現的淋漓盡致。

    記者在2015年以《三線城市房價低位徘徊景德鎮新樓年底忙促銷》一文報道過景德鎮樓市的慘淡，彼時景德鎮主城區多個樓盤均價在3800元/平方米-4200元/平方米之間。景德鎮下轄的浮梁縣大量樓盤爛尾。

    據悉，景德鎮從2016年起，用3年左右的時間完成了約300萬平方米的改造任務，大量老舊城市棚戶區得到系統改造，2018年也是景德鎮棚戶區改造任務的歷年之最，棚改計劃任務13920戶。

    也正是當地政府有的放矢的進行棚戶區改造，才給了大型房地產開放商進軍景德鎮樓市的信心?？膳飸魠^改造政策收緊，尤其是棚改貨幣安置轉變為以實物安置為主的方式，直接抑制了市場需求，雖然一定程度上緩解拆遷戶"拆遷后買不起房"的窘境，但也給已經開盤的房地產開放商沉重一擊。當地有人擔心，這會導致景德鎮樓市未來供大于求，造成新的爛尾樓項目。

    樓盤入住率不高

    “由于外來人口并不多，景德鎮樓實際的情況可能一直都是供大于求，只是過去幾年拆遷戶拿到錢，加上一些炒房客，共同作用下推高了景德鎮房價，”熟悉當地房地產情況人士告訴記者。

    根據景德鎮統計局數據，截止到2017年年末數據，景德鎮常住人口166.49萬，僅比上一年增長0.6%，其中城鎮人口109.80萬人。2017年，城鎮居民人均可支配收入為34283元，城鎮居民人均房屋使用面積達到29.71平方米。按照7500元/平方米價格計算，景德鎮城鎮居民不吃不喝，大概需要6.5年能夠得著29.71平方米的人均房屋使用面積。

    同時，2018年前9個月，景德鎮中心城區商品房住宅銷售面積95.26萬平方米，同比下降9.7%；商品房住宅銷售均價6775.88元/平方米，環比下降5.2%。全市商品房庫存面積228.82萬平方米，去化時間9.44個月。其中：商品住宅庫存面積119.80萬平方米，去化時間僅6.4個月，說明景德鎮樓市泡沫并不大。

    那么到底是誰在景德鎮買房呢？《證券日報》記者先后走訪景德鎮多個已經入住或已經交付的樓盤，發現2012年開始交付的恒大名都本地購房者居多；而同一開發商的另一個項目居住人員較為繁雜，有住戶口音判斷，應為景德鎮周邊的都昌、撫州、鄱陽人士。

    據恒大名都物業員工告訴記者，該項目是景德鎮較早開發的中高端樓盤，從2012年開始交付4棟樓房，到2017年3月份交付最后一批24棟，至今整個小區入住率也僅有60%，大概3000戶左右。記者注意到，哪怕是最早交付的4棟住宅樓，晚上8點多亮燈的房間也不足一半，反而是無遮擋的19號樓入住率更高些，但也有近三分之一是熄燈狀態。如果連相對標桿的恒大名都是如此，可想而知其他樓盤的入住率有多低。

    另外，記者注意到，春期期間，恒大名都小區里突然之間多了很多外地車輛，小區地面停車位大概每8輛車就有1輛外地車牌。這一定程度上可以看出恒大名都不少房子是被外出務工的返鄉人購入。

    而在58同城上，記者也看到不少完全沒有入住過的房子長期掛在網上出售，可見景德鎮仍有不少炒房者存在。