■本報(bào)記者 王麗新

    從大望路CBD出發(fā)，沿廣渠快速路一路向東，車程20多分鐘，即可到達(dá)北京副中心通州，這個(gè)從2015年8月份至今仍被史上最嚴(yán)厲限購政策籠罩的區(qū)域，如今正在加班加點(diǎn)修地鐵拓道路。昔日街上的小商小販不見了，取而代之的是整齊的商鋪和知名的超市連鎖店；老舊住宅樓紛紛被粉刷一新，違規(guī)建筑一夜間就被拆成平地；商業(yè)、教育、醫(yī)療等各種產(chǎn)業(yè)配套爭相落地；有開發(fā)商曾向記者笑稱，通州運(yùn)河CBD正在向塞納河看齊……

    過去，通州人稱自己住在“通縣”，將進(jìn)城叫做“去北京”。現(xiàn)在，通州儼然已開始走向世界。但頗有看點(diǎn)的是，與發(fā)展的熱度相比，一度被譽(yù)為“北京樓市晴雨表”的通州，新房市場卻已平穩(wěn)多年。在北京進(jìn)入“限競房時(shí)代”已達(dá)一年時(shí)間之際，通州甚至目前尚未有一個(gè)限競房項(xiàng)目入市銷售。

    近日，《證券日報(bào)》記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，通州樓市近幾年二手市場相對活躍，新房市場已沉寂許久，僅有保障性住房和個(gè)別中高端商品住宅入市，且供量較低。過去三年，在北京樓市限競房地塊熱火朝天出讓的時(shí)候，通州土地市場卻幾乎斷供了住宅用地三年。目前，通州一手住宅市場仍在消化三年前拍賣的土地的項(xiàng)目。據(jù)《證券日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，近三年來，通州僅入市了12個(gè)新建住宅項(xiàng)目，其中包括六環(huán)外，已毗鄰廊坊的遠(yuǎn)郊住宅大盤。

    值得注意的是，在記者探訪過程中發(fā)現(xiàn)，5年前銷售火熱的通州臺湖板塊，萬科城市之光東望限競房項(xiàng)目即將入市，這意味著通州樓市將首次出現(xiàn)限競房樓盤，且該項(xiàng)目整體體量較大。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將攪動通州乃至整個(gè)朝陽和亦莊板塊的新房市場。

    一手商品住宅供應(yīng)現(xiàn)低谷

    初夏的北京，陽光燦爛，滿街綠樹紅花。運(yùn)河兩岸，晨間和傍晚，孩童笑鬧，老叟遛彎，年輕人跑步……

    這一番景象，記者不知道見了多少次。而六年、七年前，運(yùn)河兩岸還多是老舊居民樓，房子都不好租出去。彼時(shí)，富力、綠地、保利和遠(yuǎn)洋等大型房企在運(yùn)河兩岸的布局尚是停于紙面的效果圖，如今則已變成兩岸高樓林立的現(xiàn)實(shí)。

    五年前，或者更早一點(diǎn)，通州仍是北京樓市的晴雨表。尤其2013年和2014年，這兩年通州每年都有20多期新建住宅房源入市銷售，每年入市項(xiàng)目都接近20個(gè)。彼時(shí)，通州最貴的樓盤尚未超過3萬元/平方米，北京東部片區(qū)樓市幾乎被通州“霸占”，房價(jià)每一個(gè)周期的起起落落幾乎都是全國樓市的重要風(fēng)向標(biāo)。

    銷售高峰期過后，2015年8月份，通州啟動史上最嚴(yán)厲限購，此后北京副中心規(guī)劃落地，通州樓市進(jìn)入“冷靜期”。

    據(jù)《證券日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2017年以來，通州一手住宅僅入市12個(gè)項(xiàng)目，包括保障性住房在內(nèi)，三年入市項(xiàng)目數(shù)不如高峰期時(shí)一年入市量。2018年至今，僅有7個(gè)項(xiàng)目入市銷售，最高售價(jià)曾一度接近8萬元/平方米。

    “通州這幾年新房市場供量較少，樓市流動集中于二手房市場。就連當(dāng)年最熱的臺湖板塊，2017年至2018年期間也極少有純新建商品住宅供應(yīng)。”有熟悉通州樓市的人士在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在供應(yīng)較低和政策限制較為嚴(yán)格的情況下，再加上北京副中心規(guī)劃、環(huán)球影城建設(shè)速度加快等各種因素影響，通州樓市一旦有新建住宅項(xiàng)目入市，通常都是當(dāng)年北京的熱銷項(xiàng)目。”

    更值得關(guān)注的是，該人士還稱，隨著臺湖板塊區(qū)域成熟度逐漸提升，疊加五環(huán)外和地鐵接駁北京核心區(qū)的交通優(yōu)勢以及濕地公園的宜居環(huán)境等各種因素，臺湖板塊改善型住宅單價(jià)曾一度賣到7.6萬元/平方米。而六年前，萬科、泰禾等大型房企剛剛布局該區(qū)域時(shí)，該地房價(jià)才1.5萬元/平方米，短短幾年間，臺湖板塊的房價(jià)漲幅已經(jīng)超過通州核心區(qū)房價(jià)的增長速度。

    萬科等大型房企深耕臺湖

    從通州到亦莊，隸屬于通州但位處東南五環(huán)的臺湖板塊，是連接通州和亦莊的連廊之地，亦是北京副中心和亦莊新城之間的臺湖高端總部基地。

    實(shí)際上，每年在往返于亦莊和通州的路上，記者都多次路過臺湖。這些年來，記者眼看著臺湖板塊從一片荒地到高樓迭起，從人跡罕至到常住人口升至7萬人，從臺湖人去通州消費(fèi)到通州乃至北京東部片區(qū)人向臺湖聚攏……

    “2013年，萬科首次進(jìn)入臺湖，從滿足剛需的普通住宅到改善型中高端產(chǎn)品，從單一住宅到多業(yè)態(tài)造城式布局，在臺湖項(xiàng)目產(chǎn)品的升級換代中，萬科完成了向‘產(chǎn)品時(shí)代’的轉(zhuǎn)型。”萬科城市之光東望項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于北京萬科在五六環(huán)線多有布局，先有房山區(qū)域的長陽板塊造城經(jīng)驗(yàn)，后有昌平區(qū)域的商業(yè)運(yùn)營樣本，萬科對5.5環(huán)同樣環(huán)線和郊區(qū)大盤方面的產(chǎn)品布局、客群定位和造城模式已經(jīng)有了一套自身的邏輯。

    “臺湖板塊是先規(guī)劃后發(fā)展的區(qū)域，從一片荒地蛻變成吸附京東和京南自住大盤，萬科調(diào)動了集團(tuán)多種資源，在商業(yè)、辦公等多業(yè)態(tài)和教育、醫(yī)療等多種產(chǎn)業(yè)組合下，用了六年時(shí)間深耕，才有了如今商業(yè)等配套設(shè)施反哺住宅銷售的格局。”一位北京萬科相關(guān)人士向本報(bào)記者坦言，此前臺湖區(qū)域內(nèi)住宅已經(jīng)接近售罄，銷售貨值已經(jīng)超過100億元。

    先有萬科布局，后有泰禾集團(tuán)一口氣賣掉七八百套房子。縱觀臺湖板塊這幾年的供應(yīng)和銷售情況，據(jù)《證券日報(bào)》記者拿到的一組數(shù)據(jù)顯示，加上公寓、別墅、寫字樓和商業(yè)等業(yè)態(tài)，臺湖樓市的高光時(shí)刻出現(xiàn)在2016年，當(dāng)年銷售7000多套新房；低谷期則是2017年，僅完成交易800套，且2017年以來，新建商品住宅已鮮有供應(yīng)。

    臺湖將現(xiàn)通州首個(gè)限競房

    鑒于此，即便在通州政策很嚴(yán)厲的市場格局下，萬科仍舊在今年1月底再度耗資66億元與平安組成聯(lián)合體共同重倉臺湖板塊。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目整體貨值將達(dá)150億元，萬科預(yù)計(jì)在兩三年內(nèi)將其消化完畢，這無疑是萬科在北京布局的又一大盤。

    值得關(guān)注的是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2016年11月份北京首次開始競拍“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊以來，全北京所有區(qū)域里，唯一一個(gè)到2019年1月份仍沒有一宗限價(jià)房土地完成出讓的區(qū)域只有通州。

    在查訪過程中，《證券日報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，拿地僅4個(gè)多月后，該項(xiàng)目即已進(jìn)入蓄客階段，且上述限競房樓盤將與萬科此前在臺湖開發(fā)的城市之光項(xiàng)目形成聯(lián)動。萬科城市之光東望整體體量為28萬平方米，2800多套房，預(yù)計(jì)將于今年7月底或8月初入市，主力戶型為90平方米三居的首改型產(chǎn)品和120平方米-140平方米的改善型產(chǎn)品，總價(jià)區(qū)間在350萬元-750萬元之間，銷售均價(jià)不超過51585元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過54164元/平方米，幾乎與周邊二手房價(jià)相持平。

    “由于社區(qū)配套和萬科物業(yè)服務(wù)的軟實(shí)力加持，一般情況下全國萬科二手房跟周邊同類物業(yè)相比，溢價(jià)率約為20%，這也是目前萬科老業(yè)主成交和老帶新客戶成交占比高的原因。”上述萬科城市之光東望項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計(jì)朝陽新北京首置客群占比為30%，品質(zhì)改善客群占比為30%，還有一些則是認(rèn)可臺湖板塊的地緣性客戶和亦莊產(chǎn)業(yè)外溢客群。因?yàn)椋擁?xiàng)目區(qū)域內(nèi)除了東部TOD軌交規(guī)劃外，還將有百億元量級配套落地，通州區(qū)政府也將搬至臺湖。

    實(shí)際上，從朝陽到通州這一扇形區(qū)域，這幾年新盤都很少。正如蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報(bào)》記者表示，“朝陽區(qū)域幾乎沒有新盤供應(yīng)，這一區(qū)域購買客群正在東移或者外溢到其他區(qū)域。”

    值得關(guān)注的是，據(jù)《證券日報(bào)》記者調(diào)查獲悉，未來兩三年內(nèi)，臺湖板塊暫無新建商品住宅供應(yīng)，近期有5塊地入市，均為金融商業(yè)商務(wù)用地。此外，2017年起的近三年內(nèi)，通州商品住宅（含限競房）供應(yīng)約40多萬平方米，其中城市之光東望地塊占整體商品住宅供應(yīng)占67.3%。換言之，臺湖板塊將是未來通州樓市住宅供應(yīng)的主力戰(zhàn)區(qū)。

（策劃 王麗新）