在長三角城市群的26個城市中，蘇州是僅次于核心城市上海的重要的城市。在GDP方面，2018年蘇州僅次于上海，排名全國第7，遠(yuǎn)遠(yuǎn)將杭州、南京甩在身后。在房地產(chǎn)方面，2017年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到2305億元，僅次于上海和杭州。

    近年來，蘇州已成為房企戰(zhàn)略版圖中的重要城市。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪蘇州樓市發(fā)現(xiàn)，蘇州的新房二手房市場表現(xiàn)活躍，成交量均處于近期高峰，土地市場亦明顯回暖，土拍溢價(jià)率不斷走高，板塊“地王”不斷涌現(xiàn)。

    “房子是很好，但能不能買到還是個問題，據(jù)說都要托關(guān)系。”蘇州工業(yè)園區(qū)某售樓處，一位看房人焦慮地表示。

    “你們在這里等等，等會一起介紹。”蘇州市場回暖之后，雙休日不少樓盤項(xiàng)目售樓處的置業(yè)顧問已經(jīng)無法提供一對一服務(wù)了，而是將四五組客人集中在一起，介紹項(xiàng)目、帶看樣板間，至于過后加不加微信詳談，置業(yè)顧問表現(xiàn)得并不積極，甚至忙得顧不上。

    近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房人身份主動詢問某樓盤的認(rèn)籌時間及注意事項(xiàng)時，置業(yè)顧問才將相關(guān)條款發(fā)送給記者。

    4月份已近尾聲，蘇州樓市的新房二手房均成交活躍，達(dá)到了近期的高峰。新房市場整體活躍度高，剛需盤及高端改善純新盤入市即開即清，銷售火熱；4月前3周新房成交套數(shù)分別為796套、1790套、1508套。在局部區(qū)域供應(yīng)不足的情況下，部分購房者轉(zhuǎn)向二手房市場。易居數(shù)據(jù)顯示，僅4月上半月，二手房成交已達(dá)5280套。

    新房供應(yīng)顯著放量

    “緊俏的樓盤，能買到的基本上都是全款，要貸款的剛需客，基本上沒有機(jī)會的。”代理多個新樓盤的蘇州某中介門店小劉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“去年開盤賣了一批，最后能買到手的購房者都是付全款，開發(fā)商也會優(yōu)先考慮這批準(zhǔn)客戶。真的要買，可以去登記信息，付點(diǎn)認(rèn)籌金，到時候拼運(yùn)氣吧。”

    對于近期的蘇州樓市表現(xiàn)，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦的判斷是“價(jià)穩(wěn)量增”。

    “有多重因素共同推動成交。首先是近期多地掀起政策微調(diào)，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變。而樓市政策微調(diào)意味最困難的時期已經(jīng)過去，未來不會更差，隨著預(yù)期轉(zhuǎn)變會推動購買行為快速兌現(xiàn)；其次，今年以來信貸出現(xiàn)松動，首套房房貸利率不斷下行，給買房人切實(shí)利好；再次，市場積壓的購房需求需要釋放，年后一些諸如‘如土地市場出現(xiàn)超過100%高溢價(jià)’‘南京千人看房’等消息催化入市意愿，加快買房動作。”盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析道。

    3月份開始，蘇州市場轉(zhuǎn)暖明顯，不少購房者手握資金輾轉(zhuǎn)于各個售樓處，但要買到熱門區(qū)域樓盤卻并不容易。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，蘇州市住宅供應(yīng)顯著放量，13個樓盤加推平均去化率達(dá)到84%。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年第1周至第16周，蘇州全市樓盤平均認(rèn)籌率都處于高位，兩次達(dá)到100%，僅在第4周和第10周低于50%。

    上海易居地產(chǎn)研究院《百城住宅庫存報(bào)告》顯示，蘇州市2月份住宅供應(yīng)面積24萬平方米，3月份增至44萬平方米；3月份成交面積75萬平方米，環(huán)比增加103%，同比增加47%。

    多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土拍火爆、銀行貸款放松的利好下，蘇州樓市的熱度可能還會持續(xù)一段時間。

    二手房成交量激增

    觀察歷史數(shù)據(jù)可知，蘇州2018年二手房市場較為火熱，成交量處于歷史高位。2019年一季度，蘇州二手房成交量同比增長25.7%。

    易居數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，蘇州二手房成交量為5280套。將2019年4月上半月和3月下半月對比，蘇州二手房成交量增速達(dá)到159.2%。

    “新房都被投資客買去了，買到手就賺一萬。”中介小劉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者推薦：“要不你就買帶學(xué)區(qū)的二手房，漲得很快的。”

    值得注意的是，因樓盤嚴(yán)格限價(jià)，2018年至今，蘇州園區(qū)、姑蘇區(qū)等核心區(qū)域新房供應(yīng)不足，甚至好幾個月出現(xiàn)零供應(yīng)。因此，部分購房者轉(zhuǎn)向二手房市場。

    蘇州城市中心城區(qū)受限于歷史風(fēng)貌保護(hù)，城市布局規(guī)劃為向東建設(shè)工業(yè)園區(qū)、向西建設(shè)高新科技園區(qū)。經(jīng)過多年開發(fā)建設(shè)，工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為蘇州配套完善、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、生態(tài)優(yōu)良的區(qū)域，人口持續(xù)導(dǎo)入明顯，同時也是高檔樓盤最為集中、一二手房價(jià)最高的板塊。

    市場人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“蘇州市場去年量價(jià)比較平穩(wěn)，政府調(diào)控手段很清晰，限價(jià)嚴(yán)格，去化率一直很健康。園區(qū)很久沒有供應(yīng)量，但需求是最熱的。所以二手房價(jià)格一直在上漲，沒有受到一手房限價(jià)的影響。”

    房貸利率下調(diào)與“優(yōu)購房”利好

    與剛需購房者密切相關(guān)的還有房貸利率，此前蘇州市房貸利率曾最高普遍上浮25%，讓購房人望而卻步。

    2018年年中，不僅銀行房貸利率普遍上浮，并且有多家銀行增加了更多樣化的貸款規(guī)則。例如需要父母擔(dān)保的從上浮22%調(diào)整至25%，婚前首套首貸利率上浮23%，婚后首套首貸利率上浮22%，50歲以上人士貸款年限不得超過20年等。

    而今年自春節(jié)后，蘇州各銀行房貸利率上浮標(biāo)準(zhǔn)開始多次微調(diào)。進(jìn)入4月，多家銀行利率上浮比例下調(diào)明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房貸利率上浮最低的郵政銀行僅上浮15%；春節(jié)后各大銀行普遍上浮23%的房貸利率，現(xiàn)在也只上浮20%左右。

    交通銀行信貸部工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“目前首套房貸款基準(zhǔn)利率上浮18%，如需父母擔(dān)保則上浮21%。二手房執(zhí)行同樣標(biāo)準(zhǔn)”。

    盡管各家銀行執(zhí)行的上浮標(biāo)準(zhǔn)不同，購房人卻不能“擇低貸款”。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別聯(lián)系了蘇州高新區(qū)、蘇州園區(qū)的幾家銀行，均被告知個人房貸有“準(zhǔn)入”要求，即必須購買與該銀行有合作關(guān)系的樓盤，才能夠辦理相應(yīng)的貸款，無法隨意選擇貸款銀行。

    此外，進(jìn)入2019年，各線城市加大了人才政策的力度，長三角區(qū)域的寧波、上海等城市紛紛在人才住房、共有產(chǎn)權(quán)房申請等方面進(jìn)行了制度保障。4月23日，蘇州吳中區(qū)宣布向人才定向出售“優(yōu)購房”，最高給予30%折扣。

    “蘇州是全國第一個提出‘優(yōu)購房’概念的城市。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，和全國其他地區(qū)人才住房相比，蘇州的優(yōu)購房強(qiáng)調(diào)了認(rèn)購的概念，而其他地區(qū)往往是租售并舉的。

    加上4月初國家發(fā)改委關(guān)于全面放開放寬落戶條件的通知，與杭州、合肥同為Ⅰ型大城市的蘇州，落戶規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)張，購房門檻也有望降低。