專家預測馬祚波

    話題1

    主動為之，

    還是住建部約談壓力下的被動舉措？

    揚子晚報記者了解到，住建部在4月19日對國內6個城市（未點名）進行樓市預警提示后，今年5月18日又對近3個月以來新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的4個城市再次預警提示，這4個城市分別是佛山、蘇州、大連和南寧。有業內人士指出，此乃監管層重申樓市調控繼續從緊的信號，也預示著“房住不炒”政策將繼續貫徹。

    由于南京、合肥等地不在近期住建部約談的城市范圍內，因此有人認為，南京、深圳、合肥等城市的房貸政策收緊，并非當地房地產市場主動為之，而是“約談壓力”之下的舉措，以此表明地方樓市調控政策未現松動，甚至局部出現從緊的跡象。不過，南京房地產開發建設促進會秘書長張輝則認為，去年底時國內經濟數據持續下行，在“穩地價、穩房價、穩預期”的背景下，樓市調控逐漸松綁不難理解；而今年4月份經濟增長乏力，此時收緊調控似乎有點看不明白。

    話題2

    南京多板塊限價松動背景下，

    未來調控措施是趨嚴還是繼續放開？

    在今年春節后的一波調控松綁中，限價的逐漸放開令市場最“有感”。在最受關注的河西南部板塊，位于魚嘴的金茂悅銷許價達到39800元/㎡，比目前河西南35000元/㎡的區域限價高出近5000元/㎡。其實，南京其他多個板塊早在去年底便陸續突破限價銷售，城北的桃園世紀精裝價最高接近50000元/㎡，該片區當時的限價只有40000元/㎡；今年初城南新盤中海城南公館銷許均價37000元-38000元/㎡，突破了當地35000/㎡的區域“天花板”；3月開盤的城北“地王盤”星河天賦毛坯均價39000元/㎡，區域內的精裝盤限價也只有38000元/㎡。

    一邊是限價持續放開，一邊是信貸政策在多地開始收緊，未來樓市調控政策究竟會怎么走？一位南京本土房企的營銷人士表示，就現階段而言，難以預測今后的市場走勢究竟是緊還是松，新房的申報價格大概率還是會按照突破限價后的水準執行，至于政府部門是否批準，先不做考慮。

    認為樓市調控更加趨嚴的房企則占了多數，在采訪中，超過一半的開發界人士稱，住建部在一個月內的兩次約談表明，“房住不炒”是今年房地產市場的主軸，限價大幅放開或是限售、限購等政策放松基本不可能，因此，普遍預計今年樓市的“下半場”將要提前過冬。

    話題3

    房企如何看待信貸收緊，

    新房上市頻率加快還是放緩？

    既然調控政策有可能持續收緊，那么手中的房源究竟是加快上市，還是先捂一捂再說呢？揚子晚報記者注意到，最近一周南京領銷許的樓盤逐漸增多，樓市“紅五”有翹尾的趨勢，僅以江北板塊為例，過去四天已有五家樓盤領取了預售證，而且開發商的銷售進度也在提速，這些樓盤領取銷許的第二天便開啟登記，登記結束后馬上開盤，搶收的態勢一覽無余。

    為何要著急推新入市？一位領證的開發人士告訴記者，今年南京樓市的“金三銀四”銷量確實不錯，不過從4月份下旬開始，市場的熱度便開始降溫，樓市“紅五”也名不副實，有購買力的消費者數量有限，經歷多家樓盤的“洗禮”之后，“韭菜割完了，開發商也只能望天收”，該人士說。

    那么，今年下半年南京新房的上市頻率是加快還是放緩呢？樓市專家認為，對于土地儲備不多、打算在土地市場拿地的房企來說，就算市場熱度下降，依然會加快推新入市，否則手中沒地只能“等死”；而不愁沒房賣的房企則會暫時放緩上市的步伐，先觀望市場走向再做決定。

    話題4

    購房成本增加了，

    買房人是趕緊出手還是觀望？

    樓市調控的收緊，尤其是房貸利率的上浮，無疑增加了買房人的成本，未來究竟是持幣觀望還是入手為安呢？專業人士認為，其實針對不同類型的購房者有不同的選擇，比如新就業人員在選購商品房時，不妨多關注公租房產品，南京市近年來對于吸引人才落戶出臺了一系列優惠舉措，外來人才在購房、租房時均可享受得到。

    其次，對于剛需買家來說，利率提高帶來的購房成本的增加，是一筆不小的數字，各家銀行的執行松緊度會有所區別，買房時應多加比較；而投資型客戶在眼下的房地產市場似乎難以找到合適的出手時機，如果調控持續收緊，這部分買家只能暫時觀望了。

    揚子晚報/揚眼記者馬祚波