4個月前，廣州住建委一紙官宣嚴禁房企在銷售中拆分價格報備，在廣州市場悄然存在了一年多的“雙合同”被終結。上個月16日，國家統計局公布的去年12月70城房價漲幅中，廣州以3%的環比漲幅領跑全國。

    以去年底沖業績結束以及2019年開年為分水嶺，廣州樓盤將漲價的消息開始在市場傳播開來，加上國家統計局公布的數據佐證了廣州新房價格上漲的事實，催促購房者加快入市步伐。

    近日，《每日經濟新聞》記者（以購房者身份，下同）實地調查廣州部分樓盤發現，揚言房價將上漲實為開發商一種屢試不爽的營銷手段。而在市場下行壓力下，一成首付、特價房和大力度折扣仍然存在，面臨現金回籠壓力的開發商在千方百計融資的同時，正以價換量加速資金回籠。

    疑問：房價“上漲”真相幾何？

    一直以來，在一線城市中廣州的房價一直“穩”字當頭。曾因房價不敵部分熱點二線城市，廣州“被剔除一線城市”的言論盛極一時。

    在2016年房價暴漲階段，廣州沒有斬獲太多流量，但卻在樓市下行期因房價環比漲幅領跑全國而備受關注。2018年12月3%的環比漲幅是國家統計局公布的廣州新房的價格漲幅。

    “其實廣州市場房價是下跌的。”地產經濟學家鄧浩志在接受《每日經濟新聞》記者采訪時給出了與官方數據相反的答案。他認為，廣州“雙合同”被終結之后，網簽價反應真實市場價格，國家統計局數據顯示廣州房價上漲是對早前房價上漲的一種滯后反應。

    據了解，早在兩年前廣州即開始實行限價，“雙合同”也在廣州泛濫，備案價一個合同，高于備案價部分的房款則以裝修款合同或者其他合同形式簽約，這樣開發商就能逃避限價，造成網簽價格失真。同時，購房者的首付門檻大大提升。

    “雙合同”被禁，取消限價，網簽價格回歸真實，早前房價上漲的情況在網簽價格中得到體現，造成數據層面出現房價較大幅度的上漲。

    同時，《每日經濟新聞》記者在實地調查中了解到，目前廣州樓盤均以單合同形式簽約，“雙合同”已成過去式。

    與其他一線城市一樣，廣州樓市面臨下行壓力。調控下的2018年，廣州樓市成交相當暗淡。據陽光家緣數據，2018年廣州一手樓網簽成交76056宗，同比下跌18.9%，為近4年成交最差的年份

    實探：特價房與分期首付成標配

    “雙合同”被禁，購房門檻降低，年后漲價成為不少樓盤催促購房者下定的營銷手段。而一位活躍在新房市場的中介人士則告訴《每日經濟新聞》記者：“年后廣州房價沒有上漲。”

    記者實地調查發現，特價房、大力度折扣以及一成首付仍活躍在廣州樓市。

    以廣州大盤亞運城為例，2018年該盤以約100億元的銷售金額成為廣州銷冠。2019年春節期間，亞運城“不打烊”，馬不停蹄地進入新年的業績沖刺，打出限時首付10萬元起置業亞運城的廣告。

    近日，《每日經濟新聞》記者在亞運城售樓部現場看到，已有不少購房者在看房。銷售人員楊軍（化名）告訴記者，春節期間項目也有一定的成交量，到正月初七銷售團隊回歸后，每天保持10套左右的銷售成績。一邊向《每日經濟新聞》記者介紹項目，楊軍一邊展示團隊近期的銷售業績。

    目前亞運城在售的為天峰組團，目前正在清貨階段，項目馬上要推出新的組團。楊軍告訴記者，為了加快銷售，亞運城推出一口價單位以及一成首付形式，降低購房門檻。

    據現場銷售人員介紹，亞運城新春的優惠幅度還是挺大，大約在10%左右。優惠形式分為一口價單位和非特價單位。以89平方米的一口價單位來說，總價277萬元左右，一口價單位優惠幅度約為30萬元，折后總價約為247萬元。

    整體而言，一口價單位比非一口價單位便宜7萬~15萬元，楊軍告訴《每日經濟新聞》記者。關于是否是不好的樓層才拿出來做一口價單位，楊軍對此予以否認。而記者要求的中樓層卻已找不到一口價單位，一口價單位主要集中在高樓層以及低樓層單位。

    非特價單位則給出新春九五折再減8萬元的優惠，一套中間的89平方米戶型，原價約為277萬元，折后價約為248萬元，與一口價單位總價相差不大。

    同時，楊軍告訴《每日經濟新聞》記者，項目為加快資金回籠，目前購房者付10%房款即可網簽，最長可在剩余的半年內給清剩余的首付款。如在3個月內給清首付則可以再享受九六折優惠，而半年內給清首付只能享受九八折優惠。

    據業內人士介紹，目前市場上分期首付以及特價房已成普遍現象，10%的折扣力度算是常見的。

    《每日經濟新聞》記者實地調查的另一個樓盤也存在分期首付以及特價房優惠活動。珠江·鉑世灣項目銷售均價在3.7萬~4.3萬元之間，同樣存在特價單位和非特價單位。

    以96平方米戶型計算，一套低樓層單位原總價約為414萬元，一口價折后378萬元；而同樣面積26樓單位原總價約為448萬元，折扣后417萬元。據銷售人員介紹，一般而言，樓層和朝向差不多的戶型，特價單位和非特價單位差價約為10萬元左右。

    記者從珠江·鉑世灣一口價房源信息表獲悉，130平方米的大戶型一口價單位總價優惠幅度超過50萬元，一口價單位單價的優惠在3700元~4000元/平方米。

    博弈：房企資金承壓VS庫存降低

    “漲價”與特價之間的矛盾最終可以辨明真相，但當房企以價換量與市場庫存降低這對矛盾同時存在時，在博弈之間，未來廣州市場的走向充滿不確定性。

    經歷2018年年底房企的以價換量加速資金回籠后，2019年房企依然面臨不小的資金壓力。從市場表現看，房企通過分期首付降低門檻，以特價房以及各種優惠措施吸引買家入市，加速去化以及資金回籠，成為房企緩解資金壓力的一種方式。

    在融資方面，2019年，房企頻頻開啟融資渠道，償債壓力不容小覷。克而瑞發布研報顯示，2019年1月，房企境內外發債總量為1095.79億元，環比上升91.8%。其中，境外債發行規模為740.4億元，環比增長141.9%。

    銷售方面，1月市場成交出現明顯的環比下滑。克而瑞數據顯示，1月TOP30房企合計操盤銷售金額3988.6億元，同比下降19.02%；權益銷售金額3365.6億元，同比下降13.40%。

    當房企遭遇資金壓力，開源節流成為房企不二選擇。不少房企以價換量加速資金回籠，同時減少銷售去化不佳項目的開工，保障現金流安全。這樣一來，市場新貨量減少，同時庫存量逐漸降低，市場或面臨轉向。

    據中地行統計數據，2019年廣州全市約有170個住宅、別墅及公寓項目入市，總貨量約66981套，整體供應比2018年少。同時，2018年廣州網簽成交量為76056套，為近4年最差成交水平，這意味著2019年的新貨供應量可能會小于市場需求量。據中原數據，截至2019年1月25日，廣州庫存量去化周期為9.6個月。

    鄧浩志認為，從目前的庫存以及新貨供應情況來看，2019年廣州的基調是缺貨，可能價格將面臨一定幅度的上漲。

    一面是以價換量加速資金回籠的壓力，另一面則是因缺貨可能引發的房價上漲，在這一對矛盾的博弈中，2019年廣州樓市的走向或許更加撲朔迷離。