和而不同

    從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上讓房子更“透明”。

    近日，《住宅項目規范（征求意見稿）》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”受到廣泛關注。2月24日，中國建筑科學研究院相關負責人接受采訪時稱，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術角度規范住宅面積的計算規則。

    天下苦“公攤面積”久矣，這個消息一出來就引發各種解讀。有的稱馬上終結“公攤面積”，有的則說沒那么簡單。作為方案設計者，中國建筑科學研究院相關負責人稱之為“技術規范”，無疑是最權威說法。但我認為，即便是作為不具備法律強制力的技術規范，其也極具導向價值。

    天下苦“公攤面積”久矣

    “套內”+“公攤”計價模式源于何處？從新中國成立初期到改革開放前，我國的住房制度很長時間都是實行福利分房，此階段還不存在公攤面積這一說法。改革開放后，房地產市場逐步實現了市場化，在對住房制度建設的探索過程中，不僅從香港地區引進了“土地招拍掛模式”和“預售制度”，還引進了“套內+公攤”的計價模式。

    事實上不論是賣樓花變體過來的預售制度，還是土地招拍掛模式，在某種程度上都存在著一些弊端。而如今“建筑面積”計價方式之所以被廣為詬病，實則是因為“公攤面積”水太深。

    比如，2010年山東高密某樓盤被曝公攤系數達52%，2017年南京某商住公寓部分戶型公攤系數高達58%，去年8月社交媒體上一篇名為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章熱傳，更是將公攤面積問題上升到了社會層面，掀起了廣泛的輿論風波。

    其實，公攤面積的問題不過是計價方式問題，如今卻演變成了開發商牟利的工具。問題的根源在于，市場信息的不對稱，已經導致市場上“敗德”行為，經濟學中我們稱之為信息不對稱所引起的道德風險。

    近兩年，在國家的嚴厲調控下，一些開發商為了保證利益，便通過做大公攤面積、重復公攤、利用公攤牟利的方式將經濟周期波動成本轉嫁給消費者。

    雖然公攤面積是受政策法規承認的銷售計價方式，但是關于公攤面積劃分、標準、比例等精細化規定，卻仍是空白，這是公攤面積能被開發商大做文章的重要原因。除此之外，缺乏相關專業監管部門的監管、市場信息不對稱也是公攤面積成為一些開發商攫取利潤法寶的重要原因。

    警惕去公攤面積后，生活質量下降

    此次，住建部首次在官方文件中明確提出房屋應按套內面積進行交易，表明了改革積弊的態度。

    正如這一方案的設計者所說，這一做法可以解決兩方面的問題：一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題；二是解決住戶使用面積不透明的問題。可以說，從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上讓房子更“透明”，有利于消費者權益的保護。

    實際上，住建部門并非簡單迎合公眾，該技術規范具有操作性。國際上通行的房屋交易計價標準通常是“套內所得面積”，香港也在2013年取消了以“建筑面積”計價方式售房，如今更公開表示支持房屋按套內面積進行交易，對公攤面積的態度顯而易見。

    其實，按“套內面積計價”國內早有實踐。早在2002年，重慶就已開始以套內建筑面積作為計價依據，對不按這一依據計價責令整改并處以交易金額5%-10%的罰款。作為“先驅”，重慶給我們的前車之鑒是：首先，以套內計價方式售房，在國內或者說在某些地區是可行的。其次，套內面積計價，需防生活質量下降風險。

    需要警惕的是，以套內面積計價，勢必會壓縮開發商的盈利空間，開發商為了保證利益要么提高單位面積房價，將經濟代價間接轉嫁給消費者，消費者財富效應未必增加。要么降成本，例如，從建材、綠化、物業等方面找貼補。

    住建部在官網發布的意見通知，已經表明國家方面對“公攤面積”的看法，但相關部門需做好配套工作。例如，制定綠地比例等公共面積的計算方式、建材質量、公共服務等相關標準。因為如果這些標準不明晰的話，“公攤面積”或許還會借尸還魂，將其代價最終轉嫁到消費者身上。