近日，多地銀保監(jiān)局對銀行密集發(fā)布了涉房違規(guī)貸款罰單，部分罰單直指銀行資金為房企提供土地儲備融資。

    與之如影隨形的是，5月份，同策資管檢測的40家房企融資總額僅為367.99億元，在連續(xù)兩個月的下跌后，尚不足今年3月份數(shù)據(jù)的四成，而其中以銀行資金為來源的公司債規(guī)模更跌至不足百億元。

    可以看到，在融資規(guī)模接連的回撤下，房企的融資環(huán)境已發(fā)生諸多變化，信托資金成為5月份房企最為倚重的融資來源，然而隨著信托違規(guī)投資房產(chǎn)業(yè)務(wù)在銀保監(jiān)會23號文（《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，又稱“23號文”）遭到點(diǎn)名，未來能否繼續(xù)成為房企資金的重要支持來源被劃上問號。

    在公司債被收緊，信托等渠道正本清源，剛剛感覺到一點(diǎn)“舒適”的房企，是否又將再度面臨“融資難”的困境呢？

    融資規(guī)模銳減，房企與信托“難兄難弟”

    進(jìn)入6月份，監(jiān)管部門對于違規(guī)涉房貸款問題的監(jiān)管延續(xù)高壓態(tài)勢，包括橫縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社、上海浦東發(fā)展股份有限公司宜昌分行，土地儲備貸款，此外，亦有包括桂林銀行賀州支行、貴溪九銀村鎮(zhèn)銀行等涉及違規(guī)發(fā)放購房貸款。

    事實(shí)上，在此前信貸資金違規(guī)流入樓市便是監(jiān)管部門治理的重災(zāi)區(qū)，在5月份，包括上海農(nóng)商行、建設(shè)銀行濟(jì)南分行等銀行均因此而遭到處罰。

    與治理違規(guī)涉房信貸相呼應(yīng)的是，5月份房企融資數(shù)據(jù)急墜冰點(diǎn)，據(jù)同策資管數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月其監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額約為人民幣367.99億元，刷新2018年10月時的392.65億元，成為2017年以來監(jiān)測房企融資金額的最低值。

    值得注意的是，房企融資數(shù)據(jù)曾在今年3月份迎來高峰，并形成與“小陽春”出現(xiàn)“爭相斗艷”的火熱局面，當(dāng)月同策資管檢測的40家典型上市房企合計融資額也首度突破千億元，達(dá)到1024.2億元。但好景不長，在進(jìn)入4月份后市場融資數(shù)據(jù)便急轉(zhuǎn)直下，在當(dāng)月下降26.42%至753.62億元后，5月份進(jìn)一步回撤51.2%，跌至367.99億元。

    2018年以來40家房企融資總額變化趨勢數(shù)據(jù)來源：同策資管

    在業(yè)內(nèi)人士看來，5月份低迷的融資數(shù)據(jù)意味著自去年11月份起始的相對松動融資環(huán)境已重新收緊。同策研究院研究員朱莉莉便認(rèn)為，5月隨著監(jiān)管部門的監(jiān)管政策出臺，政策收緊趨勢明顯，進(jìn)而提升房企境內(nèi)境外融資的難度。

    根據(jù)業(yè)界反饋，4月19日，中央政治局會議重申“房住不炒”的定位，被普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)信貸收緊的標(biāo)志。

    此后，住建部對一季度房價、地價大幅波動地區(qū)的預(yù)警提示，將房企利用銀行、信托資金違規(guī)用于拿地等現(xiàn)象列入整治范圍的銀保監(jiān)會23號文（《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，又稱“23號文”）亦均被視為各部門對中央精神的落實(shí)。

    在此背景下，銀行信貸及公司債兩條房企主要融資渠道雙雙“啞火”，同樣在整治范圍內(nèi)的信托融資卻久違地成為當(dāng)月房企融資的首要渠道，5月份上述40家房企共發(fā)生了4筆信托貸款融資，融資總額100億元，較4月份的75.33億元環(huán)比上漲32.76%。其中，最大的一筆是招商蛇口（SZ：001979）向華潤深國投信托有限公司申請的金額為70億元的可續(xù)期信托貸款，此外，泰禾集團(tuán)（SZ：000732）等房企也在當(dāng)月通過信托渠道進(jìn)行了融資。

    有信托人士表示，由于政策對已完成項目較少進(jìn)行追溯，因此，23號文對信托資金流入房地產(chǎn)行業(yè)的影響或存在一定滯后，但在后期可能很快就會在數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。

    據(jù)用益信托發(fā)布數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)已是集合信托產(chǎn)品投資的第一目標(biāo)。5月份在信托五大投向中，僅房地產(chǎn)類信托成立規(guī)模環(huán)比上升2.96%，達(dá)594.32億元，在信托行業(yè)內(nèi)規(guī)模占比較4月份上升6個百分點(diǎn)至42%。

    可以看到，對于信托公司來說，房地產(chǎn)無疑是其重要的業(yè)務(wù)收入來源之一，而對于視現(xiàn)金流為生命線的房企而言，尤其在公司債等融資渠道受阻的情形下，借助信托融資或也是一種必然選擇。

    然而，隨著信托監(jiān)管的趨嚴(yán)，后市信托與房企能否依然如5月份一樣互幫互助卻成了未知數(shù)。

    對此，用益金融信托研究院研究員喻智認(rèn)為，成本高是信托資金的天然劣勢，在23號文影響下，目前信托在前端融資階段只有股權(quán)投資模式是完全合規(guī)的，未來，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)、房抵貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)融資租賃、房地產(chǎn)投資信托（REITS）等新型業(yè)務(wù)模式都是值得信托公司嘗試的新方向。

    公司債發(fā)行受阻，信貸收緊信號？

    5月份，資本市場中雖然上演了房企與信托間“攜手扶持”的一幕，但當(dāng)月融資總額大幅下滑卻是不爭事實(shí)，而公司債規(guī)模的回落無疑仍是這出戲的主演。

    數(shù)據(jù)顯示，在5月份之前，公司債一直是房企融資的首選，在今年前4個月中，上述40家房企分別發(fā)行公司債521.62億元、363.25億元、386.4億元、473.13億元，對應(yīng)占當(dāng)月總?cè)谫Y的59.21%、65.70%、37.73%、62.78%，而在5月份公司債規(guī)模環(huán)比下降79.74%至95.85億元后，占當(dāng)月總?cè)谫Y額的比例也降至26.05%。

    數(shù)據(jù)來源：同策資管

    對此，柏文喜表示，房企公司債在5月份發(fā)行規(guī)模大幅下降，應(yīng)該和監(jiān)管層調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)在局部區(qū)域有抬頭趨勢的措施有關(guān)，另外也不排除是資本市場整體走弱所致。

    資料顯示，收緊或者放松房企公司債一直以來均是監(jiān)管層調(diào)控房價、地產(chǎn)的重要手段。例如，在“地王”頻出的2016年，當(dāng)年10月份監(jiān)管層便收緊公司債的審批，在隨后的2016年11月份-2017年1月份的三個月間，同策資管檢測的40家上市房企未發(fā)行一筆公司債。

    而在今年前4個月公司債的發(fā)行高峰也與政策有著極高的契合度，在2018年12月12日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，《通知》內(nèi)容雖明確只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限房地產(chǎn)領(lǐng)域的項目，但從今年以來房企整體公司債發(fā)行規(guī)模來看，相關(guān)政策的發(fā)布卻無異于一個標(biāo)志性的時點(diǎn)。

    值得一提的是，在2018年5月房企同樣遇到了融資的大幅收緊，而首當(dāng)其沖被縮減的同樣是公司債規(guī)模，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月40房企融資債環(huán)比大幅下滑87.59%，其中，公司債累計發(fā)行規(guī)模僅為58.35億元，環(huán)比下降65.52%。并由此開啟了近半年的融資收緊之路，直至當(dāng)年年末，市場融資總額才出現(xiàn)逐漸回升之勢。

    那么，相同的戲碼又是否再度上演呢？同策集團(tuán)首席分析師張宏偉對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，以5月份為起點(diǎn)，房企融資將經(jīng)歷階段性收緊，再到平穩(wěn)定向?qū)捤傻倪^程。

    “暫停發(fā)債的源頭，來自于近期房企和土地市場的‘反常’”，張宏偉認(rèn)為，3、4月份土地市場太火了，如果沒有監(jiān)管，市場存在風(fēng)險，預(yù)計房企融資后期會略有收緊，但總體將保持平穩(wěn)。”

    在此基礎(chǔ)上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下半年房企或?qū)⑼硕笃浯?，加大對多元化融資渠道的嘗試，以補(bǔ)充資金流上的不足。柏文喜認(rèn)為，對于房企而言，下半年可能會一方面會繼續(xù)想辦法使用相對寬松的信托融資和私募融資渠道，另一方面也會更多地奔赴海外上市融資和進(jìn)行海外發(fā)債融資，同時進(jìn)行各種創(chuàng)新形式融資的嘗試。

    “融資難”再遇償債高峰

    在去年5月份至年末一段融資收緊的日子里，多數(shù)房企采取了謹(jǐn)慎的策略度過了現(xiàn)金流的危機(jī)，不過，包括華業(yè)資本（SH：600240）、五洲國際（HK：00288）等房企仍出現(xiàn)了債務(wù)違約。

    而如今，相同的節(jié)點(diǎn)下，房企或同樣需要在“融資難”的背景下，面臨債務(wù)到期的沖擊。

    根據(jù)億翰智庫測算數(shù)據(jù)顯示，在今年10月前，房企均將處于償債高峰期內(nèi)，月均還款額280億元左右。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年6月將有15筆房企債券到期，金額共計300.5億元，較5月份的288.9億元繼續(xù)出現(xiàn)增長，而在去年債務(wù)違約頻發(fā)的10月份，債券到期金額僅為199.7億元。

    藍(lán)鯨房產(chǎn)記者通過梳理公告內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，截至今年10月，包括恒大集團(tuán)（HK：03333）、中天金融（SZ：000540）、陽光城（SZ：600671）、榮盛發(fā)展（SZ：002146）、新湖中寶（SH：600208）、首創(chuàng)置業(yè)（SH：600008）等房企期間待償還公司債規(guī)模均超過40億元。

    數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

    不過，或許是有了2018年的前車之鑒，上述企業(yè)對償債高峰普遍提前做了較為充足的準(zhǔn)備，以其中規(guī)模相對較小的中天金融、新湖中寶為例，地產(chǎn)占2018年營收近八成的中天金融在今年4月份獲批了54.5億元非公開發(fā)行公司債，而在舊改領(lǐng)域頗有建樹的新湖中寶也在6月13日完成了6.25億美元的境外債券發(fā)行。

    此外，主營城建、置地及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蘇州蘇高新集團(tuán)有限公司（簡稱“蘇高新”）為應(yīng)對今年10月份到期的10億元公司債，以及近期需要償還的6筆合計25億元的超短期融資券，也在6月份發(fā)行了一筆10億元規(guī)模公司債。

    可以看到，上述房企的提前準(zhǔn)備無疑能大大降低流動性風(fēng)險，但在融資趨緊的背景下，習(xí)慣了“借新還舊”的房企，所籌資金未完全覆蓋到期債務(wù)規(guī)?；虻陀陬A(yù)期，即不免遇到自掏腰包還債的情況。

    上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦便表示，在下半年，融資的減少可能更多是對于房企擴(kuò)張方面的影響。目前國內(nèi)部分省市市場已經(jīng)出現(xiàn)回暖，所以對于多數(shù)有償債訴求的房企來看，如果采取降價銷售的話，應(yīng)該能夠相對平穩(wěn)度過。

    在經(jīng)歷過前期土地市場的“搶地”大戰(zhàn)后，隨著融資渠道的收緊，走出舒適區(qū)的眾房企將在今年下半年采取怎樣的擴(kuò)張策略，又能否泰然面對身處的償債高峰，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。