■本報記者 王麗新

    從四年前的“豪宅元年”到近一年來的“限競房時代”，從新建住宅價格全面高端化到二手房大降價……這幾年，北京樓市起起伏伏，成就了一批“北上”的民營房企，也迫使部分開發商不得不撤離北京。

    進退之間，考驗的是開發商對政策調控的適應性和自身產品創新、成本管控等多種能力的內功。在當前充斥著大量限競房的市場，為了找到有效客戶群，加快去化速度，開發商不惜支付渠道費拉入中介渠道、打出線上線下各種拓客營銷組合拳，但多數項目仍難以改變滯銷的局面。

    在長期跟蹤調查采訪中，《證券日報》記者獲悉，去年第一批入市的部分限競房項目，原本“大賣”的期望落空后，立即啟動了降價優惠促銷策略，沒想到亦無太多效果。一年多過去了，部分項目整體去化率仍在30%左右徘徊，剩余的70%則幾乎都轉為庫存積壓。供應區域集中，客戶選擇性多猶豫不出手，競品環伺滯銷難解，這就是限競房入市一周年后，多數樓盤的生存現狀。

    入市一年供應近3.5萬套房

    過去一年，《證券日報》記者走訪了不少限競房樓盤，在踩盤過程中，本報記者發現，限競房供應以六環沿線為主，五環至六環之間亦有較大體量的布局，大興區、豐臺區和房山區限競房入市量較高，供應較為集中。

    據中原地產研究中心統計數據顯示，從2018年6月10日開始，到2019年6月10日，北京新房市場總計入市50個限競房項目，合計75期，供應住宅套數達到了34559套。

    另據諸葛找房統計數據顯示，2017年至2018年為北京限競房用地成交高峰，今年仍將有大量限競房入市。2017年北京成交限競房用地44宗，限競房用地占整體住宅用地的比例為67%；2018年北京成交限競房用地41宗，限競房用地占整體住宅用地的比例達到80%。

    不難看出，過去兩年，北京市場限競房用地供應高峰逐漸推高了房源數量，預計今年還將有大量限競房上市。正如中原地產首席分析師張大偉所示，2019年入市的限競房有望超過6萬套。

    合碩機構首席分析師郭毅也曾表示，過去兩年，北京在加大土地供量的同時，又限定價格和產品，住宅產品的地段、戶型、總價高度相近，造成限競房大面積滯銷，房企不得不在價格已被限定的情況下進一步降價，從而斷臂求生。

    郭毅表示，背負著748萬平方米庫存的房企們如芒刺在背，僅接近50個未上市地塊的土地出讓金總額便達到1753億元，748萬平方米限競房庫存的市值更超過4000億元，靜態去化周期長達82個月。

    近七成限競房變庫存積壓

    市值超過4000億元的限競房庫存市場，真實的去化率到底是多少？

    據中原地產研究中心統計數據顯示，從2018年6月10日入市開始，截至2019年6月10日，北京限競房網簽套數合計11976套，網簽套數占供應總量為35%；網簽面積為125萬平方米，按照面積計算，網簽完成率只有31%；平均網簽均價為每平方米48693元，網簽總金額為610億元。這就意味著，近七成的限競房還未簽約銷售，已經變為庫存積壓。

    據張大偉估算，考慮網簽滯后因素，實際銷售去化率可能會達到40%以上，但仍改變不了如今超過2.2萬套限競房成為庫存積壓的現狀。況且還有大量未入市項目，銷售狀況依舊堪憂。

    “有些限競房項目的退房率很高，甚至動輒多達幾十套。”某房企高管向《證券日報》記者透露，沒有完成網簽就存在著變動的可能性。

    據諸葛找房統計數據顯示，北京各區域限競房去化水平不同，豐臺限競房項目多數位于五環內，位置較好購房者關注度高，去化率為52%，表現優于其他區域；其次為昌平區去化率為48%。

    值得一提的是，據諸葛找房統計數據顯示，截至目前，北京遠郊區共入市7個限競房項目，5個去化率均不足10%，3個甚至不足2%。此外，門頭溝區限競房項目入市1個，該項目為金地集團、電建地產等開發商聯合開發的華萃西山，共成交37套，成交面積為3315平方米，成交均價為48963元/平方米，成交金額為1.62億元，去化率僅為6.36%。

    諸葛找房分析師認為，遠郊區距離北京主城區距離較遠，配套設施不完善，限競房項目雖然價格較低，但仍難以吸引購房者，導致各項目去化情況不佳。無疑，這些項目都陷入了“去化危機”，尚不知何時才能解套。