凈利潤作為企業(yè)最重要財務(wù)核心指標(biāo)之一，歷來被看做最能反映企業(yè)實際經(jīng)營狀況。從房企2018年年報數(shù)據(jù)來看，一部分企業(yè)銷售數(shù)據(jù)不錯，但利潤并不樂觀；部分企業(yè)利潤雖然處于高位，但漲幅明顯放緩。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，超七成房企的利潤額依然在上漲，不過企業(yè)間利潤可見較明顯分化。如2018年再度登上房地產(chǎn)行業(yè)“利潤王”寶座的恒大，其凈利潤相當(dāng)于1.5個萬科，核心凈利潤相當(dāng)于2.5個中海。

    值得一提的是，2018年企業(yè)凈利潤出現(xiàn)大幅下滑或虧損的企業(yè)，多以中小房企或即將退出房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)為主，而在房企利潤下滑清單之上，也有富力地產(chǎn)、遠洋、綠城中國等規(guī)模超千億的中大型房企在列，年度利潤甚至可謂“腰斬”。業(yè)內(nèi)人士指出，房企若想要實現(xiàn)高利潤，除了需要具備高超的財技外，如何實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，將擴張的土儲存量轉(zhuǎn)化成營業(yè)額也是關(guān)鍵。不過另有專家提示，企業(yè)高利潤與高周轉(zhuǎn)往往不可兼得。

    誰是利潤王

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有76家房企發(fā)布2018年年報，其中A股51家，港股25家。在發(fā)布年報的76家企業(yè)中，22家利潤下降，70%的企業(yè)利潤出現(xiàn)了明顯上漲。整體而言，A股房企平均利潤上漲約23%。

    而在房企平均利潤延續(xù)增長的大勢中，恒大繼2017年榮登“利潤王”寶座后，再度摘得2018年度利潤王：核心業(yè)務(wù)利潤783.2億元，同比大增93.3%；凈利潤722.1億元，同比大增106.4%；毛利潤1689.5億元，同比增加50.5%。核心業(yè)務(wù)利潤率、凈利潤率以及毛利潤率分別較2017年同期上升3.8、4.2、0.1個百分點。

    同列房企銷售排行榜三甲的萬科及碧桂園，在年度凈利潤方面的數(shù)據(jù)表現(xiàn)雖稍遜于恒大，但在行業(yè)內(nèi)也較為亮眼。數(shù)據(jù)顯示，2018年內(nèi)，萬科實現(xiàn)凈利潤492.7億元，同比增長32.4%；實現(xiàn)權(quán)益凈利潤337.7億元，同比增長20.4%。據(jù)披露，隨著一批在市場回暖期銷售、盈利情況相對較好的項目進入結(jié)算，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為29.7%，較2017年提高3.9個百分點；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為21.7%，較2017年上升0.5個百分點。另一巨頭——碧桂園，則于2018年實現(xiàn)凈利潤485.4億元，同比增幅約達七成；毛利潤約1024.8億元，同比增長74.3%；股東應(yīng)占利潤約為346.2億元，同比增長32.8%；股東應(yīng)占核心凈利潤達341.3億元，同比增長38.2%。

    就同行大部分規(guī)模走強、利潤上“偏科”，恒大為什么能兼顧規(guī)模與利潤的問題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，一是在于恒大不盲目求大，追求高質(zhì)量的上漲。其適時的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及發(fā)展思路轉(zhuǎn)變（發(fā)展戰(zhàn)略由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，發(fā)展模式由高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”向低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”轉(zhuǎn)變），使得企業(yè)規(guī)模愈發(fā)穩(wěn)健，而在產(chǎn)品打造方面的持續(xù)發(fā)力，更是助力企業(yè)收獲了更多的市場認可。

    二是因為恒大追求穩(wěn)健的增長，提前去杠桿。恒大在2017年徹底還清了一千多億元的永續(xù)債，比國家定調(diào)去杠桿早了一年多，前瞻性較強。清償永續(xù)債，不僅大幅降低了恒大負債率，避免了遭受去杠桿的沖擊，還為2017年及2018年及未來釋放出巨量的利潤空間。

    三是在于恒大的多元化布局進行得最早也最堅決。相比其他企業(yè)口頭的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，恒大實際一直在住宅主業(yè)上加大投入，而地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量增長，也為恒大布局新產(chǎn)業(yè)提供了強大的資本支持。

    據(jù)了解，在恒大蟬聯(lián)房企利潤王之前，中海地產(chǎn)曾是業(yè)界公認的利潤之王，且“霸占”該位置長達14年之久。盡管近年來風(fēng)光大不如前，但在利潤表現(xiàn)方面仍居行業(yè)前列。數(shù)據(jù)顯示，2018年中海實現(xiàn)收入1714.6億港元，同比增長3.3%；實現(xiàn)經(jīng)營溢利707.3億港元，同比增長12.5%；實現(xiàn)股東應(yīng)占溢利449億港元，同比增長10.1%。毛利率上升4.9個百分點至37.8%，凈利潤率上升1.6個百分點至26.2%。

    另悉，融創(chuàng)中國以2018年名義結(jié)轉(zhuǎn)率27%，被外界稱為未來的潛在利潤王。

    誰的利潤在下滑

    年報季的業(yè)績披露，向來是幾家歡喜幾家愁。從盈利能力來看，雖然多數(shù)房企仍保持凈利潤增長，但也有不少房企凈利潤增速同比放緩，甚至部分房企凈利潤出現(xiàn)大幅下滑。

    以富力地產(chǎn)為例，其在年報正式披露前，便對自身利潤的下滑早有預(yù)期。根據(jù)富力地產(chǎn)2月17日發(fā)布的盈利警告公告，該集團預(yù)期截至2018年12月末的合并利潤較2017年同期減少約60%。至于利潤下滑原因，富力地產(chǎn)稱，主要因為公司在2017年收購酒店資產(chǎn)帶來大額的非經(jīng)常性議價收購收益，而2018年此類非經(jīng)常性交易相對較少。

    相比富力地產(chǎn)旗下富力酒店此前連續(xù)五年虧損累計的固有印象，2018年物業(yè)銷售同比上升、報告期內(nèi)無大額收購交易發(fā)生的綠城中國，在業(yè)績上的“變臉”則讓外界感到頗為意外。據(jù)其盈利預(yù)警公告，綠城中國預(yù)計2018年度股東應(yīng)占利潤將較2017年度減少約50%-60%。根據(jù)綠城中國方面的解釋，預(yù)期2018年度公司股東應(yīng)占利潤減少主要是因為非經(jīng)營性利潤下降，包括集團2018年度因出售附屬公司而產(chǎn)生的凈收益減少；年內(nèi)計提的物業(yè)減值虧損撥備有所增加；以及因人民幣貶值而對集團若干外幣借款計提未實現(xiàn)匯兌凈虧損。綠城中國同時表示，若剔除以上非經(jīng)營性利潤影響，2018年經(jīng)營性利潤與2017年相比有大幅提升。

    不過有分析稱，一般而言，在房企的財報中，一次性處置或收購收益、計提減值撥備、外幣借款帶來的匯兌損益等非經(jīng)營性利潤確實會對上市公司最終的利潤產(chǎn)生一定影響，但像綠城中國這樣導(dǎo)致全年凈利同比跌幅超過50%的情況并不多見。

    至于2018年首次邁入千億門檻的遠洋集團，其在利潤相關(guān)指標(biāo)上的數(shù)據(jù)表現(xiàn)也不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，2018年遠洋毛利潤為82.87億元，較2017年下降26%；凈利潤為35.74億元，同比減少30.12%。毛利率同比下降5個百分點至20%，凈利率下降至11%。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，對于這些虧損的企業(yè)來說，雖然各有各的理由，但從行業(yè)角度來看，利潤增長放緩趨勢較為明顯。正如2018年萬科《致股東》中指出，在房地產(chǎn)白銀時代，市場單邊快速上漲、行業(yè)整體快速擴張的紅利期已經(jīng)結(jié)束。

    此外值得一提的是，富力地產(chǎn)及綠城中國在一定程度上均未完成此前制定的2018年度銷售目標(biāo)。具體來看，2018年富力地產(chǎn)合同銷售額增長73.88%至1423.4億元，該銷售業(yè)績超過其2018年銷售保底目標(biāo)1300億元，但仍低于其內(nèi)部1500億-1600億元的銷售目標(biāo)；綠城中國則于2018年全年實現(xiàn)銷售額1563.7億元，未能完成2018年初時任綠城中國執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南提出的1800億元的銷售目標(biāo)。

    房企利潤哪去了

    盡管根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，已發(fā)布年報的A股房企平均利潤上漲幅度約為23%，但該機構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，截至目前，整體A股房企凈利潤率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。

    張大偉認為，2018年房企利潤率出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于資金成本相比2017年明顯上漲。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲，在規(guī)模化競爭格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切。“2018年隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。進入2019年，這個情況有望緩解。”

    合碩機構(gòu)首席分析師郭毅指出，導(dǎo)致房企利潤分化的原因很復(fù)雜，既有企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略方面的因素，比如說業(yè)務(wù)布局和業(yè)務(wù)覆蓋領(lǐng)域的不同，可能會導(dǎo)致企業(yè)間利潤出現(xiàn)分化；另一方面也可能是因為房企聚焦客群的不同，側(cè)重剛需還是改善，也會使得企業(yè)間的利潤呈現(xiàn)差異。

    “利潤的形成，需要開發(fā)商結(jié)合地域調(diào)控變化進行主攻產(chǎn)品定位。這樣便能在不同的調(diào)控周期內(nèi)產(chǎn)生更多利潤，企業(yè)間利潤的分化也大多由此形成。就拿北京為例，前幾年大家都在做高端改善，不過基于房地產(chǎn)市場變化，當(dāng)前一些做剛改的產(chǎn)品其實也能取得一個相對較好的利潤。”郭毅補充道。

    針對“開發(fā)商如何煉成利潤之王”的問題，有分析稱，房企若想要實現(xiàn)高利潤，除了需要具備高超的財技外，如何實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，將擴張的土儲存量轉(zhuǎn)化成營業(yè)額也是關(guān)鍵。不過，郭毅指出，高利潤和高周轉(zhuǎn)一般較難兼得，因為周轉(zhuǎn)速度快的話，必然需要付出一定的價格代價，除非企業(yè)在開發(fā)策略以及拿地策略上有一些不同尋常的差異化優(yōu)勢。“否則僅憑企業(yè)在單一城市或領(lǐng)域的些許優(yōu)勢，并不足以支撐企業(yè)整體利潤率的提升。”

    公開資料顯示，就房企利潤之王這一話題，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱曾發(fā)文稱，少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤較高的房企，以龍頭和大型房企為主。在擴張到一定階段后，龍頭房企要繼續(xù)維持增速，可通過合作開發(fā)的方式獲取更多項目，并輸出品牌和管理，有助于影響力的增加，如萬科、金地等均十分熱衷采用小股操盤的模式。

    事實上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢延續(xù)、地價上漲，近年來房企合作拿地的比例不斷增加。由此，統(tǒng)計機構(gòu)在計入房企銷售金額時，就出現(xiàn)了不同的劃分口徑。一般而言，持股50%以上的一方為操盤方，將并表項目，持股50%以下房企則相反。但由于并無強行規(guī)定，因此無論持股比例多少，追求規(guī)模的房企一般會選擇并表，在凈利潤中再扣除少數(shù)股東應(yīng)占部分權(quán)益；追求高利潤率的房企則會選擇不并表、不在營收中體現(xiàn)，直接記作應(yīng)占聯(lián)營合營企業(yè)收益，在計算核心凈利潤時一般予以保留。