中國(guó)北方多地剛剛迎來(lái)一場(chǎng)不小的降雨天氣，為燥熱的天氣降了把火，但持續(xù)高熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)可就沒(méi)這么幸運(yùn)了。近期官方發(fā)布的多組數(shù)據(jù)顯示，樓市小陽(yáng)春呈現(xiàn)蔓延之勢(shì)，尤其是一二線城市明顯轉(zhuǎn)暖，讓不少徘徊的炒房客和中介機(jī)構(gòu)蠢蠢欲動(dòng)。政策層面，住建部迅速作出反應(yīng)，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅較大的城市做出預(yù)警提示。

    據(jù)新華社18日消息，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

    住建部要求各地堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，始終堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)解決市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實(shí)處，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    值得注意的是，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的4月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，上述被預(yù)警的4個(gè)城市中，大連、南寧都屬于房?jī)r(jià)明顯上漲城市（蘇州、佛山不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)），4月新建商品住宅價(jià)格同比漲幅分別為13.2%和11.5%。

    住建部接連出手，釋放何種信號(hào)

    繼4月19日進(jìn)行預(yù)警提示后，住建部再一次出手，釋放了何種信號(hào)？

    一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，住建部此番舉措是擔(dān)心上述城市后續(xù)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，所以及時(shí)提醒地方政府采取措施，避免因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快被問(wèn)責(zé)約談。通過(guò)提前預(yù)警措施，把房?jī)r(jià)上漲的苗頭“扼殺在搖籃中”。

    深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前，整個(gè)樓市調(diào)控已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，即從自上而下的調(diào)控到發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任。此次住建部對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市進(jìn)行預(yù)警和提示，是各城市政府提前對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控布局的體現(xiàn)。

    在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，住建部再次明確要求房住不炒，代表了全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是整體看，基本原則依然不會(huì)改變。

    值得注意的是，蘇州和佛山并非第一次被住建部點(diǎn)名。2018年6月，住建部等多部委決定于2018年7月初至12月底在30城先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，其中就包括蘇州和佛山；同年5月，住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題約談12個(gè)城市相關(guān)負(fù)責(zé)人，佛山在列。

    記者注意到，在住建部上次進(jìn)行預(yù)警提示之際，蘇州的調(diào)控政策便如約而至。5月11日，蘇州市政府發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓。

    據(jù)悉，上述“限售”新政，是蘇州自2016年發(fā)布限購(gòu)、限貸、限價(jià)措施之后，房地產(chǎn)調(diào)控的再次加碼。

    張大偉分析認(rèn)為，出現(xiàn)加碼調(diào)控政策的城市主要原因是部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有失控風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)明顯上漲，土地市場(chǎng)明顯過(guò)熱。

    作為“強(qiáng)二線”城市，蘇州今年的房?jī)r(jià)市場(chǎng)異常火爆，更頻現(xiàn)百億級(jí)土拍，2015年均價(jià)1萬(wàn)元左右的日子早已成為歷史。

    記者查詢58安居客網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，蘇州二手房的平均掛牌價(jià)格從2018年6月最嚴(yán)調(diào)控時(shí)期的15910元/m2一路攀升，2019年5月蘇州二手房均價(jià)為18046元/m2，環(huán)比4月上漲1.19%，同比去年的漲幅達(dá)14.96%。

    此外，上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，蘇州二手房成交11748套，環(huán)比增長(zhǎng)99%，同比增長(zhǎng)84.1%，逼近2012年以來(lái)的歷史最高值。

    對(duì)于蘇州二手房的火熱，李宇嘉此前撰文指出，由于2017-2018年限價(jià)，近年來(lái)蘇州入市的都是低價(jià)盤(pán)。現(xiàn)在，低地價(jià)樓盤(pán)消耗殆盡，2016-2018年“地王潮”誕生的高價(jià)地要入市，今年有100多個(gè)左右，屆時(shí)限價(jià)不得不放開(kāi)。隨著新房供應(yīng)“量跌漲價(jià)”，二手房便跟隨上漲。

    亦有專家認(rèn)為，在過(guò)去的這幾個(gè)月當(dāng)中，無(wú)論是一手房還是二手房的交易，無(wú)論是價(jià)還是量，蘇州樓市都走在了全國(guó)前列。所以這次蘇州出手調(diào)控，反映了地方政府正在承擔(dān)起調(diào)控責(zé)任。

    小陽(yáng)春蔓延，今年各地調(diào)控措施超164次

    5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月70城房?jī)r(jià)出爐，樓市小陽(yáng)春呈延續(xù)態(tài)勢(shì)在數(shù)據(jù)中得到充分驗(yàn)證，其中尤以一二線城市最為明顯，僅少數(shù)三線城市下降。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

    從70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比增速來(lái)看，二線城市漲幅極為突出，除秦皇島上漲1.8%全國(guó)最高以外，其余增速相對(duì)較快的城市多為一二線城市，包括重慶、昆明、西安、廣州武漢和杭州等。

    二手房市場(chǎng)方面，西寧以2.0%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。4月二手房明顯上漲的城市還有呼和浩特、唐山、秦皇島、南寧、廈門(mén)等。

    另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資34217億元，同比增長(zhǎng)11.9%，增速比1—3月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    今年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策不斷微調(diào)，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，各地調(diào)控次數(shù)明顯增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-4月各地發(fā)布的調(diào)控措施已超過(guò)164次！據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，4月，各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過(guò)60次，環(huán)比上漲300%，調(diào)控頻率明顯增長(zhǎng)。3月份全國(guó)各地樓市調(diào)控政策逐漸平穩(wěn)，僅發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策15次。1月到3月調(diào)控分別為68次、21次、15次。

    在因城施策、一城一策的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制下，當(dāng)前監(jiān)管思路是什么？張大偉認(rèn)為，雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是整體看，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。同時(shí)，房住不炒也代表了未來(lái)樓市政策將依然打擊投機(jī)行為，未來(lái)微調(diào)的政策也有利于剛需。

    4月19日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議要求，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

    住建部強(qiáng)調(diào)，要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止出現(xiàn)大起大落，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    “整體看，2019年目前的房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外政策微調(diào)越來(lái)越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。”對(duì)于未來(lái)調(diào)控走向，張大偉預(yù)計(jì)，“不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。”

    近日，世界知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，受二線城市和三四線城市推動(dòng)，2019年第一季度，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。但在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，調(diào)控措施不大可能放松，穆迪預(yù)計(jì)年內(nèi)房?jī)r(jià)漲勢(shì)將放緩。同時(shí)，預(yù)計(jì)地方政府將繼續(xù)微調(diào)其各自的調(diào)控措施來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。