這一周，大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，引爆了媒體，引爆了朋友圈。

    還是本周，住建部發(fā)了一條住房工程建設(shè)規(guī)范征求意見稿，里邊短短一句：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”再次引爆媒體、朋友圈，成了各路媒體吸眼的大熱點(diǎn)。

    其實(shí)，征求意見早在前幾日就已經(jīng)發(fā)布在了住建部網(wǎng)站，在瘋傳之前，我們已經(jīng)在專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)相關(guān)媒體上看到了這一文件，原本可以選擇搶先發(fā)布，收割一波熱點(diǎn)流量。但大胡子說房一貫重視內(nèi)容解讀，經(jīng)過權(quán)衡我們選擇在事件發(fā)酵后，再來理性的給大家重新分析，撥云見日。

    真不是那么回事兒

    “住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)面積交易”這個(gè)熱點(diǎn)一出，便像病毒一樣瘋狂傳播、傳導(dǎo)，幾乎所有與房產(chǎn)相關(guān)的媒體都選擇發(fā)文，其中大多數(shù)平臺(tái)使用“別了，公攤”“告別公攤”“住建部新規(guī)取消公攤”之類的標(biāo)題關(guān)鍵詞。并且文中大肆的去描寫公攤的壞處，早就該規(guī)范廢除公攤等等，看似與購房者統(tǒng)一戰(zhàn)線的噱頭文字。

    甚至有些平臺(tái)已經(jīng)開始拋出：“住房單價(jià)或在短期內(nèi)上升”之類的觀點(diǎn)。

    房?jī)r(jià)是否會(huì)短期上升，我們放在后邊說，先來說第一個(gè)誤解，此次住宅項(xiàng)目規(guī)范征求意見稿中：第2.4.6條的確提到了“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”

    但很顯然，這句話不僅沒有提到取消公攤，反而是用“使用面積”印證了公攤未來的繼續(xù)存在。這句話中，要表達(dá)的是普通住宅應(yīng)該以套內(nèi)可以使用的面積的數(shù)值來核算進(jìn)行銷售和交易，公攤還是那個(gè)公攤。

    而另外一部分以劉德科先生為代表的誤讀派，則認(rèn)為“「交易」和「計(jì)價(jià)」是兩個(gè)不同的概念”。其中提到“中國的商品房一直也是以套內(nèi)使用面積進(jìn)行「交易」，即任何一份合法的銷售合同上必須標(biāo)明套內(nèi)使用面積。「以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易」，不等同于「住房按套內(nèi)面積算」。”

    言簡(jiǎn)意賅的講，就是德科先生認(rèn)為，各路媒體對(duì)于這件事存在曲解和誤讀，而目前已經(jīng)在售在簽的商品房合同本來就有，并且在用套內(nèi)面積交易，而以套內(nèi)面積交易和以套內(nèi)面積賣房子是兩碼事。

    很顯然，劉德科先生自己本身，對(duì)這件事的理解就錯(cuò)了。

    我們來看這份文件的后半部分，也就是針對(duì)于這次起草中條文的注釋說明，其中2.4.6做了延展性的注釋，如下：

    說明中明確提到了：“目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易”，這顯然與德科先生理解的方向完全不同。從注釋說明中，我們很明顯的可以看到，該條的初衷在于解決“同一項(xiàng)目建筑面積相同而套內(nèi)面積不同的問題”。

    那就有人會(huì)問了，那這個(gè)文件是否就代表以后，就要按照套內(nèi)面積去賣房子呢？

    我們看起草的單位：

    中國建筑科學(xué)研究院有限公司、中國建筑設(shè)計(jì)院有限公司、中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、建研科技股份有限公司、中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院、中國市政工程華北設(shè)計(jì)研究總院、中國建筑技術(shù)集團(tuán)有限公司、龍信建設(shè)集團(tuán)有限公司、中國中建設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司、西安建筑科技大學(xué)、重慶大學(xué)、黑龍江省寒地建筑科學(xué)研究院、上海建工集團(tuán)、北京建筑大學(xué)

    很明顯清一色為研究院、設(shè)計(jì)院、建筑公司和建筑相關(guān)大學(xué)之類單位，其實(shí)并沒有房管等相關(guān)部委的參與。

    同時(shí)，建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中出現(xiàn)條款干涉銷售，并不合規(guī)合理，也沒有先例。換句話說，此次的征求意見稿或與實(shí)際落地的最終文件還相距甚遠(yuǎn)。

    歸納來說，一共是這幾個(gè)誤區(qū)：

    第一個(gè)誤區(qū)，就是本段開頭提到的，文件并沒有提到取消公攤，只是說使用套內(nèi)面積來銷售。

    第二個(gè)誤區(qū)，就是劉德科先生所認(rèn)為的誤解，其實(shí)是錯(cuò)的，文件就是要說套內(nèi)面積銷售。

    第三個(gè)誤區(qū)，就是這只是初步征求文件，同時(shí)存在跨界的疑點(diǎn)，距離落地還相距甚遠(yuǎn)，更談不上劇變。

    公攤有錯(cuò)么？

    不少媒體，歷來都在怒斥公攤，談及公攤幾乎約等于過街老鼠，似乎沒人對(duì)他有什么好感。

    各路媒體反復(fù)提及的中國是唯一有公攤的國家，偷換概念，把公攤描述的十惡不赦，顯然把矛頭指錯(cuò)了方向。

    公攤本身有錯(cuò)么？顯然沒有。

    公攤本質(zhì)上來說，在商品房中是絕對(duì)不可能不存在的產(chǎn)物，無論是中國還是全球，我們的樓房不可能沒有樓體電梯，更不可能沒有過道。這些東西都是物理存在的東西，現(xiàn)在不能沒有，以后也不會(huì)消失，所以除了獨(dú)棟產(chǎn)品外，公攤是個(gè)繞不過，免不了的詞。

    所以討論關(guān)注公攤是否應(yīng)該存在、要不要取消，毫無意義。

    關(guān)鍵在于解決矛盾點(diǎn)，而最大的矛盾點(diǎn)在于，公攤的比例參差不齊的背后，購房者的知情權(quán)。

    國內(nèi)幾乎所有城市，在沒有拿到精準(zhǔn)的商品房購房合同時(shí)，購房者根本無法準(zhǔn)確的知道所購房產(chǎn)的公攤到底是多少。甚至很多房子在銷售時(shí)，購房合同上的建筑面積和宣傳的面積都無法對(duì)應(yīng)。

    更過分的是，時(shí)至今日仍然有大量城市的樓盤為了避免購房者對(duì)于得房率的計(jì)算，在購房合同簽訂之前，連最基本的戶型尺寸都不予提供。問及尺寸，也是以口頭大概多少平來搪塞購房者。

    同樣是100平方，有的樓盤套內(nèi)80平，有的樓盤套內(nèi)連70平都不足，更讓人惱火的是，同一個(gè)小區(qū)，不同樓棟，同樣面積的房子，套內(nèi)的使用面積卻有明顯的差異。

    我們?cè)僦販匾幌挛募械淖⑨屧模?ldquo;我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。”

    顯然，此次文件中這一條，正是沖著解決不透明不對(duì)稱這個(gè)問題而來。通過政策規(guī)范，讓得房率變透明化，讓購房者以相同的規(guī)則來付費(fèi)購房。

    而非大多數(shù)媒體提到的取消公攤問題。

    住房單價(jià)或在短期內(nèi)上升？

    我們續(xù)接上文中“住房單價(jià)或在短期內(nèi)上升”的問題。

    不少媒體都在講房子又要漲，短期內(nèi)單價(jià)要提升等等，如果我們理清脈絡(luò)之后，便會(huì)很清楚這些言語之荒謬。

    第一個(gè)，“房子又要漲”這種話術(shù)大概率來自于置業(yè)顧問。房子的土地成本不變，建筑成本，營(yíng)銷成本不變，總價(jià)不變，只是單價(jià)變了，換一個(gè)計(jì)量方式，怎么成了又要漲？

    第二個(gè)，房子單價(jià)短期上升，更是無稽之談，一方面是文件是初步征求意見，你壓根不知道這個(gè)征求意見稿，這一條最后是否可以執(zhí)行，更不知道具體執(zhí)行時(shí)間。即便是執(zhí)行了落地了，根據(jù)以往老項(xiàng)目老政策，新項(xiàng)目新政策的習(xí)慣，也不會(huì)短期內(nèi)大面積同步。

    延展來講，按照建面計(jì)算和按照套內(nèi)計(jì)算，對(duì)于絕大多數(shù)房子，幾乎是沒有什么影響的，短期內(nèi)更不會(huì)有什么影響。

    套內(nèi)面積銷售和建筑面積銷售，不過是西瓜1塊一斤，瓜瓤2塊一斤的關(guān)系。

    如果你非說影響，當(dāng)然也有，得房率高的二手房在政策徹底普及之后，掛牌時(shí)可能會(huì)總價(jià)更高。

    如果政策落地

    假如，我說假如，按照建面計(jì)算的政策規(guī)定在未來某一天，真實(shí)的落地。它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的產(chǎn)品會(huì)有什么影響么？

    會(huì)，并不會(huì)是想象中的那么明顯。

    豪宅改善項(xiàng)目，追求產(chǎn)品追求品質(zhì)，公攤依然會(huì)我行我素的大。高公攤帶來的可銷售面積小，只會(huì)通過提高套內(nèi)單價(jià)來彌補(bǔ)，虧錢是不可能的。

    大品牌的剛需盤，幾乎在設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)卡住了設(shè)計(jì)規(guī)范的極限，通過不同的調(diào)整方案，都已經(jīng)做到了不改變戶型的情況下公攤的極限低，新政如果落地，一樣不會(huì)有什么變化。

    唯一可能改變的，或許只有那些設(shè)計(jì)水平不高，公攤設(shè)計(jì)不合理甚至是浪費(fèi)的樓盤。這樣的樓盤大概率也是走卡設(shè)計(jì)底限的路子。

    講到設(shè)計(jì)規(guī)范，在這里也簡(jiǎn)單提一下，公攤并不是越小越好，更不可能無限小。建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中會(huì)強(qiáng)制要求比如走廊的寬度，樓層的高度，電梯的配備等非常多的下限或上限值。這些東西綜合決定了一棟樓公攤的下限。

    很多人問規(guī)范里那些條條框框需不需要學(xué)習(xí)？學(xué)了有什么意義，在此我可以比較明確的告訴大家，如果不是準(zhǔn)備從事相關(guān)工作，基本沒有學(xué)習(xí)的必要。有正規(guī)手續(xù)的建筑物，除非不按圖紙施工，否則一定是符合設(shè)計(jì)規(guī)范的，不然設(shè)計(jì)圖都過不了審核，更不可能到施工和完工的階段。

    大胡子說

    按照套內(nèi)面積來計(jì)算銷售，絕對(duì)是好事，是社會(huì)是國家制度的進(jìn)步。

    但顯然如果要真正的避免開發(fā)商和購房者的矛盾，避免各種權(quán)維的爆發(fā)，什么取消公攤，什么套內(nèi)面積交易，什么精裝房全裝房交付，其實(shí)都起不到?jīng)Q定性作用。

    唯一有效的，只有一個(gè)，那就是取消預(yù)售。

    國內(nèi)已經(jīng)有部分城市出讓土地要求現(xiàn)房銷售，但只是零零星星。

    迫切希望住建部不僅能讓這次的套內(nèi)面積銷售制度盡快落地。后續(xù)可以重視，并盡快的研究制定現(xiàn)房銷售的制度。只有現(xiàn)房銷售，中國房地產(chǎn)的頑疾才能真的根治，才會(huì)真的有未來！

    我們一直走在傳播正確知識(shí)的路上，如果你身邊還有朋友在謠傳公攤要取消，請(qǐng)把文章轉(zhuǎn)發(fā)給他，和我們一起傳播真實(shí)，粉碎謠言。