剛剛，深圳“史詩級(jí)”土拍結(jié)束，5宗地塊最終以近224億元成交，最高樓面限價(jià)快趕上周邊房價(jià)了。越秀、龍光、中海、電建、平安成最大贏家。

    房企們拿地?zé)崆橛卸喔撸靠?ldquo;封停”叫價(jià)的速度就知道了。

    5宗地塊基本都在15分鐘內(nèi)結(jié)束叫價(jià)階段，轉(zhuǎn)入拍人才住房面積。甚至有房企拿地代表坐不住了，棄用號(hào)碼牌，直接喊價(jià)。

    深圳新增土地尤其是宅地供應(yīng)極度稀缺、樓市成交量走高、高價(jià)地急需“解套”，使得這次集中拍賣出土地引發(fā)業(yè)內(nèi)極高關(guān)注。在穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的大背景下，“地王”時(shí)代已經(jīng)不再，土地供應(yīng)的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向保障人才住房。

    37家房企搶5宗地塊

    拍賣會(huì)定于6月24日下午15時(shí)在深圳市土地房產(chǎn)交易中心舉行。14時(shí)左右，已有大批房企代表在交易廳外排隊(duì)拿競拍號(hào)碼。

    現(xiàn)場工作人員告訴中證君，座位可容納400人，現(xiàn)場幾乎座無虛席，還有許多人圍站在交易廳四周。

    據(jù)5月30日深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告，深圳以掛牌方式公開出讓5宗居住用地的使用權(quán)，累計(jì)供應(yīng)土地面積約為17萬平方米，建筑面積約為69萬平方米。其中，光明區(qū)有2塊，寶安區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)各1塊。

    工作人員透露，此前媒體熱炒的80家房企參與拍賣的報(bào)道不實(shí)，本次拍賣吸引37家企業(yè)參與，其中有些重復(fù)拿地及聯(lián)合拿地的情況，最終組成約80組進(jìn)行競拍。

    此次招拍關(guān)注度較高，光房企繳納的保證金就超過1100億元，更有幾家知名房企開啟5塊連拍模式，每家需繳納保證金達(dá)80億元。

    拍賣規(guī)則

    在帶你進(jìn)入硝煙四起、戰(zhàn)況激烈的拍賣現(xiàn)場前，中證君先帶你熟悉一下本次拍賣的規(guī)則及出讓條件。

    本次出讓土地附帶有10條出讓條件（如下圖），其中一、二、六尤為關(guān)鍵。

    （一）本次出讓宗地采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價(jià)、競成交地價(jià)、競只租不售的人才住房面積（單限雙競）。競買人最高報(bào)價(jià)未超過最高限制地價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競得人和成交價(jià)。當(dāng)競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，由競地價(jià)轉(zhuǎn)為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報(bào)出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

    （二）本次出讓宗地建設(shè)普通商品住房，競配建只租不售的人才住房。其中，A122-0360宗地人才住房初始配建面積為10810平方米，A817-0609宗地人才住房初始配建面積為14100平方米，A510-0151宗地人才住房初始配建面積為25630平方米，A510-0152宗地人才住房初始配建面積為6630平方米，G12107-8063宗地人才住房初始配建面積為36300平方米。

    （三）只租不售的人才住房產(chǎn)權(quán)歸政府，競得人建成后無償移交，由各區(qū)住建部門負(fù)責(zé)接收、運(yùn)營、監(jiān)管。

    （四）居民家庭新購買商品住房的，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

    （五）商品住房銷售時(shí)不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。

    （六）項(xiàng)目用地內(nèi)可銷售的住宅套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數(shù)的70%。

    值得注意的是，本次5宗地塊報(bào)價(jià)均超過最高限制地價(jià)，最終角逐的并非報(bào)價(jià)高低，而是誰愿意承擔(dān)更多無償移交的只租不售人才住房面積。

    拍賣現(xiàn)場高潮迭起

    5宗地塊中，位于寶安區(qū)、龍華區(qū)的兩個(gè)地塊因位于傳統(tǒng)的豪宅片區(qū)，并與此前的“地王”距離較近，備受關(guān)注，最高地價(jià)分別被限定為59.08億元、65.85億元。這兩塊地分別作為1號(hào)、2號(hào)選手參與拍賣，并掀起現(xiàn)場拍賣高潮。

    拍賣約于3點(diǎn)開始，寶安地塊共有11位競買人參拍。僅僅13分鐘后，位于寶安區(qū)地塊報(bào)價(jià)即超過最高限制地價(jià)，轉(zhuǎn)為人才住房面積拍賣。最終由廣州越璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（越秀）以59.08億元、配建19610平米人才住房拔得頭籌。

    隨后，龍華區(qū)大地塊的爭奪將全場氣氛推向高潮，該地塊位于龍華區(qū)民治街道。建筑面積為14.83萬平，最高限價(jià)為65.85億元。參拍房企輪番爭搶，15時(shí)43分，90號(hào)、96號(hào)展開多輪PK。

    期間，主持人還調(diào)侃稱：“配建人才房多多益善，接下來可以口頭報(bào)價(jià)（面積），深圳政府感謝大家的貢獻(xiàn)。”

    正當(dāng)吃瓜群眾以為最終贏家是其中之一時(shí)，又突然殺出多位“黑馬”爭搶。龍光、金茂、華潤、中海均參與舉牌。該地產(chǎn)經(jīng)過100多輪鏖戰(zhàn)，歷時(shí)1個(gè)多小時(shí)，最終由龍光以65.85億元、36700平米人才住房奪得。

    隨后，其余3宗地塊均以“光速”轉(zhuǎn)入競拍人才住房階段。最終，5宗地塊以總價(jià)224億元成交，總建筑面積為69.78萬平方米，配建人才房面積共計(jì)13.67萬平米，占總建筑面積的20%。

    據(jù)此前消息，深圳市人才住房擬面向無房的各類人才，住房面積以90平方米左右及以下為主；如果以每套人才住房為90平方米計(jì)，此次招拍掛配建人才房約為1519套。

    成交總價(jià)占去年的一半

    為什么這次土拍如此受關(guān)注？

    業(yè)內(nèi)人士指出，其一，因?yàn)檫@是深圳年內(nèi)第一次出讓土地，今年1-5月份深圳共成功出讓9宗地塊，其中1宗為商業(yè)用地、8宗為工業(yè)用地、無住宅用地。

    其二，此次一次性出讓5宗土地，且總面積近69萬平米，如此大規(guī)模拍賣比較罕見。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年深圳全市共出讓61宗土地，成交金額449.2億元，此次成交總金額占去年的一半。

    其三，深圳地理位置優(yōu)越，是房企的“兵家必爭之地”，本身自帶流量。

    創(chuàng)新土地供應(yīng)模式

    穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期

    此次土拍會(huì)給深圳房地產(chǎn)市場帶來什么影響？又釋放了哪些信號(hào)呢？

    業(yè)內(nèi)人士指出，此次競拍結(jié)果很直觀地體現(xiàn)，在穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的大背景下，“地王”時(shí)代已經(jīng)不再，土地供應(yīng)的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向保障人才住房。

    “通過配建人才住房，增加了房企拿地的約束，避免個(gè)別房企盲目高價(jià)拿地，炒高樓價(jià)；其次，配建人才住房也增加了保障性住房供應(yīng)，符合發(fā)展租賃住房的導(dǎo)向。”易居研究院智庫中心嚴(yán)躍進(jìn)指出。

    深圳市房地產(chǎn)研究中心研究部副部長李宇嘉表示，此次土地轉(zhuǎn)讓對(duì)深圳房地產(chǎn)市場影響較大，過去幾年深圳住宅供地較少，導(dǎo)致新建住宅庫存被不斷消耗，二手房成為供應(yīng)的主力，此次轉(zhuǎn)讓住宅用地建成后將有效緩解供應(yīng)壓力。

    其次，深圳的保障房的需求比較大，輪候周期相對(duì)較長，所以增加人才住房供應(yīng)規(guī)模勢(shì)在必行。

    今年初，住建局曾表示，今年深圳將加快推動(dòng)住房新政落地實(shí)施，加大人才住房和保障性住房籌集和供應(yīng)力度，全年計(jì)劃開工籌集8萬套、供應(yīng)3.4萬套。

    “從這個(gè)角度來講，政府想盡快地增加保障房和人才房的供應(yīng)，‘單限雙競’也是為了這個(gè)。”李宇嘉說道，此次土拍規(guī)則向市場釋放出的增加住房供應(yīng)的信號(hào)。

    李宇嘉表示，深圳此次土拍是在創(chuàng)新土地供應(yīng)模式，在限制地價(jià)的基礎(chǔ)上，有效限制樓價(jià)，同時(shí)配建人才住房，值得借鑒。

    對(duì)于房地產(chǎn)的市場及政策預(yù)期，嚴(yán)躍進(jìn)指出，未來政策還是趨緊的，“房住不炒”的基調(diào)將繼續(xù)強(qiáng)化。在這樣的背景下，供地增加只是為了緩和住房供求矛盾，而非放松房地產(chǎn)調(diào)控。

    “過去一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控的特征主要是因城施策，而且靈活性很高，目標(biāo)就是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，未來還將延續(xù)這樣的基調(diào)。”李宇嘉表示。

    這一點(diǎn)中證君在現(xiàn)場得到驗(yàn)證，深圳市土地房產(chǎn)交易中心提供的當(dāng)天拍賣資料的標(biāo)題正是：“保供給、優(yōu)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持調(diào)控不放松”。